TJ 68066, 12 sept. 2025, RG 22/02004

N° RG 22/02004 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVJQ

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 1]
[Localité 1]

Service Civil
Sous-Section 1

I J 25/00441
N° RG 22/02004 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EVJQ

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

Me TOKIC

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me DI BELLA

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.E.L.A.R.L. CENTRE D’IMAGERIE MEDICALE DU DOCTEUR [X] [Y] ET DU DOCTEUR [O] [Y] Elisant domicile au cabinet de Maître Florence TOKIC, [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Florence TOKIC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 54, Me Lionel DREYFUSS, avocat au barreau de STRASBOURG,

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Etablissement [...], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me François DI BELLA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 03, Me Pascal SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG,

CONCERNE : Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 06 juin 2025
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée en date du 8 novembre 2022, la SELARL [...] a fait citer l'[...] devant le Tribunal judiciaire de Colmar aux fins d'obtenir :
- la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 603.847,90 €
- la condamnation de l'[...] au paiement de cette somme
- la condamnation de l'[...] à lui payer 4.500 € au titre de l'article 700
- sa condamnation aux frais et dépens

Au soutien de sa demande, la SELARL [...] expose les éléments de fait et de droit suivants :
- par acte notarié du 4 mai 1992, l'Hôpital civil de la commune de [Localité 2] (devenu ensuite l'[...]) a conclu un bail commercial avec le cabinet des Drs [Y] (devenu ensuite la SELARL [...])
- ce bail a été renouvelé le 16 avril 2008 et a fait l'objet d'un avenant du 27 avril 2012
- par LRAR du 30 novembre 2020, l'[...] lui a donné congé avec effet au 30 juin 2021
- le congé a été réitéré par acte extra-judiciaire signifié le 16 décembre 2020
- la SELARL [...] répondait le 20 juillet 2021 avoir cessé tout activité et estimait l'indemnité d'éviction due à 705.000 € ; mise en demeure de régler cette somme a été effectuée par LRAR du 11 octobre 2021
- en l'absence de réponse positive, la SELARL [...] a saisi le Juge des référés ; suivant ordonnance du 30 mai 2022, une expertise était prescrite

La SELARL [...] rappelle que son chiffre d'affaires était le suivant :
- 756.883 € en 2018
- 774.261 € en 2019
- 679.494 € en 2020 (malgré le COVID)
- 402.338 € en 2021 (sur six mois ; soit potentiellement 804.676 €)

L'instance a donné lieu à un incident. Suivant ordonnance du 21 mai 2024, le Juge de la mise en état a rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par l'[...], ainsi que sa demande de reprise des opérations d'expertise.

Au terme de ses dernières conclusions, la SELARL [...] sollicite :
- la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 410. 000 €
- la condamnation de l'[...] au paiement de cette somme
- la condamnation de l'[...] à lui payer 4.500 € au titre de l'article 700
- sa condamnation aux frais et dépens, outre 2.500 € au titre des frais d'expertise exposés

Elle fait valoir que :
- elle n'a pas pu revendre son fonds en raison du non-renouvellement du bail
- elle n'a pas pu retrouver de nouveaux locaux malgré mandat de recherche confié à une agence
- à compter d'avril 2021, le Pôle Santé [Etablissement 1] ouvrait à côté de la gare de la Commune de [Localité 2], comportant un cabinet de radiologie, excluant toute ouverture d'un autre cabinet identique sur la même commune
- les lots du Pôle Santé avaient commencé à être commercialisés à compter de 2018 et étaient déjà presque tous attribués avant même le congé
- le rapport de l'expert a été déposé le 21 mars 2023

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de deux ans attachée à l'action en requalification du bail professionnel en bail commercial, l'article 789 6° prévoit que seul le Juge de la mise en état est compétent pour statuer sur une telle fin de non-recevoir. Faute d'avoir été soulevée en incident, cette fin de non-recevoir doit être écartée par le Tribunal.

A titre subsidiaire, la SELARL [...] soutient que l'action engagée ne tend aucunement à obtenir la requalification du bail souscrit en un bail commercial, mais à l'application dudit bail. En effet, les parties avaient conventionnellement convenu le 4 mai 1992 que le bail était soumis, quant à sa durée et à son renouvellement, à la législation des baux commerciaux et donc à l'application du décret du 30 septembre 1953. En cas de non-renouvellement du bail, l'article L 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur est tenu de payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. La clause visant la durée et le renouvellement du bail, elle implique le droit à une indemnité d'éviction. L'[...] a d'ailleurs délivré un congé conforme aux prescriptions du Code de commerce, s'agissant d'un bail commercial. Ce choix était négocié au regard de l'important investissement consenti initialement par les médecins radiologues.

La SELARL [...] rappelle encore que la jurisprudence admet qu'une profession libérale peut conclure un bail commercial, et qu'un hôpital peut consentir un tel bail.

Sur le chiffrage de l'indemnité d'éviction, la SELARL [...] relève que l'expert a chiffré une indemnité sans réinstallation, dans la mesure où les associés ont décidé de mettre un terme à leur activité le jour de la fin du bail; le personnel a fait l'objet d'un licenciement, le matériel a été enlevé et vendu, ou détruit ; les clés ont été restituées après état des lieux.
La SELARL [...] retient la valorisation faite par l'expert, soit :
- valeur du fonds estimée à 40 % du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années d'exercice, soit 309.451 €
- indemnités de licenciement aux salariés, soit 102.255 €
- frais de désinstallation après revente du matériel : - 1.100 €
soit un total de 410.606 €, arrondi à 410.000 €.

Il est précisé que les ex-associés, les Drs [Y] n'ont pas pris leur retraite professionnelle, mais exercent toujours leur profession de médecins radiologues, comme remplaçants désormais. En l'absence de départ à la retraite avec cessation d'activité, l'indemnité d'éviction est due. Enfin, il n'y a pas lieu de déduire les revenus actuels des médecins de l'indemnité d'éviction, qui compense le préjudice subi par le preneur à raison du défaut de renouvellement.

L'[...] conclut :
- à la prescription de la SELARL [...] en son action
- au débouté de celle-ci en toutes ses demandes
- subsidiairement, à la reprise des opérations d'expertise
- à la réduction des montants demandés
- au paiement par la SELARL [...] de 4.000€ au titre de l'article 700, outre frais et dépens

Il fait valoir que :
- il a pris acte du fait que les Drs [Y] entendaient partir à la retraite à compter du 1er juillet 2021
- le Dr [O] [Y] faisait état de ce qu'il envisageait la cession de son cabinet à son gendre (courrier du 7 décembre 2020)
- l'indemnité d'éviction n'a été demandée que par courrier du 20 juillet 2021, lorsque la SELARL [...] a constaté qu'elle n'avait pas d'offre de reprise alors qu'elle cessait son activité

Il soutient en outre que :
- l'action de la SELARL [...] est prescrite, puisqu'il s'agit de la requalification d'un bail professionnel en bail commercial ; une telle action ne peut être introduite plus de deux ans après la date de prise d'effet du bail, conformément à l'article L 145-60 du Code de commerce
- le bail dont s'agit est intitulé "contrat de bail professionnel"; le contrat conclu le 16 avril 2008 pour un local complémentaire comporte le même intitulé, tout comme l'avenant du 27 avril 2012
- en 1992, lors de la conclusion du bail, un professionnel libéral n'était pas autorisé à conclure un bail commercial
- la conclusion d'un bail commercial doit résulter d'une volonté claire et univoque des parties de se placer sous ce régime ; en l'occurrence, seule la durée et le renouvellement du bail ont été soumis au régime des baux commerciaux ; aucune des parties n'a la qualité de commerçant
- les locaux sont sis dans le bâtiment même de l'hôpital ; celui-ci avait vocation à pouvoir reprendre ces locaux en cas d'évolution de ses besoins ; les locaux n'ont pas une destination commerciale ; l'activité était bien celle de radiologie
- à titre subsidiaire, l'[...] rappelle que le preneur peut rester dans les locaux loués jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; en l'occurrence, la SELARL [...] a mis fin à son activité avant même le terme fixé
- le bail était consenti à des conditions très avantageuses pour la SELARL [...], qui ne versait qu'un loyer et une provision pour charges minimes pour des charges importantes ; de ce fait, l'indemnité d'éviction, si elle était admise, devrait en tenir compte

Il est renvoyé aux écritures des parties, en application de l'article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit.

La mise en état a été clôturée le 2 avril 2025, l'affaire appelée à l'audience du 6 juin 2025 et le délibéré fixé au 12 septembre suivant.

MOTIFS :

Attendu, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SELARL [...], soulevée par l'[...], en ce que celle-ci serait prescrite, puisqu'il s'agit de la requalification d'un bail professionnel en bail commercial et qu'une telle action ne peut être introduite plus de deux ans après la date de prise d'effet du bail, conformément à l'article L 145-60 du Code de commerce, que c'est à bon droit que la SELARL [...] répond que l'article 789 6° prévoit que seul le Juge de la mise en état est compétent pour statuer sur une telle fin de non-recevoir; qu'ainsi, faute d'avoir été soulevée en incident, cette fin de non-recevoir doit être écartée par le Tribunal ;

Attendu, sur la demande de l'[...] de reprise de l'expertise, que le Juge de la mise en état a déjà répondu sur ce point dans l'ordonnance rendue ; que ce point est désormais revêtu de l'autorité de la chose jugée, en l'absence d'appel de l'ordonnance - étant ajouté à titre superfétatoire que les motifs retenus par le Juge de la mise en état sont toujours parfaitement valides quant à la non-pertinence de cette demande, le Juge des référés et l'expert étant dessaisis et seule une contre-expertise aurait pu être demandée - ;

Attendu, sur le fond, qu'il est produit un "contrat de bail professionnel", conclu le 4 mai 1992 entre l'Hôpital civil de [Localité 2] (devenu l'[...]) et les Drs [O] et [N] [Y] (ensuite associés au sein de la SELARL [...]) ; qu'il est constant que ce bail est donc conclu entre des non-commerçants ; qu'il alloue aux preneurs des locaux sis dans l'enceinte de l'hôpital, pour l'exercice de leur activité médicale ; qu'il stipule en page 2 qu'il "est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 1992 ; les Drs [Y] auront seuls la possibilité de résilier le bail à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de six mois, qui commencera à courir dès réception de la lettre recommandée. Les parties entendent expressément soumettre volontairement le présent bail quant à sa durée et à son renouvellement à la législation des baux commerciaux et donc à l'application du décret du 30 septembre 1953."; que le renouvellement du 16 avril 2008 et l'avenant du 27 avril 2012 sont toujours qualifiés de "bail professionnel";

Qu'il s'en évince que la clause stipulée est d'application stricte et n'emporte pas application du statut des baux commerciaux pour des points autres que ceux mentionnés expressis verbis, soit la durée du bail et son renouvellement ; qu'ainsi, en l'absence de stipulation relative aux modalités spécifiques du non-renouvellement d'un bail non pas commercial, mais explicitement professionnel - soit l'indication claire et univoque de la volonté des parties de prévoir effectivement une indemnité d'éviction, mais aussi un droit au maintien dans les lieux en l'absence de règlement de cette indemnité, ainsi qu'un droit de rétractation du bailleur après offre d'indemnité d'éviction -, il ne peut être prétendu à une indemnité d'éviction;

Qu'en conséquence, la SELARL [...] sera déboutée de toutes ses demandes;

Attendu, sur les demandes au titre de l'article 700, qu'il sera alloué à l'[...] la somme de 3.500 € ;

Attendu enfin que la SELARL [...] supportera les frais et dépens de l'instance, y compris ceux du référé et de l'expertise ;

PAR CES MOTIFS :