TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/02509

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :
Le 12 septembre 2025
à Me GONTARD-QUINTRIC
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/02509 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6L3B

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Y]
né le 04 Mars 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [C] [S]
née le 31 Décembre 1975, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 11 mars 2016, prenant effet le 15 avril 2016, Monsieur [R] [F] a consenti à Madame [S] [C] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Monsieur [O] [Y] a acquis le bien situé [Adresse 3] le 09 mars 2017.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, Monsieur [O] [Y] a fait signifier un commandement de payer la somme principale de 6.696,34 euros et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 7 février 2025 à Madame [S] [C].

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 10 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2025, dénoncé le 24 avril 2025 par voie électronique au Préfet des [Localité 2], Monsieur [O] [Y] a fait assigner Madame [S] [C] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :
Renvoyer les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles en aviseront et cependant, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :Juger qu’aucun justificatif d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité n’a été produit,Juger que le locataire n’est pas à jour des loyers et charges dus,Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite à l’engagement de location des parties et prononcer en conséquence la résiliation dudit engagement de location,En conséquence :
Ordonner l’expulsion de Madame [S] [C] des lieux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance du commissaire de police si besoin est,Condamner Madame [S] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 6.696,34 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, comptes arrêtés au 7 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement en application de l’article 1231-7 alinéa 1 du Code civil,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges pour chaque mois passé indûment dans les lieux,La condamner au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner en outre aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ainsi que ceux de l’assignation en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,La condamner à payer à Monsieur [O] [Y] l’équivalent des sommes qui seront retenues par l’huissier de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 26 juin 2025, Monsieur [O] [Y], représenté par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 9.768,69 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [S] [C] n’est ni comparante, ni représentée.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [O] [Y] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 10 février 2025.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus et l’article 7g) de la même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont des dispositions d'ordre public de protection.

En l’espèce, la clause résolutoire 1.11 insérée dans le bail liant les parties du 11 mars 2016, prévoit que « les parties conviennent que le présent bail sera résilié de plein droit du seul fait de l’un des manquements essentiels aux intérêts du (ou des) bailleur(s).
Aussi, après sommation d’huissier restée infructueuse d’un ou des manquements énoncés ci-après, le présent contrat sera résilié de plein droit et le(s) locataire(s) sera(ont) expulsé(s) par voie de référés sans autre formalité judiciaire.
Lesdits manquements essentiels sont énumérés ainsi :
Le non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus,La non souscription d’une assurance habitation (initiale ou renouvellement),Les troubles anormaux de voisinage (loi du 5 mars 2007) ».
Même si, en l’espèce, le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance du 7 février 2025 a bien respecté les délais légaux donnés au locataire d’un mois pour justifier d’une assurance et de six semaines pour régulariser l'impayé, la rédaction de la clause résolutoire ne satisfaisant pas aux exigences des dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la locataire, il existe une contestation sérieuse sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d'au moins un mois pour justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois ou six semaines pour régulariser l’impayé locatif, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s'ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 23 juin 2025 que Madame [S] [C] reste devoir la somme de 9.768,69 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme demandée par le bailleur la somme de 190,02 euros intégrée au débit des sommes dues alors qu’elle correspond à des frais qui doivent figurer au poste des dépens.

Absente des débats, Madame [S] [C] n’élève de fait aucune contestation.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [S] [C] à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 9.578,67 euros à titre provisionnel, terme du mois de juin 2025 inclus.
 

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
 
Madame [S] [C] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [S] [C] sera condamnée.

Sur l’exécution forcée

Concernant les frais d’exécution forcée, le demandeur n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur la débitrice.
Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS