TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/03909

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/03909
N° Portalis DB3S-W-B7J-26PW

Minute : 1026/25

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Judith CHAPULUT-AUFFRET,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [H] [F]
Madame [T] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
M. [F]
MME [M]
Le 09 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2],
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [T] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 octobre 2017, Osica, aux droits de laquelle vient CDC Habitat Social a donné à bail à M. [H] [F] et Mme [T] [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 525,20 €.

Par acte séparé du 09 novembre 2020, CDC Habitat Social a donné à bail à M. [H] [F] et Mme [T] [M] un emplacement de stationnement n°196384 situé à la même adresse, pour un loyer, toutes charges comprises, de 25,28 €.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat Social a fait signifier à M. [H] [F] et Mme [T] [M], par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 139,79 € visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, CDC Habitat Social a fait assigner M. [H] [F] et Mme [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

CDC Habitat Social, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [H] [F] de l'intégralité de ses demandes et de :
o à titre principal, constater l'acquisition des clauses résolutoires ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [H] [F] et Mme [T] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [T] [M] à payer :
? la somme de 1 619,35 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux font force de loi entre les parties, qu'ils contiennent une clause résolutoire, que M. [H] [F] et Mme [T] [M] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire des contrats de bail.

M. [H] [F], comparant, conteste le montant réclamé, composé en partie d'une régularisation de charges d'eau froide incomprise et demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d'un montant de 200,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Mme [T] [M], assignée à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [T] [M] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 23 de la même loi dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 octobre 2017 que M. [H] [F] et Mme [T] [M] doivent payer un loyer d'un montant de 525,20 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement n°196384 que M. [H] [F] et Mme [T] [M] se sont engagés à payer un loyer d'un montant de 25,28 euros, toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de ces deux contrats, s'est élevé à la somme globale de 864,25 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [F] et Mme [T] [M] restaient devoir la somme de 1 619,35 € euros à la date du 18 juin 2025, terme mai 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 685,99 € (frais de procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 933,36 €, arrêtée au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Cette somme est composée exclusivement d'une régularisation de charges d'eau froide sur l'exercice 2022 imputée le 17 novembre 2023. Si le montant de cette régularisation est effectivement important au regard de la composition du ménage des locataires, il n'en demeure pas moins que le bailleur produit un décompte individuel faisant état d'une consommation de 337 mètres cube d'eau froide sur la période. Si les locataires contestent que cette consommation leur soit imputable, ils s'abstiennent de fournir tout élément de preuve au soutien de leur contestation.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [F] et Mme [T] [M] au paiement d'une somme de 933,36 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les contrats de bail prévoient une clause de solidarité en leur article 1 et 7.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 25 octobre 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 3 et le bail conclu le 09 novembre 2020 contient également une telle clause résolutoire en son article 5. Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 27 novembre 2024 pour la somme en principal de 3 139,79 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause aux dispositions légales et contractuelles plus favorables.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

Toutefois, M. [H] [F] propose de régler 200 euros par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l'audience que M. [H] [F] et Mme [T] [M] perçoivent des ressources qui leur permettent d'assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler leur dette locative. M. [H] [F] et Mme [T] [M] justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de ces éléments, M. [H] [F] et Mme [T] [M] sont autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [H] [F] et Mme [T] [M] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [H] [F] et Mme [T] [M] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que le bail sera résilié, CDC Habitat Social pourra faire procéder à l'expulsion de M. [H] [F] et Mme [T] [M]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [H] [F] et Mme [T] [M], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à CDC Habitat Social une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27 novembre 2024.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS