TJ 13055, 2 sept. 2025, RG 24/03273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries
: Mme KAOUDJI, présente lors du délibéré
Débats en audience publique le : 10 Juin 2025

GROSSE :

Le 02/09/2025
Me Julien CAZERES
EXPEDITION :

Le 02/09/2025
Me Marie-Ange MATTEI

N° RG 24/03273 - N° Portalis DBW3-W-B7I-475G

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [I]
né le 02 Avril 1942 à [Localité 1] (LOIRE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Julien CAZERES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [J]
née le 22 Mai 1963 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2016, avec une prise d’effet à compter du 1er juillet 2016, Monsieur [K] [I] a donné à bail à Madame [W] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 460 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Monsieur [K] [I] a fait signifier à Madame [W] [J] le 28 septembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 46.552 euros, visant la clause résolutoire.

Monsieur [K] [I] a fait signifier à Madame [W] [J] le 28 septembre 2023 un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Par exploit de commissaire de justice du 19 avril 2024, il a fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection, à l’audience du 24 septembre 2024, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation du 22 juin 2016 et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 10 novembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus et non présentation d’une assurance habitation couvrant toute l’année,Ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] et de tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe sis [Adresse 2] et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 47.672 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés visés au commandement de payer du 28 septembre 2023 (et au décompte y annexé), arrêté au 10 novembre 2023 (date de résiliation du bail),Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 2.800 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation depuis la résiliation du bail, égales aux loyers et charges mensuels normalement dus si le bail s’était poursuivi (décembre 2023 à avril 2024 inclus), somme à parfaire jusqu’au départ effectif de Madame [W] [J] et restitution des clés,Ordonner, dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la juridiction aux frais, risques et périls de Madame [W] [J], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à Monsieur [K] [I],Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit et par nature et ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal,Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [W] [J] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les différents actes d’huissier, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [K] [I], représenté par son conseil, sollicite de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation du 22 juin 2016 et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 10 novembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus et non présentation d’une assurance habitation couvrant toute l’année,Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 19.130 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés visés au commandement de payer du 28 septembre 2023 (et au décompte y annexé), arrêté au 10 novembre 2023 (date de résiliation du bail), et prenant en compte la prescription triennale antérieure au commandement de payer,Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 10.640 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation depuis la résiliation du bail, égales aux loyers et charges mensuels normalement dus si le bail s’était poursuivi (décembre 2023 à juin 2025 inclus), somme à parfaire jusqu’au départ effectif de Madame [W] [J] et restitution des clés,
Subsidiairement :
Constater que le bail s’achève le 30 juin 2025 et qu’il aura ainsi pris fin avant le délibéré de la juridiction de céans,Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 29.770 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 30 juin 2025,
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] et de tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe sis [Adresse 2] et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Ordonner, dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la juridiction aux frais, risques et périls de Madame [W] [J], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à Monsieur [K] [I],Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit et par nature et ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal,Condamner Madame [W] [J] à payer à Monsieur [K] [I] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [W] [J] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les différents actes d’huissier, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il fait valoir qu’il était ami avec Madame [W] [J], travaillait avec elle et qu’il lui a donné un appartement à bail en 2016, celle-ci n’ayant jamais payé de loyer.
Il précise qu’il n’a pas protesté au début puis qu’il a envoyé des courriers qui sont restés sans réponse à la locataire, tentant vainement de transiger, ce qui l’a conduit à lui faire délivrer un commandement de payer en septembre 2023 qui n’a été suivi d’aucun règlement.
Il nie avoir reçu 30.000 euros de la part de Madame [W] [J] il y a plus de 20 ans et fait remarquer que celle-ci ne fournit aucune preuve en ce sens.
Il s’inscrit en faux quant à l’affirmation de Madame [W] [J] d’une jouissance d’un droit d’usage et d’habitation sur les lieux litigieux.
Il reconnaît que des démarches ont été faites auprès d’un notaire qui l’a informé qu’un usufruit coûterait 72.000 euros, qu’il y a donc renoncé et a finalement consenti un bail à Madame [W] [J] le 1er juillet 2016.
Il indique qu’il a besoin de vendre son appartement, qu’il était prêt à effacer la dette de loyers qui étaient due si la locataire quittait le logement, ce qu’elle a refusé.
Il déclare que Madame [W] [J] argue que le bail a été signé pour qu’il puisse percevoir l’aide au logement alors qu’il ne l’a perçue que quelques mois et que la locataire l’a perçu la majorité du temps.

Aux termes de ses conclusions en défense, Madame [W] [J], représentée par son conseil, sollicite de :
Au principal
Débouter Monsieur [K] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Reconventionnellement
Juger que le congé pour vente et motifs légitimes délivré par Monsieur [K] [I] à Madame [W] [J] le 21 décembre 2024 est nul pour défaut d’objet et de motifs,
En tout état de cause
Juger que la décision à intervenir ne sera pas sortie de l’exécution provisoire,Condamner Monsieur [K] [I] au paiement d’une somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fait valoir que le contrat est exécuté de mauvaise foi, qu’elle était artiste, menait une vie parallèle avec Monsieur [K] [I] qui s’occupait d’elle et qu’ils ont créé ensemble une association qui voulait associer le bien-être et l’art.
Elle affirme que Monsieur [K] [I] a une fille et que leur relation a posé problème dans sa vie légitime.
Elle indique avoir remis 30.000 euros issus de l’héritage de sa mère à Monsieur [K] [I] pour mettre en place un système juridique pour pouvoir rester dans l’appartement sans payer de loyer, établissant un document pour investir l’argent dans l’association et ajoutant la formule « pour un toit ».
Elle explique que le bail établi en 2016 permettait à Monsieur [K] [I] de percevoir l’aide au logement.
Elle ajoute que Monsieur [K] [I] a indiqué lui-même dans un courrier du 6 avril 2020 qu’elle était logée gratuitement et qu’il a écrit à Monsieur [B] qu’elle lui avait demandé de confirmer qu’elle pourrait rester dans l’appartement.
Elle déclare qu’il n’a jamais été question qu’elle paye un loyer.
Elle soutient que le congé donné par Monsieur [K] [I] est nul, le bail n’existant pas.
Elle affirme qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
Une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [K] [I] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 28 septembre 2023.
La demande de résiliation du contrat de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Madame [W] [J] affirme que Monsieur [K] [I] s’était engagé à lui donner un droit d’usage et d’occupation sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 2], que le coût de l’opération s’élevait à 27 000 euros et qu’elle lui avait demandé de faire le nécessaire, par l’intermédiaire d’un ami, puisqu’il avait encaissé 30.000 euros de sa part en 2004.

Néanmoins, si Madame [W] [J] affirme avoir remis la somme de 30.000 euros à Monsieur [K] [I], elle ne fournit aucun élément au soutien de son assertion, se bornant à procéder par voie d’affirmation.

De surcroît, il est impossible d’établir l’identité de l’auteur du courrier du 17 décembre 2004 énonçant : « je suis d’accord pour mettre 200 000 F (30 000 €) dans l’association ZUNZUNCO pour un toit », et, en tout état de cause, ce courrier ne fait pas état d’une somme d’argent versée par Madame [W] [J] à Monsieur [K] [I] pour obtenir un usufruit sur l’appartement situé [Adresse 2], comme l’affirme Madame [W] [J].

Quant à l’attestation de Monsieur [Q] [B], elle sera écartée des débats, ne respectant pas les conditions de forme de l’article 202 du code de procédure civile, en l’absence de toute mention précisant qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

Madame [W] [J] fournit également un courrier non daté établi par Monsieur [K] [I] dans lequel il exprime sa volonté et la réalité de ses démarches pour permettre à Madame [W] [J] de rester dans l’appartement qu’elle occupe après son décès.
Monsieur [K] [I] indique qu’il a rapidement écarté l’hypothèse d’un usufruit au profit de Madame [W] [J] qui aurait porté atteinte à la succession de ses enfants et lui aurait coûté la somme de 72.000 euros et qu’un simple bail a finalement été conclu entre les parties.

S’il ressort du courrier précité que Monsieur [K] [I] indique avoir fait des démarches pour que Madame [W] [J] reste dans l’appartement après son décès, il ne précise nullement que l’occupation de ce bien se fera à titre gratuit et il n’évoque pas plus la somme de 30.000 euros que Madame [W] [J] dit lui avoir versé.

S’agissant du courrier de Monsieur [K] [I] du 6 avril 2020 par lequel celui-ci indique que Madame [W] [J] est logé gratuitement et l’enjoint à libérer l’appartement ou à accepter de signer un bail et payer un loyer pour compensation, ce courrier ne saurait suffire à prouver qu’il n’existait pas de bail entre les parties.
Tout au plus, ce courrier indique que Monsieur [K] [I] a toléré l’incurie de la locataire quant au paiement des loyers jusqu’à ce courrier.

Madame [W] [J] produit également un courrier du 20 avril 2020 adressé à Monsieur [B] par lequel Monsieur [K] [I] signalait que Madame [W] [J] n’avait jamais rien payé et qu’il ne pouvait plus et ne voulait plus continuer à payer les loyers et charges, dont Madame [W] [J] déduit l’évidence de l’absence d’existence d’un bail entre les parties.
Toutefois, si Monsieur [K] [I] indique dans ce courrier que la locataire n’a jamais réglé aucune somme, cela n’induit pas qu’il n’existait pas de bail entre les parties.

En outre, Madame [W] [J] déclare que le bail a été établi entre les parties pour permettre à Monsieur [K] [I] de percevoir l’aide au logement.
Il ressort toutefois de l’attestation du 1er décembre 2016 établi par le bailleur qu’à la question de savoir s’il souhaitait recevoir directement l’aide au logement, il a répondu par la négative.
Ce n’est qu’à partir du 1er juin 2020 et jusqu’au 30 juin 2021 que l’aide au logement a été versée directement au bailleur. D’ailleurs, Madame [W] [J] fournit ces attestations de paiement de la CAF à compter du mois de juin 2020 pour prouver que le bailleur a perçu l’aide au logement mais ne fournit pas ses attestations de paiement antérieures, notamment suite à la demande d’aide au logement de 2016.
En tout état de cause, l’attestation de paiement du 13 juin 2022 qu’elle fournit montre bien qu’elle était informée qu’une aide au logement était versée par la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône sur la base du bail signé entre les parties le 22 juin 2016 et elle ne fournit aucun courrier qu’elle aurait fait parvenir à la CAF pour l’informer qu’aucun bail n’avait cours entre les parties.

Ainsi, si Madame [W] [J] argue n’avoir jamais consenti à la signature d’un bail, elle échoue à rapporter la preuve de son absence de consentement.

Il s’excipe des développements précédents une absence de mauvaise foi de Monsieur [K] [I].

Le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 12, une clause résolutoire à défaut d’assurance contre les risques locatifs un mois après un commandement de payer demeurer infructueux et à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [K] [I] a fait signifier à Madame [W] [J] le 28 septembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 46.552 euros, visant la clause résolutoire.

Monsieur [K] [I] a fait signifier à Madame [W] [J] le 28 septembre 2023 un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 novembre 2023.

Madame [W] [J] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

L’expulsion de Madame [W] [J] sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées au dispositif et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le bail étant résilié par l’acquisition de la clause résolutoire, la demande reconventionnelle de Madame [W] [J] de juger que le congé pour vente et motifs légitimes délivré par Monsieur [K] [I] le 21 décembre 2024 est nul pour défaut d’objets et de motifs, devenue sans objet, sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d'une occupation sans titre et de son indisponibilité.

En l’espèce, Madame [W] [J] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 560 euros à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

L'article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de location sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation ayant interrompu le délai de prescription a été signifiée le 19 avril 2024 et par application de l'article 2241 du code civil, les loyers et charges impayés antérieurement au 19 avril 2021 sont prescrits, le commandement de payer délivré le 28 septembre 2023 n'étant pas interruptif de prescription.
Il ne peut donc être réclamé un arriéré locatif pour la période antérieure au 19 avril 2021.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au mois de juin 2025 que Madame [W] [J] reste devoir la somme de 27.573,60 euros (56.957 – (29.210 + ((289/30) * 18))), cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus.

Madame [W] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 27.573,60 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Madame [W] [J], qui succombe, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

L’état de santé de la défenderesse, qui a le statut d’adulte handicapée, ne justifie pas que l’exécution provisoire soit écartée.
Madame [W] [J] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS