TJ 31555, 12 sept. 2025, RG 24/02000

N° RG 24/02000 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNFB

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02000 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNFB
NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELAS D'AVOCATS ATCM
à la SELAS CLAMENS CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Mme [V] [D] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [L] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCCV SAINT-MARTIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 29 août 2025 au 12 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 avril 2022, Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] ont acquis auprès de la SCCV SAINT-MARTIN en sa qualité de promoteur vendeur, un appartement et deux places de parking en l'état futur d'achèvement, sise [Adresse 3] portant les n° 37, 38 et 152 des lots de copropriété.

Un pré-rapport de livraison, dressé le 12 mai 2023 a listé 36 réserves différentes.

Le 20 octobre 2023, les parties ont émis le procès-verbal de livraison comportant des réserves, ainsi que des défauts de conformité.

Le 26 octobre 2023, les consorts [H] ont obtenu la consignation effective de 5 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations en application de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation.

Le 07 novembre 2023, les consorts [H] se sont vu délivrer leur acquisition et ont notifié des vices apparents au promoteur vendeur.

Par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2024, Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] ont assigné la SCCV SAINT-MARTIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de l'enjoindre de procéder à la reprise et à la réparation des vices apparents et des défauts de conformité listés dans son acte introductif d'instance et préserver ainsi leurs droits au bénéfice de la garantie des vices apparents prévue par les articles 1642-1 et 1648 du code civil.

L'affaire a été plaidée lors de l'audience du 01 juillet 2025.

Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] demandent au juge des référés, au visa des articles 1642-1, 1648, 1231-1, 1791-4-3, 1792 et suivants du code civil du code civil et 145 et 835 du code de procédure civile, de :

condamner la SCCV SAINT-MARTIN de réaliser les travaux s'imposant pour remédier aux désordres suivants, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois :
1) terrasse bois suite fuite arrosage jardinière (réserve de livraison),2) meubles salle d'eau découpé pour pouvoir le poser et incomplet pieds manquants et embouts de finition sur les tirettes (réserve de livraison),3) reprendre finitions couvertine en partie commune (réserve de livraison),5) SDB pieds du meuble vasque rayés (réserve notifiée le 16 novembre 2023),7) Séjour cuisine manque joint sous plinthe dans l'angle côté grande porte fenêtre (réserve notifiée le 16 novembre 2023),10) SDE 1 faïence ébréchée et 2 fêlées (réserve notifiée le 16 novembre 2023),11) Chambre parentale plinthe à changer à côté de la porte de la SE (réserve notifiée le 16 novembre 2023),13) SDE le joint entre le bac à douche et la faïence est à reprendre (réserve notifiée le 10 mai 2024),14) la vasque du meuble de SDB se fissure (réserve notifiée le 03 juin 2024),18) joint au-dessus du coffre du volet roulant et sur les côtés fissure pour l'ensemble de l'appartement (réserve notifiée le 16 novembre 2023),19) Volet roulant fermé laisse passer le jour seuil bombé pour l'ensemble de l'appartement (réserve notifiée le 16 novembre 2023),20) la pression de l'eau est faible (réserve notifiée le 03 juin 2024),22) Chambre 2 : il y a une fissure horizontale sur le haut du mur banché et le plafond banché (réserve notifiée le 04 octobre 2024),23) Chambre 3 : il y a une fissure horizontale sur le haut du mur en placoplâtre et le plafond banché (réserve notifiée le 04 octobre 2024),24) défaut de conformité places de parking (impossible de boxer) (réserve de livraison),25) retard de livraison (perte usage, charges de copropriété, charge EDF, assurance …) (réserve de livraison).
rejeter la demande reconventionnelle de la SCCV SAINT-MARTIN en paiement du solde du prix de vente, ainsi que sa demande de déconsignation du compte séquestre, en l'état de contestations sérieuses,rejeter l'ensemble des demandes financières de la SCCV SAINT-MARTIN,subsidiairement :
désigner un expert judiciaire avec comme mission celle suggérée dans les conclusions versées au soutien des débats oraux,condamner la SCCV SAINT-MARTIN à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La SCCV SAINT-MARTIN demande au juge des référés, au visa des articles 145, 491 et 835 du code de procédure civile, L.261-5, R.261-1 et R.261-14 du code de la construction et de l'habitation, de :

principalement :
débouter les consorts [H] de l'intégralité de leurs demandes,enjoindre aux époux [H] de laisser les entreprises accéder au logement litigieux pour leur permettre de reprendre les travaux qu'elle s'est obligée à faire,condamner les consorts [H] au paiement du solde du prix de vente du logement d'un montant de 18.180 euros,ordonner en conséquence la déconsignation de cette somme du compte séquestre du notaire à son profit,condamner les consorts [H] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,subsidiairement :
prendre acte de ses protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'expertise judiciaire sollicitées par les consorts [H],ordonner aux époux [H], requérants de consigner au greffe du tribunal les frais de l'expertise,laisser les dépens à leur charge.
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, prorogé au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de condamnation à une obligation de faire

L'alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés d' « ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire» et ce, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

Selon l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Comme l'affirment les consorts [H], il n'est pas contestable que les griefs listés par eux dans leur assignation sont :

soit des vices apparents qui relèvent de la garantie prévue aux articles 1642-1 et 1648 du code civil.soit des « réserves » au sens de l'article 1792-6 du code civil,
Cela est attesté par les mentions figurant dans le procès-verbal du 20 octobre 2023 et dans les correspondances transmises dans le mois suivant la livraison faisant état des désordres complémentaires. Les acquéreurs y listent précisément les restrictions apportées sur la bonne exécution des travaux en conformité avec le contrat de louage d'ouvrage qui le lie avec le promoteur vendeur. Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] y déclarent la présence de vices et de défauts de conformité apparents qu'ils demandent au constructeur de lever. Il s'agit plus particulièrement des seize griefs qui figurent dans le dispositif de ses dernières écritures.

Depuis la délivrance de l'assignation, la SCCV SAINT-MARTIN a décidé de reprendre une partie de griefs et ne conteste pas véritablement la nature de réserve, ni de vices apparents des griefs qui persistent au jour de l'audience.

Sa position consiste à contester la caractérisation de chacun au regard des dispositions légales. Elle se place donc uniquement sur le terrain probatoire et considère qu'une intervention de l'une des entreprises mandatées par ses soins équivaudrait nécessairement à une levée de réserves ou de vices, sans considération de la bonne ou mauvaise réalisation des travaux de reprise.

Or, l'application de la garantie des vices apparents que la SCCV SAINT-MARTIN doit à ses maîtres d'ouvrage, pose une présomption. Elle vient renverser la charge de la preuve. C'est à elle qu'il incombe donc de démontrer, soit que le grief ne peut être qualifiable de réserve ou de vices, soit qu'il a été définitivement levé, par la signature d'un quitus clair et non équivoque par les maîtres d'ouvrage.

En l'état des débats et des pièces du dossier, la présente juridiction n'est pas en mesure pour chacun des 16 griefs maintenus, d'opérer un contrôle spécifique à chaque grief, qui lui permette d'en déterminer la réalité et la persistance. Au-delà de la confusion quant au fait que le promoteur vendeur est bien le titulaire de la charge de la preuve même s'il semble s'en défendre, cette difficulté majeure s'explique soit parce que les parties n'utilisent pas la même nomenclature pour identifier les griefs qui posent problème, soit parce que la SCCV SAINT-MARTIN invoque des quitus, parfois peu explicites et qui peuvent ne pas correspondre pas aux numéros des pièces de son bordereau, voire n'y figurer.

Autrement dit, en utilisant la numérotation utilisée par les demandeurs par facilitation :

il n'est pas démontré que les griefs n° 1, 3, 18, 19, 20, 22, 23 ont été levés, (sachant que l'invocation de critères liés à la garantie décennale est inopérant en ce qui concerne la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement),il n'est pas démontré que les griefs n° 5 et 14 ont été causés par les maîtres d'ouvrage, il n'est pas démontré que les demandeurs ont fait obstruction à la levée des griefs n°2, 7, 10, 11, 13 (sachant que les consorts [H] ne sont pas légitimes à refuser l'intervention d'une entreprise mandatée par le promoteur vendeur)il n'est pas démontré que le grief n°24 constitue un défaut de conformité aux normes applicables et aux règles de l'art, la vocation du parking n'étant pas de boxerenfin, le grief n°25 (retard de livraison) ne constitue pas une réserve en tant que telle. Cette éventuelle inexécution contractuelle ne se solutionne pas par une injonction de faire, mais éventuellement par une indemnisation financière, qui n'est pas sollicitée en l'espèce.
La SCCV SAINT-MARTIN sera condamnée à mettre en œuvre ces réparations au titre de la garantie de parfait achèvement dans les conditions et selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

Dès lors, toutes autres demandes, y compris l'expertise judiciaire sera rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV SAINT-MARTIN sera condamnée aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide (...) ».

L'équité commande de faire application de ce texte. La SCCV SAINT-MARTIN sera condamnée à verser à Monsieur [L] [H] et Madame [V] [H] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,