TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/03112

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03112 - N° Portalis DB3S-W-B7J-223F

Minute : 25/1046

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [N] [W] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [W] [J],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 juin 2017, la société d'HLM EFIDIS, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [N] [W] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 582,10 € et 137,05 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [N] [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 26 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL - représentée par Maître Antoine DELPLA - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement d'en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d'ordonner l’expulsion de Madame [N] [W] [J] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; et de condamner Madame [N] [W] [J] au paiement de la somme actualisée de 1.529,88 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges locatives, d'une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société CDC HABITAT SOCIAL consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois, de sorte qu'il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée aux contrats. Elle ajoute que l'arriéré locatif s'élève à 1.529,88 €, ce qui justifie, en tout état de cause, le prononcé de la résiliation aux torts de la défenderesse et sa condamnation à payer cette somme.

Madame [N] [W] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle perçoit 3.000 € par mois et déclare trois enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

Après y avoir été autorisée à l'audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a, par note en délibéré, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 21 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.325,62 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [N] [W] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.333,90 € à la date du 5 mai 2025.

Madame [N] [W] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.333,90 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.325,62 € à compter du commandement de payer (12 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, de l'accord de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [N] [W] [J], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [W] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL et de la situation financière de Madame [N] [W] [J], cette dernière sera condamnée à verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,