TJ 13055, 9 sept. 2025, RG 24/03284

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025
Président : Madame JEANVOINE, Juge
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 27 Mai 2025

GROSSE :
Le 09 Septembre 2025
à Me Andréa SAGNA,
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me Pascale BARTHON-SMITH
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/03284 - N° Portalis DBW3-W-B7I-476O

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [Z]
née le 18 Novembre 1991 à [Localité 1], domiciliée : chez Mme [G] [Z], [Adresse 1]

représentée par Me Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Pascale BARTHON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

Exposé du litige :
Par acte sous seing privé du 21 juillet 2016, l’EPIC 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à madame [W] [Z] sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 355 euros.
Se plaignant de l’état insalubre de son logement à compter de décembre 2022 et suite à un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement rendu par la préfecture des Bouches-du-Rhône du 12 mai 2023, en particulier lié à un taux d’humidité important, des traces de moisissures et un défaut de ventilation, madame [W] [Z] a, par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, fait assigner l’EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir des dommages et intérêts.
Après un premier renvoi sollicité par l’EPIC 13 HABITAT pour préparer sa défense, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2025.
Madame [W] [Z], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de condamner l’EPIC 13 HABIAT à lui payer les sommes suivantes :
10.000 euros au titre du préjudice,1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.L’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions pour demander au tribunal de débouter madame [W] [Z] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit soulevés par la demanderesse, il sera renvoyé aux termes de son assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.
MOTIVATION
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (…). »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
Enfin, l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant ».
En l’espèce, madame [W] [Z] produit au soutien de sa demande indemnitaire :
Le signalement du 15 décembre 2022 effectué par la locataire auprès des services préfectoraux,L’arrêté de traitement de l’insalubrité du logement litigieux délivré le 12 mai 2023, faisant état du rapport initial du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] du 15 février 2023, qui conclut que le logement constitue un danger pour la santé et la sécurité physiques des personnes compte tenu des désordres suivants : Présence importante d’humidité et de développement de moisissures dans le séjour, la cuisine, les chambres, la salle de bain et le balcon,Traces d’infiltrations d’eau dans le cabinet d’aisance,Défaut de ventilation dans le logement,Une attestation d’hébergement du 1er février 2024 de madame [G] [Z] qui indique avoir héberger madame [W] [Z] et ses deux enfants à compter du 3 décembre 2022,Un certificat médical du 12 décembre 2022 du docteur [M] qui certifie que [O] [X], fils de la locataire, « présente des symptômes pouvant être en lien avec un contact prolongé avec de la moisissures »,Le courrier recommandé du 28 mars 2024 de l’agence régionale de santé qui notifie à madame [W] [Z] l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2023, déclarant la fin de l’état d’insalubrité de son logement, les loyers étant à nouveau dû à compter du 1er février 2024.Si les problèmes d’humidité affectant le logement n’est pas contesté, l’EPIC 13 HABITAT justifie des diligences accomplies à travers :
Les factures et bons de travaux de la société PROVENCE CHEMINEE qui indique être intervenue entre le 30 mars 2023 et le 6 juin 2023 pour vérifier le système de ventilation de l’appartement, poser trois bouches d’aération dans la cuisine et une bouche d’aération de la salle de bain et des WC,La facture et bon de travaux de la société RENOVATION PEINTURE intervenue le 29 mai 2023pour la peinture complète du logement, notamment dans la chambre,La facture et bon de travaux de la société TOFERBAT intervenue le 25 mai 2023 pour la création de deux entrées d’air, puis le 8 novembre 2023 pour la révision d’une fenêtre dans le séjour et un détalonnage d’une porte dans la cuisine,Un rapport du 27 octobre 2023 de la société SOCBAT, mandatée par l’EPIC 13 HABITAT, qui conclut au caractère habitable du logement.Ainsi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, madame [W] [Z] rapporte la preuve qu’entre le 15 décembre 2022, date du premier signalement et l’arrêté de traitement de l’insalubrité du logement litigieux délivré le 12 mai 2023, elle a subi un préjudice de jouissance lié à la forte humidité affectant toutes les pièces de son appartement, ayant un risque pour sa santé et celle de ses enfants.
Toutefois, il convient de prendre en considération les travaux entrepris par le bailleur à compter du 30 mars 2023 pour fixer l’indemnisation.
Ainsi, entre le 15 décembre 2022 et mars 2023, le préjudice de jouissance est évalué à 50% du loyer, soit 50% de 580,12 euros X 3,5 = 1.015 euros.
Pour les mois d’avril jusqu’au 12 mai 2023, date de l’arrêté, le préjudice de jouissance est évalué à 30% du loyer compte tenu des travaux entrepris par le bailleur, soit 30% de 579 X 1,5 = 260 euros.
Par la suite, les loyers de juin 2023 à janvier 2024 inclus n’ont pas été sollicités auprès de la locataire du fait de l’arrêté du 12 mai 2023. Si la locataire déclare avoir eu connaissance que par courrier recommandé du 28 mars 2024 de l’existence de l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2023 déclarant la fin de l’état d’insalubrité, ce document précise bien que la reprise des loyers prendra effet au 1er février 2024.
Toutefois, l’EPIC 13 HABITAT ne justifie que d’une seule proposition de relogement faite par courriel le 22 mai 2023, dans un arrondissement différent de celui de madame [W] [Z], qui était en droit de refuser, compte tenu notamment de la scolarisation de ses deux jeunes enfants, âgé de 5 et 8 ans.
Ainsi, sur cette période de juin 2023 à janvier 2024, en prenant en considération la suspension des loyers mais également la charge personnelle et financière liée au déménagement et l’absence de propositions réelles de relogement faite par EPIC 13 HABITAT à madame [W] [Z], qui a été contrainte de vivre chez sa sœur à compter du 3 décembre 2022, sans prise en charge par le bailleur, il convient de lui allouer la somme de 500 euros supplémentaire.
L’EPIC 13 HABITAT sera ainsi condamné à payer à madame [W] [Z] la somme totale de 1.775 euros en indemnisation de son préjudice.
Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire
L’EPIC 13 HABITAT, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande en outre d’allouer à madame [W] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.
Enfin, il est rappelé qu’en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, rien ne justifiant en l’espèce de faire exception à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT à verser à madame [W] [Z] la somme de 1.775 euros au titre de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT à verser à madame [W] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,
CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT aux dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge