TJ 68066, 12 sept. 2025, RG 23/01301

N° RG 23/01301 - N° Portalis DB2F-W-B7H-E3RE

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 1]
[Localité 1]

Service Civil
Sous-Section 1

I J 25/00437
N° RG 23/01301 - N° Portalis DB2F-W-B7H-E3RE

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me SALICHON
Me KERLO

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.A.R.L. NEW PIZZA +, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier SALICHON, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 37

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.C.I. SCI [...], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par, Me Marie KERLO, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 39, représentée par Me RUBIN, avocat au barreau de PARIS

CONCERNE : Demande en restitution d’une chose ou en paiement d’un prix reçu indûment

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 06 juin 2025
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée le 4 juillet 2023, la SARL New Pizza + a fait citer la SCI [...] aux fins d'obtenir :
- sa condamnation à lui restituer la somme de 6.000 € au titre des charges indûment perçues pour le bail commercial
- sa condamnation au paiement de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi
- sa condamnation à lui restituer la somme de 620 € au titre des charges indûment perçues pour le bail du garage
- sa condamnation au paiement de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi
- sa condamnation au paiement de 2.000 € au titre de l'article 700, outre frais et dépens de l'instance

La SARL New Pizza + expose que les parties sont liées par un contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2014, pour 9 années, soit jusqu'au 31 mars 2023. Le bail prévoit que les charges locatives feront l'objet d'une régularisation annuelle, et que le bailleur s'engage à produire les pièces justificatives. Le loyer initial était de 500 € par mois, outre 200 € de provision sur charges, provision ramenée à 100 € par mois presque immédiatement. Conformément au bail, le loyer a été révisé annuellement, jusqu'à 547 € par mois en 2022.

Sur les décomptes de charges, ceux-ci ont été régulièrement réclamés dès 2016 à la SCI [...], mais en vain. En application de la jurisprudence de la Cour de cassation, si le bailleur ne liquide pas les charges et n'en justifie pas, il doit le remboursement des provisions.

Aussi, en application de l'article 2224 du Code civil, la SARL New Pizza + demande le remboursement des provisions sur charges payées sur les cinq dernières années, soit 5 x 12 x 100 € = 6.000 €. Il est également demandé des dommages et intérêts, le contrat n'ayant pas été exécuté de bonne foi. Enfin, il en est de même pour le bail verbal du garage : celui-ci a été convenu en juin 2014 pour un loyer mensuel de 70 €. La SCI [...] a augmenté de son propre chef le loyer à 90 € à compter de 2020 sans que cette augmentation du prix ait été convenue. La SARL New Pizza + en demande le remboursement, pour les 9 mois en 2020, l'année 2021 en son entier et 10 mois en 2022 , outre dommages et intérêts.

La SCI [...] a conclu pour sa part :
- au débouté de la SARL New Pizza + en toutes ses demandes
- à sa condamnation à lui payer 6.634, 50 € au titre des loyers, charges (4.138€) et taxe foncière (2.496, 50 €)
- à sa condamnation au paiement de 1.000 € à titre de dommages et intérêts
- à sa condamnation au paiement de 1.000 € pour procédure abusive
- à sa condamnation au paiement de 2.000 € au titre de l'article 700, outre frais et dépens

La SCI [...] répond que les décomptes et justificatifs de charges ont été adressés à la SARL New Pizza + par courrier simple - aucune LRAR n'étant requise -. Elle précise que le gérant de la SARL New Pizza + est aussi copropriétaire à titre personnel d'un appartement sis dans la même copropriété que le local objet du bail ; il a donc toujours eu connaissance des décomptes de charges en tant que copropriétaire.

Concernant le bail du garage, celui-ci est indépendant du bail commercial. La SCI [...] remarque que la SARL New Pizza + a transformé ce garage en réserve sans l'accord du bailleur. L'augmentation du loyer a été effectuée au bout de sept années, en raison de l'évolution du marché.

La SCI [...] ajoute que la SARL New Pizza + a accusé des retards de règlement de ses loyers. Elle a dû faire délivrer un commandement de payer le 13 octobre 2021 pour 2.774,67 €. Une saisie-attribution lui a permis d'être réglée de ce montant. Au 30 juin 2024, la SARL New Pizza + restait devoir 4.138 € de loyers. En outre, elle a refusé d'acquitter la taxe foncière alors que cette charge apparaît dans le bail. Dans la demande de règlement de cette taxe, il est tenu compte du fait que la SARL New Pizza + n'occupe que la moitié de la surface appartenant à la SCI.

La SCI [...] conclut en conséquence au débouté de la SARL New Pizza + en ses demandes et reconventionnellement, à sa condamnation à lui payer les arriérés, outre dommages et intérêts.

La SARL New Pizza + réplique que suivant les propres écrits de la SCI [...], celle-ci ne lui a pas communiqué les décomptes de charges, car il y a eu une succession de syndics suite à un syndic véreux. De toute façon, elle n'avait pas à les demander au syndic ; c'était au bailleur de les lui transmettre.

En outre, la SCI [...] a communiqué en cours d'instance un décompte visant le local commercial, la cave attenante et l'appartement mitoyen. Or, elle ne loue que le premier et non les deux autres locaux. Suivant ce décompte, les charges réelles seraient de l'ordre de 80 € et non de 100 €. La provision sur charges apparaît ainsi trop élevée.

Sur la taxe foncière réclamée reconventionnellement, le bail stipule que le preneur est redevable des taxes de toutes natures, sans préciser lesquelles. L'article R 145-35 du Code de commerce autorise la répercussion de la taxe foncière sur le locataire, mais celle-ci pèse sur le propriétaire ; elle ne peut donc être répercutée qu'en raison d'une stipulation expresse du bail. Elle doit en outre être déduite de la valeur locative. Le loyer commercial devrait alors en tenir compte. Enfin, les justificatifs de cette taxe n'ont jamais été communiqués non plus. Et le rôle de la taxe foncière mentionne la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères, qui, elle, a déjà été réglée. La SARL New Pizza + n'a pas à la payer deux fois.

Sur la demande reconventionnelle, la SARL New Pizza + sollicite que si cette demande était admise, la compensation soit ordonnée par le Tribunal.

La clôture a eu lieu le 2 avril 2025 ; l'affaire a été appelée à l'audience du 6 juin 2025 et mise en délibéré au 12 septembre suivant.

MOTIFS :

Attendu, sur les provisions pour charges, qu'il s'évince des pièces produites que :
- le bail est consenti pour un local commercial comprenant un magasin, un wc et divers points d'eau, sans la cave, dépendant du lot de copropriété n°3
- les décomptes de charges locatives produits en pièce 2 de la SCI [...], établis par le syndic, concernent le « groupe de lots n°3 – RDC gauche + cave 11 »
- le demandeur soutient, sans être démenti, que ce lot comporte, en sus de son local commercial, un appartement et une cave ; il résulte de sa pièce 12 que tel est bien le cas puisque le bailleur évoque cette situation dans cet écrit en indiquant : « l'état de l'appartement attenant ne regarde que moi » ; les charges locatives établies par le syndic concernent donc deux autres locaux non loués par la demanderesse
- la SCI [...] a toujours été particulièrement vigilante à appliquer la révision annuelle du loyer, chaque courrier de révision étant produit à l'instance
- la SARL New Pizza + a réclamé un décompte de charges en 2016, 2017,2020, 2021, 2022 sans obtenir autre chose que le décompte du syndic qui ne distingue pas les charges relevant de sa location et celles relevant d'un autre occupant, quel qu'il soit, ou du seul bailleur, pour l'appartement et la cave
- le premier décompte établi par le bailleur figure en pièce 11 pour l'année 2021, avec les pièces justificatives

Attendu qu'il en résulte que le Tribunal ne peut que constater que si la SCI [...] a été attentive à ses droits et à réclamer les révisions annuelles, elle ne l'a pas été autant pour ses obligations, qui lui imposent d'établir également annuellement un décompte de charges locatives, d'autant plus indispensable en l'espèce que le décompte du syndic vise indistinctement les charges locatives pour le bien objet du bail commercial mais aussi celles relatives aux autres biens immobiliers de la SCI, et d'autant plus encore que ledit décompte lui a été régulièrement réclamé par sa locataire ; que c'est seulement par le décompte pour l'année 2021 (toutefois encore dépourvu d'une clé de répartition claire entre les différents biens de la SCI) que la bailleresse a établi une provision adaptée à la réalité des charges locatives à hauteur de 80 € par mois, soit 960 € par an et non 1.200 € ;

Que c'est en considération des éléments justificatifs finalement produits en cours d’instance et de l'évaluation de la juste provision pour charges faite en 2022 par la bailleresse que le Tribunal retient que c'est ce montant provisionnel annuel de 960€ qui doit être retenu comme satisfactoire pour la bailleresse pour les cinq années précédant l'assignation, soit pour la période du mois de juillet 2018 à juillet 2023, sans qu'il y ait lieu d'ordonner le remboursement intégral desdites charges ainsi tardivement mais suffisamment justifiées ;

Attendu, sur les sommes incluses dans les charges, que la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères est incluse du fait des stipulations du bail ; qu'en revanche, en ce qui concerne la taxe foncière, c'est à juste titre que la locataire relève que si le bail stipule que le preneur est redevable des taxes de toutes natures, il ne précise pas lesquelles, en sorte que si l'article R 145-35 du Code de commerce autorise la répercussion de la taxe foncière sur le locataire, elle ne pèse fiscalement que sur le seul propriétaire et ne peut donc être répercutée que suivant une stipulation expresse du bail, laquelle fait défaut en l'espèce ; qu'en outre, il doit être observé qu'il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que si tel est le cas, cette taxe doit être déduite de la valeur locative en sorte que le loyer commercial en tienne compte ; que rien dans le bail n'est précisé sur ce point ; qu'en conséquence, il ne peut être admis que la SARL New Pizza + soit redevable de la taxe foncière ; que la demande reconventionnelle de paiement de 2.496, 50 € sera donc rejetée ;

Attendu qu'il sera donc retenu que la SARL New Pizza + était redevable pour la période du mois de juillet 2018 à juillet 2023 de provisions pour charges à hauteur de 80 € x 60 mois = 4.800 € et non de 6.000 €, en sorte qu'une somme de 1.200 € a été trop-perçue ;

Attendu, sur le bail verbal concernant le garage, non inclus dans le périmètre du bail commercial, que le fait qu'il soit verbal n'emporte pas qu'il exclue une révision du loyer, laquelle, faute de stipulation écrite, doit être raisonnable et se référer à un indice dès lors que cette révision doit être discutée par les co-contractants ; qu'en l'état, la SCI [...] a imposé un sur-loyer unilatéralement, qui a été contesté par la SARL New Pizza +, et qui a déclaré par écrit demander la résiliation du garage ; qu'en l'absence d’accord sur la révision du loyer, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution du trop-payé de ce chef, soit 620 € pour la période d'avril 2020 à octobre 2022 ;

Attendu qu'à titre reconventionnel, la SCI [...] sollicite le paiement de 4.138 € en vertu d'un compte arrêté au 30 juin 2024 ; que la SARL New Pizza + conteste ce montant comme restant dû, sans toutefois apporter aucun élément quant à un paiement libératoire ; qu'il convient donc d'en admettre le principe ; que toutefois, il convient de retrancher de ce montant les sommes suivantes :
- la taxe OM réclamée en sus des charges alors qu'elle est incluse (455 €)
- les provisions pour charges en excédent pour la période de juillet 2023 à juin 2024, soit 20 € x 18 mois = 360 €

Attendu en conséquence que le compte entre les parties, arrêté au 30 juin 2024, se présente comme suit :
* créance de la SCI [...] : 4.138 – (455 + 360) = 3.323 €
* créance de la SARL New Pizza + : 1.200 €

Que la SARL New Pizza +, qui conteste le dernier décompte de la SCI [...], sans justifier d'autres trop-payés que ceux retenus par le Tribunal, sera donc condamnée à payer à la SCI [...] la différence, soit 2.123 € ;

Attendu que les circonstances de la cause ne justifient pas qu'il soit fait droit aux deux demandes de dommages et intérêts quant à l'exécution de mauvaise foi des baux conclus entre les parties, ni à celle relative à une procédure abusive ; qu'elles ne justifient pas non plus qu'il soit alloué à aucune des parties une somme au titre de l'article 700 ; qu'au contraire, elles justifient que les frais et dépens de l'instance soient partagées entre les parties par moitié ;

PAR CES MOTIFS :