CA Lyon, 18 sept. 2025, RG 24/03623

N° RG 24/03623 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PUKU

Décision du

Tribunal judiciaire de LYON

(Pôle de la Proximité et de la Protection)

Au fond

du 21 mars 2024

RG : 23/04326

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

C/

S.C.I. NEJIMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 18 Septembre 2025

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la S.A.S AGENCE CENTRALE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

INTIMEE :

S.C.I. NEJIMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 10 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Juin 2025

Date de mise à disposition : 18 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Joëlle DOAT, présidente

- Evelyne ALLAIS, conseillère

- Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt rendu par défaut, publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Faits, procédure et demandes des parties

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8], situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS agence centrale a fait sommation à la SCI Nejima de payer la somme de 1970,08 euros au titre d'un arriéré de charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait assigner la SCI Nejima devant le président du tribunal judiciaire de Lyon selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 3197,51 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 5 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023, sous réserve d'actualisation à l'audience

- 100 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- 2000 euros à titre de dommages et intérêts

- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant le côut de la sommation de payer.

La SCI Nejima, assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Par jugement du 21 mars 2024, le président du tribunal a :

- condamné la SCI Nejima à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic la somme de 1866,02 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées en date du 5 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023

- débouté le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement engagés par ce dernier

- condamné la SCI Nejima à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

- condamné la SCI Nejima à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 10 février 2023

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit

Par déclaration du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a formé un appel limité du jugement.

Par dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 avril 2025 et signifiées à l'intimée défaillante, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a :

- condamné la SCI Nejima à lui payer la somme de 1866,02 euros selon décompte arrêté au 5 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement engagés par le syndic

statuant à nouveau

- condamner la SCI Nejima à lui payer la somme de 2811,24 euros correspondant aux charges échues et impayées du 1er avril 2022 au 22 avril 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023, date de la sommation

- condamner la SCI Nejima à lui payer la somme de 100 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- condamner la SCI Nejima à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la même aux entiers dépens d'appel.

A l'appui de ses prétentions, il fait valoir que :

- sa créance était suffisamment justifiée par les pièces produites, à savoir l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice 2022, l'approbation des comptes clos de l'exercice 2022, la répartition individuelle charges sur 2022, tenant compte des appels provisionnels, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge

- il produit à toutes fins utiles devant la cour les appels de fonds de 2022

- compte tenu des versements effectués par la SCI Nejima depuis le jugement, la somme restant due est de 2811,24 euros, étant observé que les sommes versées ont été affectées au règlement des condamnations accessoires définitives et que la créance est actualisée au 22 avril 2025

- les frais exposés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables à la SCI Nejima.

La cour se réfère aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

La déclaration d'appel et les premières conclusions ont été signifiées à l'intimée défaillante par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024.

L'acte a été remis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.

Les dernières conclusions ont été signifiées à la SCI Nejima par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025. L'acte a été remis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.

L'arrêt sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, en application de l'article 954 dernier alinéa du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

- Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Selon l'article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Selon l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine liquide et exigible.

Les copropriétaires sont débiteurs, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il est tout d'abord justifié par la production de la notification d'un transfert de propriété du 19 novembre 2018 que la SCI Nejima est propriétaire des lots n°5 au n° 25 et du lot n° 27 de l'ensemble immobilier [Adresse 7] 7.

Ensuite, il est produit :

- le contrat de syndic

- les procès verbaux des assemblées générales du 24 juin 2021, 9 juin 2022, 27 juin 2023, 27 mai 2024, 17 octobre 2024 et 10 avril 2025 approuvant les comptes de l'exercice écoulé, les budgets prévisionnels et les dépenses liées aux travaux à effectuer sur la copropriété

- la répartition individuelle des charges sur 2021, 2022, 2023, 2024

- les appels de fonds (travaux et appel général) pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 puis du 1er avril 2024 au 31 mars 2025

- les courriers de relance

- la sommation de payer du 10 février 2023

- un décompte des sommes dues arrêtée à la somme de 2811,24 euros le 22 avril 2025

La SCI Nejima a procédé à 4 règlements respectivement de 860 euros le 3 octobre 2024, 640 euros le 4 octobre 2024, 2500 euros le 16 octobre 2024 et 2000 euros le 31 octobre 2024.

En application de l'article 1342-10 du code civil, il résulte du décompte que tous les paiements réalisés postérieurement au jugement de première instance sont venus s'imputer sur des charges impayées, les frais d'exécution (les sommations de payer d'un montant de 211,41 euros et de 310,17 euros), la condamnation à des dommages et intérêts ( 1000 euros), et la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile (800 euros). Compte tenu des nouvelles charges impayées ultérieurement à la sommation de payer du 10 février 2023, en 2024 et 2025 il reste dû la somme de 2811,24 euros arrêtée au 22 avril 2025.

Cette somme correspondant à des charges postérieures à celles réclamées dans le cadre de la sommation du 10 février 2023, les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu'à compter de la signification des dernières conclusions à l'intimée, conclusions contenant les demandes additionnelles.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de condamner la SCI Nejima à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2811,24 euros au titre des charges impayées arrêtée au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025.

- Sur la demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « par dérogation aux dispositions de l'article 10 alinéa 2, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties ».

La demande en paiement de la somme de 100 euros formée par le syndicat des copropriétaires correspondant aux frais de mise en demeure et de relance dans les conditions de l'article précité est fondée.

Le jugement est donc infirmé et il convient de condamner la SCI Nejima à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens

La SCI Nejima, partie perdante est condamnée aux dépens d'appel.

L'équité commande de condamner la SCI Nejima à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS