TJ 84007, 2 sept. 2025, RG 22/00110

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 22/00110 - N° Portalis DB3F-W-B7G-JIF6

Minute N° : 25/00541
JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N], [X], [B] [D]
né le 08 Janvier 1960 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON
Madame [Y] [G]
née le 29 Mai 1966 à [Localité 2] ( CROATIE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [J] [I]
né le 24 Août 1988 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Mickaël PAVIA, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Julie ROLAND, avocat au barreau d’AVIGNON
Madame [Z] [E]
née le 26 Janvier 1981 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Mickaël PAVIA, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Julie ROLAND, avocat au barreau d’AVIGNON

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [C] [P]
né le 2 janvier 1977 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [W] [P]
née le 26 mars 1981à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 9 novembre 2020, les consorts [I]-[E] ont acquis des consorts [D]-[G] les parcelles [Cadastre 1] ET [Cadastre 2] sises sur la commune de [Localité 1] pour une contenance de 23 ares 88 centiares.

Un procès-verbal de non conciliation sera émis le 28 janvier 2025 par Monsieur [A] [T], conciliateur de justice.

Une habitation érigée sur la parcelle [Cadastre 3] restée en possession des consorts [D]-[G] empiète dès l’origine de la division parcellaire, sur la parcelle [Cadastre 2]. Après différentes tentatives amiables, ceux-ci ont introduit par exploit introductif d’instance en date du 5 décembre 2022 une action en bornage judiciaire et sollicité auprès de ce tribunal la désignation d’un expert avec comme mission de borner les limites séparatives des parties.

Par jugement en date du 11 avril 2023 auquel il convient de se référer pour de plus amples développements sur les faits, le tribunal a déclaré l’action en bornage recevable et ordonné une expertise afin de rechercher les limites divisoires des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2].

Le 22 janvier 2024, Monsieur [H] [R], expert géomètre a déposé son rapport en proposant 3 lignes de séparation différentes.

Entre temps, les consorts [D]-[G] ont cédé les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] aux époux [P] par acte en date du 26 juillet 2024. De leur côté, les consorts [I]-[E] ont scindé la parcelle [Cadastre 1] en deux nouvelles parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et ont revendu la parcelle [Cadastre 7] aux consorts [V]-[O] en date du 15 novembre 2023.

Par conclusions en date du 26 mai 2025, les consorts [P] ont choisi d’intervenir volontairement dans le cadre de cette procédure.

*

Au cours de l'audience du 3 juin 2025, les consorts [D]-[G] ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les demandes suivantes :

Vu l’article 646 du code civil,

Vu le jugement du 11 avril 2023,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [H] [R],

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

Donner acte à Monsieur et Madame [P] de leur intervention volontaire, la déclarer recevable et y faisant droit,
En conséquence,

Débouter Monsieur [I] et Madame [E] de la fin de non-recevoir fondée sur les dispositions 646 et suivants du code civil,

Dire et juger que la limite divisoire sera fixée selon la solution n°2 de l’expert telle que cette dernière figure sur le plan d’état des lieux annexé au rapport de l’expert,

Dire et juger que la compensation de la perte de contenance sur la parcelle [Cadastre 2], 706 m2 sera compensée par les contenances des parcelles [Cadastre 4] (273m2), [Cadastre 5] (365 m2) et [Cadastre 6] (136 m2),
Dire et juger que le mur entre les sommets 2 et 3 sera mitoyenne sur la partie en sous œuvre et privative de mur supérieur servant uniquement aux consorts [I]-[E],
Dire et juger que le mur entre les sommets 3-4 sera mitoyen.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la limite divisoire sera fixée selon la solution n°3 de l’expert telle que cette dernière figure sur le plan d’état des lieux annexé au rapport de l’expert,

Dire et juger que la compensation de la perte de contenance sur la parcelle [Cadastre 2], 385 m2 sera compensée par les contenances des parcelles [Cadastre 4] (273m2) et [Cadastre 6] (136 m2),

Dire et juger que le mur entre les sommets 2 et 3 sera mitoyenne sur la partie en sous œuvre et privative de mur supérieur servant uniquement aux consorts [I]-[E],

Dire et juger que les enrochements assurant le maintien du terrain des consorts [D]-[G] seront privatifs,

En tout état de cause,

Débouter les consorts [I]-[E] de toutes demandes d’indemnisation financière et de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre des consorts [D]-[G],

Condamner les consorts [I]-[E] à verser aux consorts [D] la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserver les dépens.

Principalement, les consorts [D]-[G] et [P] estiment être recevable à l’action car étant habilités ou propriétaires en lien avec la parcelle [Cadastre 3]. Ils considèrent par que la solution 2 de l’expertise doit s’appliquer sans que soit ordonné de compensation financière.

Les consorts [I]-[E] ont également sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les demandes suivantes :

In limine litis

Déclarer irrecevable en leurs demandes les consorts [D]-[G] et [P] pour défaut d’intérêt de qualité à agir,

A titre principal,

Fixer la limite divisoire entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] selon la solution n°1 de l’expert telle que cette dernière figure sur le plan d’état des lieux annexé au rapport de l’expert,

Débouter les consorts [D]-[G] et [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Juger que les limites divisoires proposées en solution n°2 et n°3 par l’expert ne peuvent être mises en œuvre tenant l’absence des différents propriétaires en la cause,

Juger que les limites divisoires proposées en solution n°2 et n°3 par l’expert ont pour conséquence de priver totalement ou partiellement les consorts [I]-[E] de leur droit de propriété,

Juger que les limites divisoires proposées en solution n°2 et n°3 par l’expert ont pour conséquence d’enclaver les consorts [I]-[E],
Débouter les consorts [D]-[G] et [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer telle limite qu’il plaira au tribunal selon la solution 2 ou 3 telle que retenue par l’expert judiciaire,

Juger que la limite ainsi définie a pour conséquence de les priver de leur droit de propriété,

En conséquence,

Juger que les consorts [D]-[G] et [P] doivent indemniser in solidum les consorts [I]-[E] de la perte de leur droit de propriété,

Condamner les consorts [D]-[G] et [P] in solidum à leur payer la somme de 100.000,00 € en indemnisation de leur préjudice tiré de la perte de leur droit de propriété,

Ordonner en tant que de besoin, si le tribunal estime la valorisation insuffisante, une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de chiffrer la perte financière attachée à la perte de la propriété de la parcelle [Cadastre 2],

Ordonner avant la fixation définitive de la limite divisoire, le quittancement préalable par les consorts [D]-[G] et [P] in solidum sur le compte détenu par le Conseil des consorts [I]-[E] de la somme retenue par le tribunal en indemnisation de leur perte de propriété,

Juger en conséquence que la limite divisoire envisagée ne pourra être définitivement établie qu’après paiement de la somme déterminée par le tribunal en indemnisation de la part de propriété des consorts [I]-[E],

En tout état de cause,

Condamner les consorts [D]-[G] à leur payer une somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les consorts [I]-[E] estiment notamment que l’action en bornage ne saurait prospérer aujourd’hui compte tenue des ventes successives ayant pour conséquence qu’un des propriétaires concernés n’est pas partie à la cause.

Par ailleurs, ils soutiennent que seule la première solution consistant en un maintien des limites actuelles sera respectueuse de leur droit de propriété. Les autres solutions constituant en une privation de droits doivent faire l’objet d’une indemnisation si elles étaient retenues car créant un enclavement de la parcelle [Cadastre 2] aujourd’hui non reliée à la parcelle [Cadastre 7].

Les parties ayant toutes comparu ou ayant toutes été représentées, le présent jugement, susceptible d'appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 3 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Aux termes de l'article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 329 du code de procédure civile dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Selon l'article 330 du même code, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

Compte tenu de son objet limité, l'intervention accessoire est soumise à des conditions de recevabilité plus souples que l'intervention principale et ses effets sont moins étendus. L'intervenant volontaire doit néanmoins démontrer un intérêt pour la conservation de droits qui lui soient propres.
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En l’espèce, il a été demandé un bornage entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2] ; sont donc recevables les propriétaires et habilités sur ces deux parcelles.

Il ressort des débats que si les consorts [D] ne sont plus propriétaires de la parcelle [Cadastre 3], ceux-ci disposent d’une convention avec les consorts [P] pour garder la maîtrise de l’action.

Par ailleurs les consorts [P], en tant que nouveaux propriétaires de la parcelle [Cadastre 3] se trouvent naturellement recevables à intervenir volontairement.

Enfin, l’action initiale en bornage concernant que les limites entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2], il n’était pas obligatoire d’appeler à la cause les consorts [V]-[O] propriétaires de la parcelle [Cadastre 7] ne possédant pas de limite contiguë avec la parcelle [Cadastre 3] à ce stade.

Par conséquent, les consorts [I]-[E] seront déboutés de la fin de non-recevoir fondée sur les dispositions des article 646 et suivants du code de procédure civile.

Sur l’action en bornage,

Selon l'article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Est cependant irrecevable la demande de bornage judiciaire si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes. L'existence d'un accord prétendu des parties sur un document d'arpentage établi sous forme d'esquisse pour les besoins du cadastre ne constitue pas un obstacle au bornage, qui consiste en la délimitation, sur le terrain, des parcelles des parties. Dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, le juge peut refuser d’accueillir une demande en bornage lorsqu’il constate un accord antérieur des parties sur la délimitation de leurs propriétés respectives.

Il résulte des articles 544 et 646 que l'action en bornage a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété des terrains, de sorte que le juge saisi d'une telle action ne peut statuer, au seul visa de la délimitation opérée, sur une action en revendication de propriété.

Dans les communes soumises au régime de la conservation cadastrale, tout changement de limite de propriété notamment par suite de division, lotissement, partage doit être constaté par un document d'arpentage établi aux frais et à la diligence des parties et certifié par elles, qui est soumis au service du cadastre, préalablement à la rédaction de l'acte réalisant le changement de limite, pour vérification et numérotage des nouveaux lots de propriété. La signature des parties conditionne la validité du document d'arpentage établi à la suite de la division des fonds. Il appartient au juge de procéder à la vérification de cette signature.
*

En l’espèce, après nomination d’un expert judiciaire par le tribunal de céans, un rapport a été rendu proposant trois solutions. Au terme de ce dernier, Monsieur [H] [R], expert géomètre a préconisé par ordre de de préférence les solutions 3, 2 et 1. Le but d’un bornage étant de fixer des limites pratiques à l’usage d’un terrain afin que chaque propriétaire puisse jouir paisiblement de son bien, la solution n°1 sera écartée car source potentielle d’actions judiciaires diverses contraires. La solution n°2, bien que logique pour la jouissance du bâti de la parcelle [Cadastre 3] n’emporte pas la conviction du tribunal du moment où il apparait que l’entière parcelle [Cadastre 2] s’en trouverait impactée. Or, le propre d’une action en bornage n’est pas de se prononcer sur la propriété du sol. Le tribunal jugera donc que la solution 3 devra être retenue pour effectuer un bornage entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2] avec éventuellement les nécessités d’arpentage et enregistrements en découlant. Les consorts [I]-[E] conserveront toute latitude pour invoquer l’application du droit des servitudes pour accéder à leur fond ainsi devenu enclavé.

La solution 3 retenue, il ne sera pas possible pour le tribunal de se prononcer sur la mitoyenneté du mur de piscine entre les sommets 2 et 4 puisque cette portion appartient désormais aux consorts [V]-[O] propriétaires de la parcelle [Cadastre 7].

En revanche, il ressort des débats que les enrochements assurant le maintien du terrain des consorts [D]-[G] devront être privatifs.

Sur la compensation

La compensation est une opération par laquelle une créance et une dette s'annulent mutuellement à concurrence de la somme la plus faible, de sorte que, si elles ne sont pas d'un montant égal, seul le solde en devient exigible. Elle opère toujours à la date où ses conditions sont réunies. Il en résulte donc un paiement complet de la dette la plus faible, et un paiement partiel de l’autre.
La compensation intervient sans autre condition entre dettes fongibles (généralement des sommes d’argent), mais aussi choses de genre (farine, matériaux non transformés), certaines, liquides et exigibles.

La compensation judiciaire est codifiée à l'article 1348 du code civil qui prévoit que « La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible».
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Aux termes d’une promesse d’échange entre les parties aujourd’hui expirée au 30 juin 2021, les consorts [P] avaient promis d’échanger aux consorts [I]-[E] les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] contre l’entièreté de la parcelle [Cadastre 2].

Dans leurs écritures, les consorts [I]-[E] estiment notamment aujourd’hui que leur parcelle possède une valeur supérieure à celle des parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] cumulées. Ils versent aux débats une estimation de l’agence ACCENT IMMOBILIER du 20 septembre 2024 indiquant « nous estimons aujourd’hui un terrain à bâtir d’environ 706m2 composé de deux parcelles cadastrales 000 AR0319 et 000 AR0365 » pour une valeur comprise entre 95.000,00 € et 105.000,00 €.

Or, par courriel du 17 avril 2025 versé par les demandeurs, Monsieur [H] [U], directeur de l’agence indique « Je me permets de vous informer que l’avis de valeur que j’ai rédigé par M [I] en date du 20/9/2024 est faussé. En effet, les numéros de parcelles cadastrales ne correspondent pas à ce qui a été réellement estimé le jour J […] ce terrain représente plutôt un espace de loisirs ou d’agréments plutôt qu’un terrain constructible individuellement ».

A la lecture de ce courriel complémentaire, le tribunal comprend que l’ensemble des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] doit être considéré comme inconstructible et donc de valeur relativement proche. De plus, l’agent immobilier avait pris en considération la parcelle [Cadastre 7] appartenant aux consorts [V]-[O] et non la parcelle [Cadastre 8] conservée par les consorts [I]-[E].

Il résulte de tout ce qui précède qu’il est nécessaire de prononcer la compensation de la perte de contenance sur la parcelle [Cadastre 2] de 385 m2.

Les terrains n’étant par nature fongibles entre eux comme les dettes pécuniaires, le tribunal n’a pas les moyens d’obliger les consorts [I]-[E] à accepter les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] en compensation de leurs pertes sur la parcelle [Cadastre 2]. Il est donc nécessaire de faire appel à une expertise pour déterminer la valeur qu’il conviendra de payer en dédommagent aux consorts [I]-[E].

Sur les autres demandes,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La demande est prématurée, l’instance est en cours.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La demande est prématurée, l’instance est en cours.

PAR CES MOTIFS