TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/02313

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :
Le 12 septembre 2025
à Mme [J] [Q]
Le ...................................................
à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/02313 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6K66

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

Représenté par Madame [Q] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 juin 2018, prenant effet le 01 juin 2018, l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole a donné à bail à Monsieur [U] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] - [Localité 3] pour un loyer mensuel de 274,12 euros, outre 60,28 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole a fait signifier à Monsieur [U] [C] par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 239,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole a fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 1], statuant en référé, à l’audience du 26 juin 2025, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délais du locataire et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] - [Localité 3],
- condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [C] à payer à l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole les loyers et charges impayés au 28 mars 2025, soit la somme de 449,50 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,
- condamner Monsieur [U] [C] à verser au requérant la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [U] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 juin 2025.

A cette audience, l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 182,50 euros, selon décompte en date du 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [C] ne comparait pas et n'est pas représenté.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 11 juin 2018 contient une clause résolutoire, à l’article 8 des conditions générales, à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2025, pour la somme en principal de 239,54 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [U] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [C] reste devoir la somme de 14,19 euros, à la date du 25 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite de la somme réclamée de 182,50 euros des frais de procédure pour un montant total de 168,31 euros, qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [U] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [U] [C] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 14,19 euros, comptes arrêtés au 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que si Monsieur [U] [C] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal, des efforts de paiement ont été entrepris de sorte que le solde débiteur est de seulement 14,19 euros au 25 juin 2025.

Compte tenu des efforts du locataire et du montant minime de la dette locative au 25 juin 2025, il y a lieu d'octroyer d'office au requis des délais de paiement et de l'autoriser à se libérer de la dette locative en un mois par une mensualité de 14,19 euros le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera au loyer courant, étant rappelé que la mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [U] [C] sur le fait que le défaut de paiement de la mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [U] [C], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement de l’échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [U] [C] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 377,09 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC Habitat [Localité 1] Provence [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [U] [C] sera condamné.

Concernant la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 1] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 1] Provence Métropole de condamner Monsieur [U] [C] à supporter les frais d’exécution de la décision à intervenir, la partie demanderesse n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS