TJ 14118, 9 sept. 2025, RG 24/03966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03966 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JAUL

Minute : 2025/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.C.I. LE GRAND PENDANT

C/

[A] [W]
[C] [Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me François-xavier BOUTTEREUX

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me François-xavier BOUTTEREUX
Me Catherine FOUET - 103

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LE GRAND PENDANT - RCS CAEN 391 634 730
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me François-xavier BOUTTEREUX, avocat au barreau de COUTANCES, vestiaire :

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [A] [W]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [Q]
né le 21 Septembre 1975 à [Localité 2] (14)
demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024006871 du 09/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représenté par Me Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025
Date des débats : 03 Juin 2025
Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juin 2019, la SCI Le Grand Pendant a donné à bail à Mme [A] [W] et M. [C] [Q] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5].

Par acte extrajudiciaire des 3 et 4 octobre 2024, la SCI Le Grand Pendant a fait assigner Mme [A] [W] et M. [C] [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir les condamner solidairement au paiement des sommes de :
– 12 270,88 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;
– 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

À l’audience du 3 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI Le Grand Pendant, représentée par son conseil s’en référant à ses écritures, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le débouté de l’ensemble des demandes, principales ou subsidiaires, de M. [C] [Q].

Elle fait valoir qu’au départ des lieux des locataires, plusieurs défauts d’entretien et dégradations locatives ont été constatées par procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice le 5 mai 2023 et mis en évidence par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Au soutien de ses prétentions, elle produit des devis dont elle sollicite le paiement des sommes correspondant aux postes de réparation du store banne coffre, de l’interphone vidéo, du volet roulant, de la cabine de douche, de la réfection du mur de la pièce principale, du ponçage et vitrification du parquet et de la réfection du mur du palier, représentant la somme totale de 13 170,88 euros, soit après déduction du dépôt de garantie (900 euros) de la somme de 12 270,88 euros.

Elle ajoute n’avoir jamais été informée d’un départ de M. [C] [Q] avant l’issue du bail. De sorte qu’il doit être tenu responsable des dégradations locatives au même titre que Mme [A] [W].

Mme [A] [W], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été citée à comparaître à la première audience par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude et avisée des audiences de renvoi par lettres simples adressée par le greffe.

M. [C] [Q], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite d’entendre :
À titre principal,
– déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre par la SCI Le Grand Pendant ;
– débouter la SCI Le Grand Pendant de l’intégralité des demandes formulées à son encontre ;
À titre subsidiaire,
– débouter la SCI Le Grand Pendant de ses demandes au titre du store banne coffre, de l’interphone vidéo, de la réfection du mur principal, du ponçage du parquet, de la réfection du mur du palier et de la cabine de douche ;
À titre infiniment subsidiaire,
– appliquer un taux d’abattement lié à la vétusté, a minima de 80 %, sur les sommes réclamées ;
– réduire à de plus justes proportions les sommes allouées à la SCI Le Grand Pendant au titre des réparations locatives ;
En tout état de cause,
– débouter la SCI Le Grand Pendant de ses demandes plus amples ou contraires ;
– condamner Mme [A] [W] à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
– condamner Mme [A] [W] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir avoir quitté les lieux litigieux en août 2020, suite à sa séparation et au divorce prononcé entre lui et Mme [A] [W], lesquels lieux restaient occupés par cette dernière, au bénéfice de laquelle le juge aux affaires familiales a attribué la jouissance des lieux litigieux et que, Mme [A] [W] s’était engagée à informer le bailleur du départ des lieux de son époux. De sorte qu’il estime que, seule cette dernière est responsable des dégradations constatées.

Du reste, il considère que, le logement pris à bail était déjà vétuste et que, la remise à neuf du logement n’a pas à leur être imputée et la déduction d’un coefficient de vétusté de 80 % minimum doit être effectuée.

Enfin, il estime qu’il serait anormal qu’il supporte la charge des dégradations locatives commises par Mme [A] [W], compte tenu de son départ des lieux depuis plus de 4 ans et de sa situation personnelle et financière particulièrement délicate.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la non-comparution d’un défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives :

Sur le constat du défaut d’entretien et de réparation ainsi que des dégradations locatives :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente et dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la SCI Le Grand Pendant au soutien de sa demande en paiement de la somme de 12 277,80 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives des lieux litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie de 900 euros, produit aux débats :
– le procès-verbal de constat des lieux (avec photographies) établi par huissier de justice en date du 10 juillet 2019, en présence des parties ;
– le procès-verbal de constat des lieux (avec photographies) établi par commission de justice en date du 25 mai 2023, en l’absence des défendeurs convoqués par lettre recommandée avec avis de réception ;
– un devis établi par [M] [N] en date du 6 juillet 2023 ;
– un devis établi par [S] [G] en date du 21 juin 2023.

Il convient, afin de déterminer si les postes de dégradations et réparations locatives, listés par la bailleresse et dont elle sollicite réparation pour un montant total de 13 170,88 euros (avant déduction du dépôt de garantie à hauteur de 900 euros), correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (5), sa superficie (135 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (soit, compte tenu des dates des différents états des lieux de 3 ans et 10 mois) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par la bailleresse.

Sur le remplacement du store banne coffre pour lequel la bailleresse sollicite la somme de 3 068,82 euros :
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le store extérieur à commande manuelle est ancien ; toutefois, l’état des lieux de sortie note que le store est cassé, il ne s’enroule plus et le tissu est arraché.
De sorte qu’il convient d’indemniser la bailleresse du préjudice causé par le store banne coffre rendu dégradé et non fonctionnant, après déduction cependant d’un coefficient de vétusté de 20 % compte tenu de l’état ancien de ce dernier lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Dès lors, il sera accordé à la bailleresse la somme de 2 455,10 euros pour ce poste.

Sur le remplacement de l’interphone vidéo pour lequel la bailleresse sollicite la somme de 1 345,10 euros :
Le commissaire de justice a constaté lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée que, le visiophone de marque IDK est en état de fonctionnement mais que, l’image qui apparaît sur l’écran n’est pas nette ; alors qu’à la remise des clés, le commissaire de justice a constaté que le visiophone est cassé, son écran est brisé.
La dégradation du visiophone n’étant pas liée à une quelconque vétusté, il sera accordé au bailleur la somme sollicitée et dont il est justifié de l’évaluation sérieuse, soit 1 354,10 euros.

Sur la réfection « mur pièce principale » pour laquelle la bailleresse sollicite la somme de 2 140,60 euros :
L’état des lieux d’entrée indique s’agissant de la pièce principale à vivre qu’une partie des murs sont peints en blanc, les surfaces noircies par l’usage de la cheminée, côté mur mitoyen avec la chambre il existe un choc dû à la clenche qui frappe à cet endroit, une fissure est existante à droit de la porte-fenêtre en partie inférieure et à gauche en partie supérieure, l’autre partie des murs de la pièce sont tapissés d’un papier-peint alu dont les lés se décollent, avec des trous (6) de fixation ; tandis qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux au départ des locataires que, tout le papier-peint a été arraché, qu’il y a des moisissures sous la fenêtre et que, le mur à côté de la porte-fenêtre est cassé en partie basse.
Aussi, compte tenu de l’état des murs de la pièce principale lors de l’entrée dans les lieux des locataires, à savoir papier-peint qui se décolle et mur fissuré, le fait que le papier-peint soit arraché et que le mur soit cassé, apparaissent comme des dégradations entièrement liées à la vétusté des lieux compte tenu de leur état déjà usagé et dégradé lors de l’entrée des locataires. De sorte que, la demande de la société bailleresse pour ce poste sera rejetée.

Sur le remplacement du volet roulant pour lequel la bailleresse sollicite la somme de 1 057,21 euros :
À la lecture du devis produit aux débats par la bailleresse, il s’infère que le volet roulant dont il est demandé réparation est un volet roulant électrique. La seule pièce disposant de volet roulant électrique est une chambre située au rez-de-chaussée dont il ressort de l’état des lieux d’entrée que les fenêtres sont équipées de volets en PVC électrifiés avec boutons de commandes. Aussi, dans la mesure où aucune indication spécifique n’est portée dans l’état des lieux par rapport à cet élément, il est présumé avoir été remis au locataire en bon état de réparation locative. Toutefois, le procès-verbal de constat des lieux de sortie mentionne dans cette chambre que, sur les 2 volets roulants électriques, celui donnant sur la rue est cassé, 2 lames sous soulevées.
Dès lors, il convient d’indemniser la société bailleresse du préjudice lié à ce volet roulant électrique cassé et, dans la mesure où elle justifie de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il lui sera accordé la somme réclamée soit 1 057,21 euros.

Sur le ponçage du parquet et vitrification pour lesquels la bailleresse sollicite la somme de 1 209 euros :
Comme précédemment, c’est à la lecture du devis produit par la bailleresse au soutien de sa demande qu’il s’infère que la somme réclamée pour le ponçage et la vitrification du parquet et relative à 2 chambres situées à l’étage. À l’entrée dans les lieux des locataires, il a été constaté que les 3 chambres situées à l’étage comportent un parquet vitrifié avec plinthes assorties, l’une d’entre elles comporte un parquet en état avec la présence cependant de décolorations, une autre comporte un parquet ancien en état mais marqué par des passages et détérioré côté droit de la porte d’entrée, du ciment a été appliqué et il s’effrite. Le constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice mentionne que, dans l’une des chambres à l’étage, le parquet en bois est très abîmé, rayé, enfoncé et très dégradé ainsi que, dans une autre chambre le parquet présente de nombreuses taches.
Aussi, compte tenu de l’état déjà usé voire dégradé du parquet lors de l’entrée dans les lieux des locataires, une déduction d’un coefficient de vétusté de 80 % de la somme sollicitée par la bailleresse et dont elle justifie de l’évaluation sérieuse. Dès lors, la somme de 241,80 euros sera accordée à la société bailleresse pour ce poste.

Sur la réfection « mur palier » pour laquelle la bailleresse sollicite la somme de 2 119,15 euros :
Le procès-verbal de constat des lieux d’entrée mentionne que les murs du palier sont dans le même état que la cage d’escalier, pour laquelle il est mentionné qu’ils sont tapissés, avec la présence d’impacts et de frottements ; tandis qu’au départ des locataires, il a été constaté que le papier peint est arraché et taché.
Aussi, le papier-peint étant en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux des locataires et compte tenu de la durée d’occupation des lieux, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 80 % sur la somme sollicitée par la bailleresse s’agissant de la réfection du papier peint du palier et de la cage d’escalier et dont elle justifie de l’évaluation sérieuse de la somme sollicite. De sorte, qu’il sera accordé à la bailleresse la somme de 423,83 euros.

Sur le remplacement de la cabine de douche pour lequel la bailleresse sollicite la somme de 2 222 euros :
À l’entrée dans les lieux des locataires, il est mentionné la présence d’une cabine de douche avec porte vitrées coulissantes, dont les surfaces sont tachées de calcaire, alimentée par un système de jets d’eau avec deux douchettes commandées par un robinet mélangeur. Tandis qu’après le départ des locataires, le commissaire de justice a constaté qu’une porte coulissante de la douche est déposée, les roulettes sont cassées, la glissière est à vérifier, la cabine est entartrée, de même que le jet et la douchette est manquante. De sorte que, les dégradations constatées s’agissant de la cabine de douche au départ des locataires leur sont totalement imputables sans déduction d’aucune vétusté et il sera accordé à la bailleresse la somme de 2 222 euros sollicitée et correspondant à une évaluation sérieuse.

En définitive, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 900 euros, le défaut d’entretien, les réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants s’élèvent à la somme de 6 854,04 euros.

Sur la responsabilité du défaut d’entretien et des réparations et dégradations locatives :

En application de l’article 8-1 I de la loi du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

L’article 8-1 IV poursuit en indiquant que, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Dès lors, conformément à la lettre du texte, la solidarité prévue par l’article 8-1 ne joue pas entre époux.

L’article 1751 du code civil dispose que, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

Il est admis en application de ce texte que, le mari reste cotitulaire du bail conclu par son épouse, bien qu’il ait cessé de résider dans le logement, dès lors que le logement a servi effectivement à l’habitation des deux époux et qu’aucun jugement de divorce n’est intervenu.

En l’espèce, il s’infère du bail conclu le 18 juin 2019 entre les parties et portant sur les lieux litigieux, qu’il a été consenti à M. [C] [Q] et Mme [A] [Q] et qu’il ne contient pas de clause de solidarité entre les co-locataires.

Cependant, il est patent que M. [C] [Q] et Mme [A] [Q], mariés le 16 août 2014, ont pris à bail le logement litigieux en cette qualité.

Il ressort des pièces versées aux débats que, par jugement du 10 décembre 2021, le juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire de Caen, a notamment prononcé le divorce de M. [C] [Q] et Mme [A] [W] et dit que les effets du divorce entre les parties remonteront à la date de l’ordonnance de non-conciliation, soit au 28 mai 2021 ; que par ordonnance de non-conciliation du 28 mai 2021, le juge aux affaires familiales a notamment constaté que les époux résident séparément et attribué la jouissance du domicile conjugal à l’épouse, laquelle devra payer le loyer et les charges afférents au logement familial.

Ainsi, la solidarité légale de l’article 220 du code civil, en raison du jugement de divorce, a pris fin. Il est manifeste que M. [C] [Q] ne vivait plus dans les lieux litigieux à la date à laquelle le commissaire de justice a constaté leur état, soit au 25 mai 2023 ; mais qu’au contraire, il les avait quittés bien antérieurement comme en atteste le jugement de divorce du 10 décembre 2021 évoqué précédemment. Les réparations locatives sollicitées ne peuvent ainsi être analysées comme des dettes ménagères, rien ne permettant d’imputer leur réalisation à un évènement antérieur à la séparation de faits des époux.

Néanmoins, Monsieur [C] [Q], qui apparaît en son nom sur le contrat de location, signé par lui, n’ayant pas donné congé au contrat de location, il demeure cotitulaire du bail, nonobstant le jugement de divorce intervenu,. Il demeure ainsi tenu des obligations et inexécutions contractuelles intervenues.

Une condamnation conjointe, à hauteur de 6 854.04 euros sera donc prononcée.

Mme [A] [W], dont il a été précédemment établi qu’elle doit être tenue responsable des dégradations réalisées au regard de la date de séparation effective, devra garantir la condamnation prononcée au profit de Monsieur [C] [Q].

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [W] et Monsieur [C] [Q], parties succombantes au litige, seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Mme [A] [W] sera également condamnée à payer, au titre des frais irrépétibles, la somme de 750 euros à la SCI Le Grand Pendant et la somme de 750 euros à M. [C] [Q].

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS