TJ 14118, 9 sept. 2025, RG 25/00034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00034 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JDXU

Minute : 2025/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [C] [M]
Me Roger LEMONNIER
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - RCS PARIS 824 541 148
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par Me Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M]
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025
Date des débats : 03 Juin 2025
Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 7 et 8 juin 2021, la SCI Doma Invest a donné à bail à M. [C] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 365 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 80 euros.

Par acte sous seing privé du 26 mai 2021, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10103178913), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 14 mai 2024 à M. [C] [M] un commandement de payer la somme en principal de 1 456,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 mai 2024, terme de février 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société Action logement services a fait assigner M. [C] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;
– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
– ordonner l’expulsion de M. [C] [M] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
– condamner M. [C] [M] à payer à la société Action logement services :
* la somme de 2 017,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024 sur la somme de 1 456,53 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;
* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 3 juin 2025, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 2 017,54 euros, arrêtée au 27 mai 2025.

Elle fait valoir que, si les règlements des échéances courantes ont été repris depuis décembre 2024, l’arriéré n’est quant à lui pas apuré. Elle ajoute s’en rapporter quant à la demande de délais formulée par le défendeur.

M. [C] [M], comparant en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, tout en proposant un échéancier à hauteur de 180 euros mensuels en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette locative.

Au soutien de ses demandes, il explique bénéficier de ressources mensuelles à hauteur de 1 900 euros net et avoir un rendez-vous prévu prochainement afin de bénéficier du dispositif FSL.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :
– le contrat de bail des 7 et 8 juin 2021 ;
– le « contrat de cautionnement Visale n° A10103178913 » du 26 mai 2021 ;
– le commandement de payer délivré au locataire, en date du 14 mai 2024, portant sur la somme en principal de 1 456,53 euros arrêtée au 3 mai 2024, terme de février 2024 inclus ;
– la quittance subrogative du 19 février 2024, signée par le mandataire de la bailleresse émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 270,12 euros au titre des loyers et charges impayés de février 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 756,53 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de septembre 2023 à février 2024 ;
– la quittance subrogative du 25 novembre 2024, signée par le mandataire de la bailleresse émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 561,01 euros au titre des loyers et charges impayés d’août à novembre 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 317,54 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de septembre 2023 à novembre 2024 ;
– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 1er avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;
– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 27 mai 2025, terme de novembre 2024 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 2 017,54 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, a effectué certains règlements au lieu et place du locataire.

Toutefois, la dernière quittance subrogative signée par le mandataire de la bailleresse au profit de la société Action logement services produite aux débats date du 25 novembre 2024 et porte sur la somme de 561,01 euros au titre des échéances d’août à novembre 2024 et fait également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 317,54 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de septembre 2023 à novembre 2024.

Par ailleurs, le locataire a effectué plusieurs versements directs auprès de la société Action logement services, pour la somme totale de 300 euros, en février et mars 2024 et qu’il convient de déduire de la somme de 2 317,54 euros au titre des loyers et charges indemnisés au 27 mai 2025, terme de novembre 2024 inclus.

De sorte que, compte tenu du mécanisme de la subrogation, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance arrêtée à la somme de 2 017,54 euros, arrêtée au 27 mai 2025, terme de novembre 2024 inclus.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, M. [C] [M] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 2 017,54 euros, arrêtée au 27 mai 2025, au titre des loyers et charges impayés de septembre 2023 à novembre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 456,53 euros à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10103178913 » liant la SCI Doma Invest et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 19 février 2024 et 25 novembre 2024 signées par le mandataire de la bailleresse rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire de la bailleresse en date du 7 avril 2025, dans lequel ce dernier s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse, représentée par son mandataire, a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 16 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [C] [M], par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 et portant sur la somme en principal de 1 456,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 mai 2024, terme de février 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué plusieurs règlements durant ce délai de 2 mois, pour la somme totale de 1 150 euros, ces derniers n’ont pas permis de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 14 juillet 2024

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [C] [M] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 180 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer.

Il ressort des débats que, M. [C] [M] a effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience s’élevant à la somme de 533,67 euros, ce qui n’a pas ailleurs pas contesté.

En outre, en mars 2025, il a versé en plus du montant de l’échéance courante de loyer et charges la somme de 106,33 euros.

Dès lors, M. [C] [M] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [C] [M] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [C] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à la reprise par ce dernier du versement intégral des loyers courants avant l’audience ainsi que, de sa capacité à apurer sa dette financière, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui lui ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [C] [M] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [C] [M] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel augmenté de la provision mensuelle pour charges, à compter du 14 juillet 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

M. [C] [M] devra régler à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la société bailleresse, les dites indemnités d’occupation dès lors qu’elles seront justifiées par la production d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [M], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 mai 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS