TJ 27229, 28 août 2025, RG 25/01058

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JUGE DE L’EXECUTION

MINUTE N° : 2025/

N° RG 25/01058 - N° Portalis DBXU-W-B7J-ICYE

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. DSJ
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.C.I. CCLB
demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat Me Anne TUGAUT, avocat plaidant au barreau du HAVRE et représentée par Me Céline GRUAU, avocat postulant au barreau de l’EURE

JUGE : Madame Marine DURAND Président

GREFFIER : Mme Audrey JULIEN

DEBATS :

En audience publique du 01 Juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 28 août 2025

JUGEMENT :

- mis à disposition au greffe
- premier ressort
- contradictoire
- rédigé par Madame Marine DURAND
- signé par Madame Marine DURAND Président et Mme Audrey JULIEN Greffier

EXPOSE DU LITIGE
Par jugement contradictoire du 28 janvier 2025, la chambre civile du Tribunal Judiciaire d’Evreux a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, notamment :
Dit que la société DSJ est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date ; Dit que la société DSJ devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s’y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ; Ordonné à défaut de départ volontaire de la société DSJ dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamné la société DSJ au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, équivalente aux montants suivants : Loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1.036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008,Provision sur charge correspondant au budget annuel,Provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT ; Condamné la société IEM à payer à la société DSJ une indemnité de 140.681 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial ; Débouté la société DSJ de sa demande tendant à conditionner le paiement des indemnités d’occupation mises à sa charge au paiement de l’indemnité réparatrice mise à la charge de la société IEM. Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025 remis à personne, ledit jugement a été signifié à la société DSJ.
Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la SCI CCLB a fait pratiquer entre les mains de la banque SOCIETE GENERALE AG [Localité 1] une saisie attribution des sommes détenues sur les comptes ouverts au nom de la société DSJ pour paiement de la somme totale de 27.893,74 €.
Ladite saisie s’est révélée intégralement fructueuse.
La saisie attribution a été dénoncée à la société DSJ par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025 remis à personne.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, la société DSJ a fait assigner la SCI CCLB devant le juge de l’exécution.
L'affaire appelée à l'audience du 3 juin 2025 a fait l’objet d’un unique renvoi avant d’être retenue à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience, la société DSJ, représentée par son avocat, s’en réfère à ses conclusions récapitulatives et sollicite de :
L’autoriser à quitter le local commercial donné à bail suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2000 situé [Adresse 1] à [Localité 1] le 30 septembre 2025 ; Ordonner la nullité de la saisie-attribution pratiquée le 28 février 2025 et dénoncée le 6 mars 2025 ; Condamner la SCI CCLB à lui rembourser la somme de 133 euros correspondant aux frais bancaires de traitement de saisie-attribution ; A titre subsidiaire, ordonner la mainlevée de la saisie-attribution précitée ; Débouter la SCI CCLB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SCI CCLB à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, la société DSJ considère que le délai qui lui a été laissé par le jugement précité était trop court pour organiser son départ alors même qu’elle n’a encore pu recouvrer l’indemnité de réparation mise à la charge de la société IEM. Elle ajoute exploiter son fonds dans les lieux depuis 14 ans, employer deux salariés et avoir conclu un nouveau bail. Invoquant la nécessité de réaliser des travaux dans les nouveaux lieux pris à bail, sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations et le risque de perte de son fonds de commerce en cas d’expulsion, la société DSJ sollicite à l’audience un délai de deux mois pour quitter les lieux.
Au soutien de sa demande de nullité de la saisie-attribution, la société DSJ invoque, sur le fondement de l’article R. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, une erreur sur le calcul des indemnités d’occupation. Faisant état d’une problématique sur la clé de répartition, elle reproche à la SCI CCLB de ne pas justifier des sommes réclamées au titre des charges et de la taxe foncière. Elle dénie, ainsi, à la créance réclamée tout caractère certain, liquide et exigible.
En défense, la SCI CCLB, représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions en réplique et sollicite de :
Constater le caractère exécutoire du jugement du Tribunal Judiciaire d’Evreux du 28 janvier 2025 ; Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution dudit jugement ; Dire que les saisies attributions pratiquées sont valides et n’encourent pas la nullité ; Débouter la société DSJ de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société DSJ au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à son bénéfice ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. La SCI CCLB s’oppose à la demande de délai pour quitter les lieux présentée en demande reprochant à la société DSJ son manque de diligences à organiser son départ des lieux et considérant qu’elle a d’ores et déjà disposé de larges délais pour avoir été informée de l’expiration de son bail depuis 2021 et pu se maintenir dans les lieux tout au long de la procédure devant le juge du fond. Elle estime, ainsi, faire la preuve de la mauvaise volonté de la demanderesse dans l’exécution de ses obligations.
Sur la nullité de la saisie-attribution, la SCI CCLB soutient qu’un décompte distinct des sommes réclamées figure sur le procès-verbal et que ledit décompte est conforme aux causes des condamnations pécuniaires mises à la charge de la société DSJ. Si elle reconnaît à l’audience une erreur sur le calcul de l’indexation, elle rappelle qu’une erreur sur le montant d’une créance n’est pas une cause de nullité de la saisie. En tout état de cause, elle affirme avoir communiqué à la demanderesse les éléments justificatifs attachés à la taxe foncière et conteste toute erreur dans le calcul de répartition des charges et des taxes.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble “peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales”.
L’article L 412-4 du même code précise d’une part que “la durée des délais prévus à l’article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” et d’autre part qu’ “il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.
Si, dans le cadre de son acte introductif d’instance, la société DSJ a pu solliciter un délai de douze mois avant de quitter les lieux, force est de constater qu’elle a, lors de l’audience, limité sa demande à une durée de deux mois justifiée par la régularisation le 24 juin 2025 d’un bail commercial portant sur de nouveaux locaux situés à [Localité 1] à effet du même jour.
Il ressort dudit acte qu’une franchise de loyer de trois mois est accordée à la société DSJ afin de lui permettre de réaliser les travaux de rénovation utiles à son installation.
En l’état de ces constatations et contrairement à ce qui est soutenu en défense, il y a lieu de considérer démontrées et effectives les démarches entreprises par la société DSJ en vue de son relogement prévu au plus tard le 1er octobre 2025, date à laquelle le premier loyer sera exigible.
Si la SCI CCLB reproche à la demanderesse son manque de diligences pour connaître sa situation d’occupante sans droit ni titre depuis 2021, il convient de lui rappeler que le titre judiciaire constatant cette situation et ordonnant, subséquemment, l’expulsion de l’occupante date seulement du 28 janvier 2025. Ainsi, en justifiant d’un départ au plus tard le 30 septembre 2025, il ne peut être utilement considéré que la société DSJ s’est maintenue durablement et de mauvaise foi dans les lieux.
A la faveur de ces observations, il convient de faire droit à la demande de la société DSJ en lui octroyant un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.
A l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de la société DSJ et de tous occupants de son chef.
Il sera rappelé à la société DSJ qu'elle reste redevable pendant toute cette durée et jusqu'à son départ effectif des lieux occupés du paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation mise à sa charge en vertu du jugement rendu le 28 janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire d’Evreux.

Sur la recevabilité de la contestation de la saisie-attribution
Aux termes de l'article R.211-11 du code des procédures civiles d’exécution, à peine d'irrecevabilité, la contestation est formée dans le délai d'un mois à compter de la dénonciation de la saisie-attribution au débiteur. Sous la même sanction, elle est dénoncée le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'huissier qui a procédé à la saisie.
L’alinéa 2 ajoute que l’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple et remet une copie de l’assignation, à peine de caducité, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.
En l’espèce, il convient de rappeler que par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, la saisie-attribution litigieuse a été dénoncée à la société DSJ. Ainsi, en délivrant assignation par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025 à la SCI CCLB, la demanderesse a saisi le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire d’Evreux dans le délai légal.
En outre, la société DSJ justifie de la dénonciation au commissaire de justice poursuivant et au tiers saisi, selon les formalités requises par l’article susvisé.
La société DSJ est donc recevable en sa contestation.

Sur le bien-fondé de la contestation de la saisie-attribution
Aux termes de l’article L.111-2 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.

Aux termes de l'article R211-1 du même code, le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers et cet acte contient à peine de nullité notamment : […] 3° Le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation.

La société DSJ sollicite la nullité de l’acte de saisie-attribution compte tenu du caractère erroné du décompte.

En l'espèce, s’il peut effectivement être reproché à la SCI CCLB d’avoir fait l’économie de détailler les sommes dues en principal, il convient, toutefois, de constater que le procès-verbal de saisie-attribution contient un détail par nature des sommes réclamées. Aussi, il y a lieu de considérer que l'acte de saisie comporte bien un décompte distinct des sommes réclamées tel qu’exigé par l'article R211-1 précité. Aucune nullité ne peut donc être encourue de ce chef.

A toutes fins utiles, il sera rappelé que l'erreur éventuelle dans le montant de la créance n'affecte pas la validité de la saisie pratiquée dès lors qu’elle n'est pas une cause de nullité prévue par la loi, mais en affecte uniquement sa portée.

En revanche, il appartient au juge de l'exécution de cantonner éventuellement la mesure d'exécution contestée si celle-ci comporte des sommes qui ne sont pas dues ou exigibles en vertu d’un titre exécutoire.
En l’espèce, il convient de faire observer que la saisie-attribution pratiquée le 28 février 2025 au préjudice de la société DSJ est fondée sur le jugement susmentionné du 28 janvier 2025 ayant notamment condamné cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux aux montants suivants :
Loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1.036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008,Provision sur charge correspondant au budget annuel,Provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT ; Il ressort des éléments comptables transmis par la défenderesse une erreur dans le calcul de l’indexation de l’indemnité d’occupation en 2021 dès lors que suivant les termes du jugement précité, cette indexation ne devait intervenir que le 1er janvier de chaque année. Ladite indemnité ne pouvait, dès lors, être indexée pour la période comprise entre les mois de septembre et décembre 2021. Il conviendra, ainsi, de retenir pour ladite période une indemnité d’occupation de 5.067,26 euros. En revanche, il y a lieu de relever la régularité de l’indexation de ladite indemnité pour les périodes ultérieures.
Il s’ensuit que le montant total des indemnités d’occupation doit s’établir à la somme de 70.344,81 euros.
S’agissant des charges, il convient de rappeler que suivant les termes du jugement susmentionné, l’indemnité mensuelle d’occupation comprend une provision sur charge correspondant au budget annuel. Si le tableau fourni en pièce 11 par la défenderesse reporte les charges réelles en 2021 et 2022, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément justifiant des montants tel qu’une régularisation des charges annuelles. En outre, s’agissant de la provision appelée à hauteur de la somme de 262,50 euros HT depuis le 1er janvier 2023, il n’est pas davantage produit les budgets annuels correspondants. Si le caractère exigible de la créance au titre des charges ne peut utilement être contesté, il est constant qu’en l’état des pièces versées aux débats, il est fait obstacle à toute appréciation de son montant. Il s’ensuit que le caractère certain de la créance réclamée au titre des charges n’est pas démontré et qu’il doit en être tiré toutes conséquences en déduisant cette créance du montant total de la saisie.
S’agissant de la taxe foncière, force est, là encore, de constater que la SCI CCLB fait l’économie de produire tout élément objectif permettant de vérifier les sommes invoquées. En effet, si elle produit un courriel du 30 avril 2025 semblant contenir les avis de taxe foncière sollicités par la demanderesse suivant courrier du 18 mars 2025, force est de constater qu’elle n’a pas jugé utile de produire ces avis. Au surplus, il sera fait remarquer que dans son état de la dette au 27 mai 2024, la taxe foncière HT imputable à la société DSJ s’établissait à la somme de 1.980,58 euros tandis qu’à l’examen du tableau précité, celle-ci s’établit à la somme de 3.054,17 euros HT (Taxe foncière 2021 à 2023).
Ainsi, en l’état de pièces incomplètes et contradictoires, il convient de s’en rapporter au montant de la provision fixé par le jugement précité et de l’appliquer sur la période considérée. La créance au titre de la taxe foncière sera, dans ces circonstances, fixée à la somme de 4.936,17 euros TTC.
Enfin, en l’absence de contestation par la demanderesse du montant total des versements déjà effectués et de la refacturation Uxello, il convient de retenir à ce titre les sommes reportées dans le tableau précité.
Après retrait des frais provisionnels retenus par le commissaire de justice en l’absence de contestation de la saisie-attribution, cette dernière sera cantonnée à la somme totale de 11.727,46 euros décomposée comme suit :
11.205,96 euros en principal au titre des indemnités d’occupation et taxes dues du 29 août 2021 au 28 février 2025 ; 521,50 euros au titre des frais. Il sera, par conséquent, ordonné mainlevée partielle de la saisie-attribution pour le surplus, soit pour la somme de 16.166,28 euros aux frais de la SCI CCLB.
Sur les demandes accessoires
La SCI CCLB succombant à la présente instance en supportera les entiers dépens.
Elle sera également condamnée à payer à la société DSJ la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS