TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/06240

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/06240
N° Portalis DB3S-W-B7J-3IO5

Minute : 1029/25

Monsieur [U] [S] [V]
Représentant : Maître Maria PINTO BONITO,
avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

C/

Monsieur [W] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME PINTO BONITO
Copie délivrée à :
M. [H]
Le 10 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Maria PINTO BONITO de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 octobre 2023, M. [U] [V] a donné à bail à M. [W] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 763,97 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 135,00 €. Un dépôt de garantie de 763,97 euros a été versé.

Par acte séparé du 25 octobre 2023, M. [U] [V] a donné à bail à M. [W] [H] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer de 82,65 euros, toutes charges comprises. Un dépôt de garantie de 82,65 euros a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [V] a fait signifier à M. [W] [H], par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 932,10 € visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, M. [U] [V] a fait assigner M. [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Les lieux ont été libérés le 28 avril 2025.

M. [U] [V], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o condamner M. [W] [H] à payer :
? la somme de 6 324,30 euros à valoir sur l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 28 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 091,52 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ;
? une somme de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et la signification de l'assignation à intervenir ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 octobre 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [W] [H] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'il a finalement quitté les lieux le 28 avril 2025.

M. [W] [H], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [W] [H] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 25 octobre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 juillet 2024 pour la somme en principal de 4 932,10 €. Le bail concernant l'emplacement de stationnement conclu le 25 octobre 2023 contient également une clause résolutoire et le commandement de payer a également visé cette clause.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2024.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 octobre 2023 que M. [W] [H] doit payer un loyer d'un montant de 763,97 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 135,00 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que M. [W] [H] s'est engagé à payer un loyer d'un montant de 82,65 euros, toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de ces deux contrats, s'est élevé à la somme de 1 002,51 €.

Le maintien dans les lieux de M. [W] [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 5 novembre 2024 constitue une faute civile. Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 25 octobre 2023. Il y a donc lieu de fixer au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [H] restait devoir la somme de 6 324,30 euros à la date du 28 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation après déduction du dépôt de garantie.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 42,00 € (relance), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 282,30 euros arrêtée au 28 avril 2025, terme d'avril 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [H] au paiement d'une somme de 6 282,30 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 28 avril 2025, terme d'avril 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 220,74 € à compter du 5 mars 2025, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS