TJ 31555, 16 sept. 2025, RG 25/01444

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01444 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UCU6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[T] [M] [X] [P]
[G] [C] [H] épouse [P]

C/

[V] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 16 Septembre 2025

à Me [S]

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [T] [M] [X] [P], demeurant [Adresse 2]

Mme [G] [C] [H] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître David LOVATO de la SAS NOUAL & LOVATO - PRUDENCIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE

Mme [V] [O], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 septembre 2015, Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P] ont donné à bail à Madame [V] [O] un appartement à usage d'habitation et une cave, situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 490 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 11 octobre 2023, Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P] ont fait signifier à Madame [V] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P] ont ensuite fait assigner Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :
- la conciliation des parties si possible,
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation aux torts exclusifs de la locataire,
- son expulsion des lieux et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision,
- le transport et la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,
- sa condamnation au paiement :
- de la somme de 15.278 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 17 mars 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, avec distraction au profit de la SAS [I] & [S] – PRUDENCIA AVOCATS, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mars 2025.

Appelé à l’audience du 13 juin 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [V] [O].

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P], représentés par Maître [B] [S], maintiennent les demandes de leur assignation, à l’exception de la demande subsidiaire de résiliation du bail, et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 16.318 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juillet 2025 comprise. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, compte-tenu de l’ancienneté et du montant de la dette, des difficultés de communication avec la locataire et de l’absence de justificatifs de ses ressources.

Madame [V] [O] comparaît en personne. Elle demande la déduction de la dette des virements de 330 euros et 210 euros réalisés les 8 et 10 juillet 2025 et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 391 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique qu’elle n’a pas reçu de paiement d’un de ses clients pour un montant de 21.000 euros et qu’elle pas pu travailler pendant un an. Elle fait valoir qu’elle va percevoir 300 euros d’allocations logement par mois et qu’elle a de nouveau un salaire de 2.700 euros en CDD et qu’elle espère être en CDI à compter de janvier 2026. Elle ajoute qu’elle n’a que les charges courantes et n’a pas d’enfant à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P] ont confirmé avoir reçu paiement de la locataire pour le mois de juillet 2025, ce pour quoi le juge avait autorisé une note en délibéré, et ont transmis des conclusions et des pièces supplémentaires.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application des articles 16 et 445 du code de procédure civile, il ne sera tenu compte que des pièces transmises pour confirmer le paiement du loyer par la locataire, ainsi que demandées par le juge, et pas des écritures et pièces complémentaires, non-autorisées par le juge.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 12) Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 7.628 euros a été signifié le 11 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [O] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.020 euros au vu du décompte fourni (les sommes réglées pendant le délai du commandement s’imputant en priorité sur les sommes visées dans le commandement et non sur les loyers courants, en application des règles d’imputations des paiements de l’article 1342-10 du code civil).

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P] produisent un décompte du 24 juillet 2025 démontrant que Madame [V] [O] reste devoir la somme de 15.778 euros, mensualité et paiements de juillet 2025 comprise.

Madame [V] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience une fois déduite la somme de 540 euros versée les 8 et 10 juillet 2025.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 15.778 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 7.628 euros, du 20 mars 2025 sur la somme de 15.278 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. La demande de capitalisation des intérêts sera en revanche rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [V] [O] a repris le paiement de ses loyers courants avant l’audience du 10 juillet 2025 et a fait un versement conséquent en juin 2025.

Si elle a proposé avant l’audience et à l’audience de régler sa dette par des versements de 389 ou 391 euros, il apparaît que ces versements ne sont pas suffisants pour apurer sa très importante dette dans le délai maximal de 36 mois. En outre, la délivrance d’un commandement de payer en octobre 2023 et les décomptes transmis par les propriétaires démontrent que la dette est ancienne et qu’elle n’a fait que s’aggraver, y compris depuis la délivrance de l’assignation aux fins d’expulsion. Enfin, Madame [V] [O] n’a pas justifié de ses précédentes difficultés financières, ce qui ne permet pas d’établir leur caractère ponctuel et non habituel, et n’a surtout pas justifié de son nouveau contrat de travail, dont il n’est pas garanti qu’il se poursuive, et de ses fiches de paie. Ainsi, elle n’établit pas être en capacité de régler sa dette locative.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 12 décembre 2023 et Madame [V] [O] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, son expulsion sera prononcée, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef.

Il n’y a lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, dans la mesure où cette mesure d’exécution forcée peut uniquement être mise en œuvre par les propriétaires et non l’ancienne locataire, ou de statuer sur le sort des meubles, hypothétique à ce stade et régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il ne soit besoin d’une décision du juge en ce sens.

Madame [V] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 12 décembre 2023 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de la signification du commandement de payer à la CCAPEX qui ne constitue pas un dépens de la présente instance, n’étant pas requis à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs particuliers. Il ne sera pas fait droit à la demande de distraction au profit de l’avocat, la procédure étant orale et l’avocat n’étant pas obligatoire en la matière.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [P] et Madame [G] [H] épouse [P], Madame [V] [O] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,