TJ 14118, 9 sept. 2025, RG 24/03516

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03516 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I7FL

Minute : 2025/
Cabinet

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[S] [D]

C/

[A] [L]
S.A. PROXISERVE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Pénélope AMIOT - 060,
Me Virginie FRENKIAN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Me Pénélope AMIOT - 060,
Me Christine BAUGE - 70,
Me Virginie FRENKIAN

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [S] [D]
née le 11 Octobre 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX, vestiaire : 060 substitué par Me Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [L], né le 30 juillet 1955 à [Localité 3] demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Christine BAUGE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

S.A.S PROXISERVE RCS NANTERRE 334 873 726
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par Me Virginie FRENKIAN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Laura VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025
Date des débats : 03 Juin 2025
Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er juillet 2022, Monsieur [A] [L] a donné à bail à Madame [S] [D] un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, Madame [S] [D] a fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen en sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à lui payer la somme de 4320 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi correspondant à 4 mois de loyer ;Sa condamnation à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;Sa condamnation à lui payer la somme de 516,43 euros à titre d’indemnisation des frais de vétérinaire ;Sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Sa condamnation aux entiers dépens.
Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [A] [L] a fait assigner la SAS PROXISERVE en intervention forcée pour l’appeler en garantie.

Le 21 janvier 2025, une jonction a été prononcée par mention au dossier.

A l’audience du 3 juin 2025, Madame [S] [D], représentée, a réitéré ses demandes, telles que contenues dans son acte introductif d’instance et a sollicité le rejet des demandes de Monsieur [L].

Elle se fonde sur la responsabilité contractuelle du bailleur qui a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Elle indique que la chaudière souffre de dysfonctionnements depuis son entrée dans les lieux. A ce titre, elle a été privée d’eau chaude et sollicite une indemnisation correspondant à 4 mois de loyer, soit la somme de 4320 euros.

De plus, elle a subi une anxiété importante en raison de cette situation, l’obligeant à sursollicité son bailleur et subissant une forme de pression de la part de l’agence immobilière SARL POZZO GESTION CALVADOS. Ainsi, elle a subi un préjudice moral évalué à 5 000 euros.

Par ailleurs, les clôtures du jardin du logement étant endommagées, son chien a pu fuguer. Cela a entraîné l’hospitalisation de l’animal et des frais de vétérinaire à hauteur de 516,43 euros.

Monsieur [L] ne démontre pas que Madame [S] [D] causerait des troubles anormaux du voisinage. Elle justifie par des attestations que des voisins ne se plaignent pas d’elle et elle produit des photos pour démontrer qu’elle entretien son jardin.

Monsieur [L] demande au juge des contentieux de la protection de :

Ecarter la pièce n°21 de Madame [D] ;Débouter Madame [D] de ses demandes ;Condamner Madame [D] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Madame [D] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [D] aux dépensSubsidiairement, juger que le préjudice de Madame [D] sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 1080 euros ;Condamner Madame [D] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la compensation entre les créances réciproques ;Débouter la société PROXISERVE de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société PROXISERVE à garantir Monsieur [L] de toute éventuelle condamnation en principal, intérêts et frais qui serait prononcée par le juge des contentieux de la protection au profit de Madame [D] ;Condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner tout succombant aux dépens
Il expose n’avoir commis aucune faute. Madame [D] connaissait l’état des lieux à son entrée. Le bailleur n’est pas responsable de la surveillance de son chien. Les problèmes techniques ayant affecté la chaudière ne sont imputables qu’à l’entreprise PROXISERVE qui était en charge de la maintenance. Les demandes de Madame [D] ont été traitées dans des délais raisonnables.

Depuis l’intervention du 24 mars, la chaudière fonctionne.

Madame [D] n’a pas été privée de l’intégralité de la jouissance de son logement. De plus, elle n’a été privée d’eau chaude que 7 semaines. La somme de 1080 euros, qui avait initialement été acceptée par la demanderesse, sera donc satisfactoire.

Il n’est pas démontré par la demanderesse l’existence d’un préjudice moral distinct et indemnisable.

Madame [D] cause des troubles à ses voisins, de sorte qu’elle a causé un préjudice à Monsieur [L] qui risque d’être mis en cause en sa qualité de propriétaire si un autre voisin venait à partir.

L’attestation de la psychologue de la demanderesse, qui n’est pas médecin, est contraire aux règles de déontologie et doit ainsi être écartée.

La société PROXISERVE a installé la chaudière en mai 2022. Elle est ainsi responsable des dysfonctionnements ayant affecté l’appareil. La société n’a pas mis en œuvre tous les moyens nécessaires pour assurer le bon fonctionnement de la chaudière. Le contrat prévoyait pourtant un service dépannage avec un délai de 24H en cas de panne ou 48h en cas de panne partielle. La société devra ainsi garantir toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.

La société PROXISERVE demande au juge des contentieux de la protection de

Débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes à l’encontre de la société PROXISERVECondamner Monsieur [L] à relever indemne la société PROXISERVE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de Madame [D]Condamner monsieur [L] à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Elle expose que Madame [L] fait état de plusieurs difficultés avec le bailleur et que sa demande de préjudice de jouissance n’est pas motivée que par son défaut d’eau chaude. Ainsi, elle évoque une détérioration des murs, des interrupteurs à remplacer, des plaques de cuisson dysfonctionnant, une absence d’entretien, une détérioration du grillage.

Par ailleurs, la société a répondu aux différentes sollicitations de Monsieur [L]. Dans le cadre de la garantie, PROXISERVE a procédé au remplacement de la sonde et d’un tampon sur la chaudière en octobre 2022, au remplacement du ballon en novembre 2022, au remplacement du vase d’expansion en mars 2024. Elle est également intervenue à de nombreuses reprises pour l’entretien. Il n’est pas démontré de refus d’intervention, de sorte que sa responsabilité ne peut pas être engagée. D’ailleurs, Madame [D] ne lui fait aucun reproche.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il conviendra de relever que Madame [D] ne formule aucune demande à l’encontre de la société PROXISERVE, de sorte que la demande d’appel en garantie à l’encontre de Monsieur [L] est sans objet.

Sur la demande d’écarter la pièce n°21 de Madame [D] 

Les articles 200 et suivants du code de procédure civile prévoient que les parties peuvent produire des attestations de tiers au juge.

Monsieur [L] reproche à l’attestation de Madame [Y], psychologue, d’établir un lien causal entre l’état de santé de Madame [D] et son logement alors que cette dernière, n’étant pas médecin, n’aurait pas la compétence pour établir un tel lien.

Monsieur [L] n’indique pas sur quel fondement cette pièce devrait être écartée. Il ne détaille pas quelle règle déontologique aurait été violée par cette praticienne.

Au-delà de ces griefs, il ne pourra qu’être remarqué que cette attestation ne respecte pas le formalisme imposé par l’article 202 du code de procédure civile. Néanmoins, ces exigences ne sont pas prescrites à peine de nullité. La demande d’écarter cette pièce devra ainsi être rejetée. Le juge des contentieux de la protection tiendra néanmoins compte de ces différentes remarques pour apprécier la valeur probante de ce document.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Plus précisément en matière de baux d’habitation, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

En outre, l’article 6 a) de la même loi prévoit que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

Le manquement à ces obligations est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Contrairement à ce qu’invoque PROXISERVE, Madame [D] expose expressément en pages 7 et 8 de ses écritures que sa demande d’indemnisation de préjudice de jouissance est liée à sa privation d’eau chaude et non aux autres griefs qu’elle expose à l’égard du bailleur. Ainsi, elle indique qu’elle sollicite la somme de 4320€ « correspondant à 4 mois de loyer à titre de dommages et intérêt au titre du préjudice de jouissance subi […] mais madame [D] justifie avoir été privée d’eau chaude pendant 4 mois. De fait, la somme réclamée par Madame [D] est totalement justifiée et n’est en rien excessive ».

La privation d’eau chaude a nécessairement limité la jouissance par Madame [D] de son logement. La possibilité de pouvoir jouir d’eau chaude entre dans la définition de ce qu’est un logement décent, et sa privation justifie ainsi une indemnisation importante, sans que celle-ci puisse néanmoins correspondre à l’intégralité du loyer, le logement demeurant habitable. Monsieur [L] devra ainsi indemniser une partie du préjudice de Madame [D], celui-ci ne lui ayant pas permis de jouir intégralement de son logement.

Il doit cependant être relevé que Madame [D] ne produit pas d’élément permettant de dater avec précision la période où elle a été privée d’eau chaude. Dès le 4 juillet 2022, elle écrivait à l’agence qu’une fuite d’eau affectait la chaudière mais ne précisait pas si cela la privait d’eau chaude. Les autres courriels du mois de juillet ne mentionnent pas non plus une privation d’eau chaude. Par courriel du 3 février 2023, elle indique que la société PROXISERVE est intervenue ce jour, avant de revenir le lendemain et que durant cet intervalle, elle est privée d’eau. Un autre courriel, daté du 19 octobre 2022 indique qu’elle est privée d’eau chaude depuis le 12 octobre 2022. Aucun élément ne permet d’établir si ce sont les interventions du 3 février et de 4 février 2023 de la société PROXISERVE qui ont permis de rétablir l’eau chaude absente depuis le 12 octobre 2022, comme semble le soutenir Madame [D]. La demanderesse ne produit aucun autre élément de preuve autre que ces courriels pour démontrer son absence d’eau chaude au logement, alors que la démonstration de cet élément lui appartient conformément à l’article 9 du code de procédure civile. Néanmoins, par courrier du 17 février 2023, l’agence immobilière, mandataire de Monsieur [L], reconnaît que Madame [D] a été privée d’eau chaude pendant 7 semaine.

Il sera ainsi tenu pour acquis que Madame [D] a été privée d’eau chaude dans son logement pendant une période de 7 semaines et a ainsi subi un préjudice de jouissance.

Compte tenu du loyer mensuel du logement, fixé à 1080 euros, la somme de 1500 euros d’indemnisation apparaît satisfactoire.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral

Madame [D] ne produit aucun élément permettant d’établir que cette dernière souffre d’un préjudice moral, indépendant du préjudice de jouissance ci-dessus indemnisé, et des frais de procédure indemnisable au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, l’unique pièce versée à ce titre, l’attestation de Madame [Y], non conforme aux préconisations de l’article 202 du code de procédure civile, n’apparaît nullement suffisamment probante pour établir un lien entre la thérapie de soutien psychologique dont elle bénéficie et son lieu d’habitation.

La demande d’indemnisation sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les frais de vétérinaire

Madame [D] ne démontre ni que la clôture du jardin est endommagée, ni que son animal de compagnie a pu s’échapper à cause de cela et pas non plus que les frais de vétérinaire objet de la facture du 28 janvier 2023 sont en lien avec cette cause.

Sa demande d’indemnisation sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur l’appel en garantie de la société PROXISERVE

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Les causes de l’absence d’eau chaude du logement de Madame [D] ne sont pas démontrées à la juridiction, en l’absence de toute expertise technique. Cependant, les parties s’accordent sur le fait que cela résulterait d’une difficulté rencontrée avec la chaudière.

Or, selon les conditions particulières du contrat d’entretien conclu le 22 février 2022 entre PROXISERVE et l’agence immobilière, le délai pour une intervention de dépannage était fixé à 24H en cas d’urgence (panne totale) ou 48 en cas de panne partielle. Un retard d’intervention, au-delà de ce délai, est susceptible d’engager la responsabilité de la société, nonobstant la mobilisation de sa garantie, les termes de celles-ci et les causes des dysfonctionnements de la chaudière étant inconnues de la juridiction.

S’agissant de la question de l’eau chaude, seul point attributif d’un préjudice de jouissance aux termes de cette décision, il ressort des éléments ci-dessus exposés que cette privation apparaît caractérisée au 12 octobre 2022. A cette période, il est justifié que la société PROXISERVE est intervenue le 20 octobre 2022, le 26 octobre 2022 et le 27 octobre 2022. En revanche, les dates auxquelles la société a été sollicitée ne sont pas démontrée devant la juridiction, de sorte qu’un manquement contractuel pour un retard d’intervention ne peut pas être caractérisé.
Le courriel versé par Monsieur [L], provenant d’une adresse mail inconnue de la juridiction, indiquant une proposition d’indemnité à hauteur de 1000 euros, susceptible d’être intervenus dans des pourparlers transactionnels, ne permet nullement d’engager la responsabilité de la société.

La demande d’appel en garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de trouble anormal du voisinage

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.

Il est admis que le propriétaire, même s'il ne réside pas sur son fonds, est recevable à demander qu'il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage.

Pour établir un trouble de voisinage de la part de Madame [S] [D], Monsieur [L] produit 3 courriels émanant de « [O] [M] » et un d’ « [B] [I] » adressés à l’agence immobilière. Ces courriels évoquent des aboiement d’un chien et une voisine qui parle fort dans son jardin sans jamais nommer Madame [S] [D], de sorte que rien ne permet à la juridiction d’établir qu’elle est bien la personne visée par ces courriels émanant d’individus inconnus et non identifiables par la juridiction.

A contrario, Madame [S] [D] verse des attestations selon lesquelles elle ne rencontre aucun problème de voisinage.

Il apparait ainsi que Monsieur [L] ne démontre pas l’existence du trouble anormal du voisinage qu’il invoque.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [A] [L], condamné aux dépens, devra verser aux autres parties une somme de 1000 euros.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,