CA Paris, 18 sept. 2025, RG 23/06940

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06940 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOQW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun- RG n° 22/03689

APPELANTE

S.A D'HLM « TROIS MOULINS HABITAT »

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 786 150 391

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Christian PAUTONNIER et Me Stépgane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

INTIMÉS

Monsieur [F] [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 18 juillet 2023, remise à personne

Madame [L] [X] épouse [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 18 juillet 2023, remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2015, la société Trois Moulins Habitat a donné à bail à M. [F] [I] [C] et Mme [L] [X] épouse [I] [C], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de '0,00 euros' TTC hors charges.

Par acte d'huissier du 26 avril 2022, la société Trois Moulins Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 503,18 euros au titre des loyers et charges échus au 7 avril 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2022, la société Trois Moulins Habitat a fait assigner M. et Mme [I] [C], devant le tribunal judiciaire de Melun et lui a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion,

- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 482,76 euros au titre des loyers et charges impayés, sans précision du terme,

- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,

- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l'audience du 19 janvier 2023, la société Trois Moulins Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en actualisant sa créance à la somme de 1 123,22 euros, au titre des loyers et charges échus au 12 janvier 2023, terme du mois de décembre 2022 inclus.

Elle a sollicité en outre le débouté de la demande de dommages et intérêts des locataires et a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés à l'étude de commissaire de justice pour M. [F] [I] [C] et à l'étude de commissaire de justice pour Mme [L] [X] ép. [I] [C], M. [F] [I] [C] a comparu et était muni d'un pouvoir de Mme [L] [X] épouse [I] [C].

Il n'a pas contesté la demande, en son principe, mais a précisé faire des efforts pour solder la dette et a indiqué avoir effectué un paiement de 50 euros par chèque qui aurait été débité le 18 janvier 2023. Il a justifié avoir déposé un dossier devant la commission de surendettement de Seine et Marne ; lequel a été déclaré recevable le 10 novembre 2022 et orienté vers des mesures imposées (réaménagement des dettes). Il a précisé avoir repris le paiement des loyers depuis décembre 2022. Il a indiqué être marié, avoir 3 enfants mineurs à charge, être en CDI et percevoir des revenus mensuels de l'ordre de 1 800 euros tandis que son épouse, élève en école d'infirmière, perçoit 700 euros mensuels d'allocation de formation.

Il a proposé d'apurer la dette par mensualités de 75 euros.

Il a formulé une demande reconventionnelle de 3 000 euros de dommages et intérêts en raison de l'insécurité au sein du parking et de la présence de dealers venant de la gare.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

Constate qu'au 31 janvier 2023, le solde locataire de M. [F] [I] [C] et Mme [L] [X] épouse [I] [C] est créditeur de 1 767,30 euros au titre des loyers et charges concernant l'emplacement de stationnement, terme du mois de décembre 2022 inclus;

Déboute la société Trois Moulins Habitat de sa demande en paiement ;

Rejette la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2015 entre la société Trois moulins habitat, d'une part, et M. [F] [I] [C] et Mme [L] [X] épouse [I] [C], d'autre part, concernant l'emplacement de stationnement situé au [Adresse 2];

Rejette la demande de la société Trois Moulins Habitat en résiliation judiciaire du bail précité;

Déboute M. [F] [I] [C] et Mme [L] [X] épouse [I] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute la société Trois Moulins Habitat du surplus de ses demandes et de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [F] [I] [C] et Mme [L] [X] épouse [I] [C] du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Trois Moulins Habitat aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 12 avril 2023 par la SA Trois Moulins Habitat,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 juin 2025 par lesquelles la SA Trois Moulins Habitat demande à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société TROIS MOULINS HABITAT de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

JUGER qu'en raison du non-paiement des loyers par Monsieur et Madame [I] [C] des sommes dues au titre des loyers convenus, le bénéfice de la clause résolutoire est acquis et la location en conséquence, résiliée ;

Subsidiairement, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause,

ORDONNER l'expulsion de Monsieur et Madame [I] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [I] [C] à payer à la requérante la somme de 1.433,59 euros, représentant les loyers et charges dus au 10 juin 2025 suivant décompte en date du 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, révisable dans tes mêmes conditions que le foyer.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [I] [C] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Vu l'article 696 du Code de procédure civile, s'entendre condamner solidairement Monsieur et Madame [I] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire dont distraction au profit de la SELARL PAUTONNIER et Associés.

M. [F] [I] [C] et Mme [L] [X] épouse [I] [C] n'ont pas constitué avocat.

La déclaration d'appel leur a été signifiée le 18 juillet 2023, à personne pour M. [F] [I] [C] et à domicile pour Mme [L] [X] épouse [I] [C].

Les conclusions d'appel ainsi que les conclusions d'appel n° 2 leur ont été signifiées respectivement le 12 juillet 2023 et le 11 juin 2025 par procès-verbal de remise à l'étude.

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'.

L'article 1228 dispose que 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Aux termes de l'article 1728 2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le contrat de location de l'emplacement de parking n° 0420-90-9033 liant les parties, porte mention en son article 3 'Loyer', d'un loyer d'un montant mensuel de 0,00 euros TTC.

Néanmoins, il résulte bien des autres mentions du bail que cette indication est erronée dès lors que le dépôt de garantie est fixé à la somme de 42,33 euros, s'il s'agit d'un box, avec la précision suivante : '(un mois de loyer)', que les charges locatives sont à régler 'en sus du loyer' et 'en même temps que le loyer principal', que le contrat prévoit une clause résolutoire (article 14) aux termes de laquelle : 'Le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice :

- deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus ou de non versement du dépôt de garantie (...)'.

Par ailleurs, il résulte des avis d'échéance produits que le quittancement mensuel pour l'emplacement de parking se décompose comme suit :

- du loyer de l'emplacement de stationnement (42,34 euros en octobre 2017)

- de l'acompte sur charges (1,29 euro en octobre 2017).

M. et Mme [I] [C] n'ont jamais contesté les avis d'échéance qui leur ont été adressés, ni le principe de la créance en première instance.

Il ne peut donc être considéré comme l'a retenu le premier juge, que la facturation d'un loyer pour l'emplacement de parking par le bailleur est contraire à l'accord des parties figurant au contrat de bail.

Le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer le 26 avril 2022 pour une somme en principal de 1 503,18 euros, et les locataires n'ont pas réglé la dette dans son intégralité dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 26 juin 2022, infirmant le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l'expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués.

L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que l'emplacement de parking est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1728 2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société Trois Moulins Habitat verse aux débats un décompte actualisé au 10 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, portant mention d'un solde dû par les locataires de 1 433,59 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [I] [C] à lui payer ladite somme, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour l'emplacement de parking, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022, infirmant le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement formée par le bailleur.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.

Les intimés, parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en appel.

PAR CES MOTIFS