TJ 72181, 16 sept. 2025, RG 19/00037

Minute n°25/
DOSSIER N° RG 19/00037 - N° Portalis DB2N-W-B7D-GQO3
Jugement de fixation vente forcée

Le
- CE à Me PIGEAU
- copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

LA S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Maître Alain PIGEAU membre de la SCP SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats associés au barreau du MANS, substituée par Maître Virginie CONTE

Créancier poursuivant la vente,

ET :

1°) Monsieur [H], [F], [N] [P]
né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

2°) Madame [K], [T], [W] [M] épouse [P]
née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparantes, ni représentées

Parties saisies.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Greffier lors des débats : Isabelle BUSSON,

Jugement du 16 SEPTEMBRE 2025

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame Cheyenne COQUEMONT, greffier lors du délibéré.

RG n°19/00037

EXPOSÉ

En vertu d’un acte authentique de prêt reçu les 6 et 9 janvier 2012 par Maître [V] [C], la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a selon acte d’huissier du 14 décembre 2018 fait délivrer à Monsieur [H] [P] et à Madame [K] [M] épouse [P] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de LE MANS 1, le 08 Février 2019, volume 2019S numéro 9, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 164 745,85 en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Huissier de justice le 31 janvier 2019.

Par acte du 1er avril 2019, signifié selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Monsieur [H] [P] et Madame [K] [M] épouse [P] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 4 juin 2019 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

entendre valider la saisie dont s’agit,

statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

fixer le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires,

déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles,et à cet effet désigner la SCP BAK-BOURCIER-PIRON, Huissiers de Justice associés au Mans pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si besoin est, et ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

Le 4 avril 2019, la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l'assignation délivrée au débiteur saisi ainsi qu'un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

A l’audience d’orientation du 4 juin 2019, l’affaire a été renvoyée à l’audience d’orientation du 1er octobre 2019 puis du 19 novembre 2019, les époux [P] ayant indiqué puis justifié du dépôt et de la recevabilité de leur dossier de surendettement.

Par jugement de la présente juridiction du 17 décembre 2019, le Juge de l’Exécution a constaté la suspension de plein droit de la procédure de saisie immobilière engagée par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, par suite de la décision de recevabilité en date du 10 juillet 2019 de la demande de surendettement présentée par les époux [P].

Aux termes de conclusions de reprise d’instance et de modification du cahier des conditions de vente en date du 06 juin 2024, régulièrement signifiées par voie de Commissaire de Justice le 10 septembre 2024, aux époux [P], l’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’au moins une des parties avant d’être retenue à l’audience du 3 juin 2025.

A cette date, la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son Conseil sollicite le bénéfice de ses dernières écritures signifiées par voie de Commissaire de Justice aux parties saisies le 6 juin 2025, en réponse au moyen soulevé d’office par la présente juridiction sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. Elle demande au Juge de l’Exécution de :

constater que la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

exclure tout caractère abusif de la clause de déchéance du terme insérée dans le contrat de prêt conclu entre les époux [P] et elle-même,

entendre valider la saisie dont s’agit,

statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

par application de l'article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, fixer le montant de la créance de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 164 670,79 euros arrêtée au 19 janvier 2024 outre les intérêts postérieurs au taux de 0% jusqu’à complet paiement,

à titre subsidiaire en cas de clause de déchéance du terme déclarée abusive, fixer le montant de la créance de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, conformément à l'article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution en principal, frais, intérêts et autres accessoires,outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement, selon les relevés d’écritures versés aux débats,

en tout état de cause, déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- fixer la date d’audience de vente, ainsi que le montant de la mise à prix à la somme de 49 600 euros ,

- déterminer les modalités de visites des immeubles, et à cet effet désigner la SCP C.CJ. [Adresse 5], Commisaires de Justice associés, pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si besoin est ;

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

-dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économique du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

- fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

- taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

- dire que conformément à l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des Dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués,

- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

- fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,

- ordonner l’annexion au cahier des conditions de vente déposé le 4 avril 2019 du procès-verbal de description de la SCP C.CJ. 72 BOURCIER-PIRON-BODIN, Commisaires de Justice associés en date du 26 avril 2024 et des diagnostics de la SARL JBC INGENIERIE en date du 2 mai 2024 exigés actualisés,

Monsieur [H] [P] et Madame [K] [M] épouse [P], parties saisies, ne sont ni présents ni représentés à l’audience de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière

En application de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l'espèce, les parties saisies ont été assignées dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l'article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l'état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l'assignation, prévu par l'article R 322-10 du même code.

L'état hypothécaire versé aux débats n'a révélé aucun autre créancier inscrit.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu les 6 et 9 janvier 2012 par Maître [V] [C], Notaire à [Localité 9], dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant deux prêts :

☞ un prêt A TAUX ZERO PLUS N° 5699159, d’un montant de 23 057,77 euros amortissable sur 360 mois, en ce inclus une période de préfinancement de 12 mois, selon des échéance progressives soit 12 mensualités de 20,70 euros correspondant aux cotisations d’assurance puis 240 mensualités de 83,15 euros, assurance comprise, et 60 mensualités de 155,20 euros, assurance comprise, garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers et par une inscription d'hypothèque conventionnelle publiées au Service de la Publicité Foncière;

☞ un prêt PAS LIBERTE N° 5699160 d’un montant de 130 660 euros amortissable sur 324 mois en ce inclus une période de préfinancement de 24 mois, moyennant des mensualités progressives, soit 24 échéances mensuelles de 118,77 euros correspondant aux cotisations d’assurance, 96 échéances mensuelles de 838,64 euros, 144 échéances mensuelles de 904,10 euros et 60 échéances mensuelles de 832,07 euros, assurance incluse, au taux d’intérêt contractuel de 4,30 %, et garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle publiée au Service de la Publicité Foncière;

III/ Sur l’exigibilité et la liquidité de la créance et le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article L 111-6 du CPCE: « La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ». Il relève de l’office du Juge de vérifier l’existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d’amortissement, de l’indication d’un taux d’intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires…

S’agissant de l’exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d’une mise en demeure, d’une lettre recommandée… Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées, au regard du droit interne et européen.

L’exigence d’une créance liquide et exigible suppose donc que cette créance ne soit pas éteinte ou affectée d’irrégularité pour quelle que raison que ce soit.

Il convient d’examiner la clause contractuelle de résiliation au titre de la défaillance de l’emprunteur à la lumière du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, et du décret N°2009-302 du 18 mars 2009 applicable au présent litige, de la jurisprudence de la Cour de Cassation et de la CJUE.

L'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 3 juillet 2010 au 1er juillet 2016, énonce que “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat....Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public”.

L’article R. 132-2 4° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable dans la présente espèce, dispose que «Dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1,sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;

La directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs a fait l’objet de nombreuses décisions.

1°) Sur l’obligation pour le Juge de soulever d’office le caractère abusif d’une clause

Le 26 janvier 2017, dans la décision Banco Primus, N° C- 421/14, la Cour indique que “L’article 3, paragraphe 1, et l’article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que l’examen du caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur implique de déterminer si celle-ci crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat. Cet examen doit être effectué au regard des règles nationales qui, en l’absence d’accord des parties, trouvent à s’appliquer, des moyens dont le consommateur dispose, en vertu de la réglementation nationale, pour faire cesser l’utilisation de ce type de clauses, de la nature des biens ou des services qui font l’objet du contrat en cause ainsi que de toutes les circonstances qui entourent la conclusion de celui-ci”... S’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombe à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.»

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la Cour européenne a dit pour droit que l'arrêt susvisé devait être interprété en ce sens que les critères qu'il dégageait pour l'appréciation du caractère abusif d'une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d'apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Plus récemment s’agissant du contrôle d’une procédure d’exécution forcée sur une décision prononçant une injonction de payer revêtue de l’autorité de chose jugée (arrêt GETIN NOBLE BANK du 18 janvier 2024), la Cour a précisé que la situation d’inégalité entre le consommateur et le professionnel ne peut être compensée que par une intervention positive, extérieure aux seules parties au contrat et que les Etats membres ont l’obligation d’assurer l’effectivité des droits que les justiciables tirent du droit de l’Union et que cela implique une exigence de protection juridictionnelle effective qui s’applique notamment à la définition des modalités procédurales relatives aux actions en justice fondées sur de tels droits.

D’une façon générale, en se fondant sur le principe d’effectivité, la jurisprudence de Cour précise que les droits des justiciables découlant de la directive 93/13 constituent une exigence de protection juridictionnelle effective et qu’il appartient aux Etats membre de prévoir les moyens adéquats et efficace afin de faire cesser l’utilisation de clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, au regard de l’intérêt public que constitue laprotection des consommateurs qui se trouvent dans une situation d’infériorité à l’égard des professionnels.

En droit interne, il est désormais constant que le Juge de l’Exécution saisi d’une contestation relative à la créance est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le consommateur, ne revêtent pas un caractère abusif, sauf s’il apparaît qu’il a déjà été procédé à cet examen par la juridiction ayant rendu la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (Civ.2ème 13 avril 2023 - Avis Civ. 2ème du 11 juillet 2024).

2°) L’application de la notion de clause abusive aux clauses de déchéance du terme

S’agissant de l’application du caractère abusif aux clauses de déchéance du terme, la CJUE dans un arrêt du 8 décembre 2021 (CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST) a dit que les articles 3§1 et 4 de la directive 93/13 s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit de manière expresse et non équivoque que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. Les critères dégagés par l’affaire BANCO PRIMUS ne sont pas cumulatifs ni alternatifs. Il s’agit d’un faisceau d’indices.

Le 9 novembre 2023, la CJUE, au visa des articles 6 §1 et 7 §1 de la directive 93/13 du Conseil du 5 avril 1993, rappelle que le droit européen s’oppose à une réglementation nationale en vertu de laquelle le contrôle juridictionnel du caractère abusif d’une clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de crédit à la consommation ne tient pas compte du caractère proportionné de la faculté laissée au professionnel d’exercer le droit qu’il tire de cette clause, au regard de critères liés notamment à l’importance du manquement du consommateur à ses obligations contractuelles tels le montant des échéances qui n’ont pas été honorées par rapport au montant total du crédit et à la durée du contrat, ainsi qu’à la possibilité que la mise en œuvre de cette clause conduise à ce que le professionnel puisse procéder au recouvrement des sommes dues au titre de ladite clause par la vente, en dehors de tout processus judiciaire, du logement familial du consommateur.
En droit interne, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère Civ. 3 juin 2015; 1ère Civ. 22 juin 2017; 1ère Civ. 8 avril 2021; 1ère Civ.19 janvier 2022).

Le 22 mars 2023, la Cour de cassation a précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ.1ère 22 mars 2023) et le 29 mai 2024 que le régime des clauses abusives était pareillement applicable à une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler restée infructueuse pendant 15 jours (Civ.1ère 29 mai 2024).

Enfin la Cour de Cassation est venue préciser les effets du caractère non écrit des clauses abusives, en rappelant dans un arrêt du 3 octobre 2024 que la clause d’exigibilité immédiate stipulée au contrat de prêt et réputée non écrite comme étant abusive, ne peut produire d’effet et entraîner la déchéance du terme, peu important l’envoi par la banque d’une mise en demeure.

En application de ces dispositions législatives et de la jurisprudence susvisée, la présente juridiction a soulevé d’office la caractère abusif de la clause de déchéance du terme incluse au contrat de prêt régularisé entre le créancier poursuivant et les époux [P].

En l’espèce, il convient donc de s’interroger sur les quatre critères dégagés par la CJUE :
- Le défaut de paiement d’une mensualité d’un prêt peut revêtir un caractère essentiel, s’agissant de l’objet même du contrat,
- Les époux ont été défaillants dans le paiement de plusieurs échéances des deux prêts par eux souscrits le 10 février 2017. L’inexécution invoquée présentait donc une gravité suffisante pour prononcer une déchéance du terme,
- La clause de résiliation de plein droit étant prévue par le code civil, elle ne présente pas de caractère dérogatoire au droit commun,
- Aucun contractuel n’était laissé au consommateur pour remédier aux effets de cette exigibilité. C’est l’objet du débat. La clause litigieuse autorise la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE à prononcer la déchéance du terme à sa discrétion, et plus exactement “le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées en principal, intérêts et accessires deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommmandée avec accusé de réception...”.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que la déchéance du terme est intervenue le 11 septembre 2018 après l’envoi aux époux [P] d’une lettre de mise en demeure du 11 avril 2018 les avisant de ce qu’il leur était laissé trente jours pour régulariser la situation.

La SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en conclut donc que les époux [P] ont eu un délai raisonnable pour s’acquitter de l’arriéré soit un délai mentionné dans les mises en demeure de 30 jours, avant que ne soit prononcée la déchéance du terme 5 mois après l’envoi desdites mises en demeure, ajoutant qu’après avoir bénéficié d’un plan de surendettement le 10 août 2021, les époux [P] ont de nouveau cessé d’honorer les échéances telles que résultant du plan au mois de juin 2022, la contraignant à dénoncer le plan par lettres recommandées adressées à chacun des époux le 2 février 2023, soutenant avoir adressé à chacun des époux une lettre recommandée avec accusé de réception le 30 juin 2023 “confirmant la caducité du plan et les mettant en demeure de régler les impayés sous 30 jours sous peine de l’exigibilité de la totalité de la créance” et une nouvelle lettre de “déchéance du terme” le 16 octobre 2023.

La mise en demeure litigieuse est celle relative aux deux prêts et non celle relative au surendettement, laquelle ne peut d’ailleurs être qu’une lettre de mise en demeure pour défaut d’exécution du plan et constat de la caducité de celui-ci.

La réglementation des clauses abusives est d’ordre public et la signature d’un plan de surendettement ne peut couvrir l’irrégularité de la mise en demeure. En effet, la novation ne peut jouer que si l’obligation ancienne à laquelle s’est substituée la nouvelle est valable.

En l’espèce, la clause contractuelle autorise la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à exiger immédiatement les sommes dues au titre des deux prêts, en cas de défaut de paiement d’une échéance à date, sans préavis d’une durée raisonnable , peu importe que la mise en demeure mentionne un délai de 30 jours ou que la déchéance du terme soit intervenue 5 mois après l’envoi des lettres recommandées valant mise en demeure, la clause contractuelle laissant à la discrétion du prêteur le choix de la date à laquelle il peut prononcer l’exigibilité de sa créancerevêt nécessairement un caractère abusif, étant précisé si tant est qu’il en était besoin, que les juridictions européenne et nationale visent expressément la clause du contrat et non son application et qu’une clause est donc abusive en soi par la seule lecture du contrat, indépendamment du contexte et de sa mise en oeuvre.

Cette absence de délai de préavis d’une durée raisonnable laissé aux débiteurs est manifestement déraisonnable et crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, tel que rappelé par l’arrêt du 29 mai 2024 ci-dessus cité, en ce que les débiteurs se trouvent confrontés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, ne disposant plus du terme dont ils bénéficiaient afin d’échelonner les remboursements du capital prêté.

La clause est donc abusive et réputée non écrite. Elle ne peut produire aucun effet et entraîner la déchéance du terme, laquelle est donc irrégulière, étant souligné que “le réputé non écrit” est imprescriptible.

Dés lors au regard du caractère abusif de la clause de résiliation elle-même, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE ne peut se prévaloir de l’exigibilité du capital et de l’indemnité de résiliation, conformément aux dispositions de l’article L 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, mais uniquement des échéances échues et impayées, en ce inclus les intérêts et les primes d’assurance, le contrat étant censé avoir continué à vivre.

III/ Sur le montant de la créance

En considération des éléments susvisés et en application de l'article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer comme suit le montant de la créance de la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE, notamment sur la base des tableaux d’amortissement et des décomptes produits:

➀ Prêt A TAUX ZERO PLUS N° 5699159

- Echéances échues et impayées du 10/01/2018 au 10/06/2025.......... 7 483,50 €
- A déduire les versements .................................................................. 2 981,25 €
- Sous Total 1 ...................................................................................... 4 502,25 €

➁ Prêt PAS LIBERTE N° 5699160

- Echéances échues et impayées du 10/01/2018 au 10/06/2025........... 79 797,96 €
- A déduire les versements .................................................................. 30 418,68 €
- Sous Total 2 .................................................................................... 49 379,28 €

TOTAL (1+2) 53 881,53 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2025, outre les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix, étant précisé que que les autres postes de frais inclus dans le décompte de créance ne peuvent être inclus dans le montant total de la créance dès lors qu’il s’agit de frais de poursuite taxables ou de dépens et que les échéances échues impayées ont été calculées sur la base des tableaux d’amortissement versés aux débats, les versements des époux [P] ayant été chiffrés à partir des relevés d’écriture.

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La saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l'article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, si la partie saisie souhaite l’orientation de la procédure vers une vente amiable, elle ne justifie pas et ne produit aucun compromis, les visites ne s’étant pas concrétisées par la régularisation d’une promesse d’achat ou d’un compromis.

En conséquence, il convient d'ordonner la vente forcée de l'immeuble en cause, qui sera fixée dans le délai prévu par l'article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, le MARDI 6 JANVIER 2026 à 10 heures 30.

Ainsi que monsieur [H] [P] et à madame [K] [M] épouse [P] , parties saisies, en ont été informés conformément aux dispositions de l'article R 322-5 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée de l'immeuble sera poursuivie sur les seules indications fournies par le créancier et selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente déposées par la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et consultable au greffe du Juge de l’exécution, la publicité devant être conforme aux prévisions des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

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Afin de parvenir à la vente forcée dans les meilleures conditions et de permettre au plus grand nombre d'amateurs de se manifester, il convient, à la demande du créancier poursuivant de préciser les modalités de visite de l'immeuble et de dire qu'elles seront organisées par la SCP CDJ 72 - BOURCIER PIRON BODIN, Commissaires de Justice associés à LE MANS, avec si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l'article L 322-2 dudit code, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées.

Il convient de rappeler que conformément à l'article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite ultérieurs dûment justifiés seront taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères.

Monsieur [H] [P] et à madame [K] [M] épouse [P] seront tenus aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l'Exécution tels que les émoluments des Commissaires de Justice expressément mis à la charge des débiteurs par la réglementation en vigueur, étant précisé que ceux excédant les frais exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.
RG n°19/00037

PAR CES MOTIFS