CA Caen, 19 sept. 2025, RG 22/00012

AFFAIRE : N° RG 22/00012 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-G4ZT

 

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX

du 16 Novembre 2021 - RG n° 19/00779

COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

La S.A.R.L. BUILDINVEST PATRIMOINE

N° SIRET : 529.516.411

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de Me Jean LAGADEC, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [K], [S], [F] [G]

né le 16 Mai 1976 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [M] [O]

née le 17 Janvier 1975 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX,

assistés de Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS

Madame [V], [T], [W] [D] épouse [X]

née le 23 Février 1939 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [N], [Y] [X]

né le 18 Janvier 1937 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [A], [U], [R] [D]

né le 11 Février 1957 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [J], [E], [Z], [C] [D] épouse [L]

née le 02 Décembre 1941 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [Q], [U], [I], [B] [D]

né le 22 Mars 1951 à [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [H], [P], [J], [KT] [D] épouse [GQ]

née le 02 Septembre 1959 à [Localité 3]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Tous non représentés, bien que régulièrement assignés

Monsieur [YG], [U], [XK] [D]

né le 10 Décembre 1972 à [Localité 3]

[Adresse 8]

[Localité 8]

Madame [KT], [UD], [HX] [D] épouse [XF]

née le 24 Décembre 1949 à [Localité 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [QS], [XT], [PZ] [XF]

né le 03 Juillet 1954 à [Localité 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [XT], [PH] [D]

né le 26 Mars 1975 à [Localité 3]

[Adresse 10]

[Localité 10]

Tous représentés et assistés de Me Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l'audience publique du 22 avril 2025

GREFFIER : Mme COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 19 Septembre 2025 par prorogations du délibéré initialement fixé au 1er Juillet 2025, puis 16 Septembre 2025. et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2013, M. [K] [G] et Mme [M] [O] se sont vus consentir par Mme [W] [UQ], veuve [D], un bail portant sur une maison d'habitation située [Adresse 11] à [Localité 3].

Le bail a été consenti pour une durée de trois ans, à compter du 15 juin 2013 venant à expiration le 15 juin 2016.

Le bail s'est poursuivi ensuite par tacite reconduction.

Le bail portait sur une maison individuelle composée d'un séjour, salon, cuisine, WC, salle de bain, salle chaudière, trois chambres, salle de bains, greniers et dépendances, d'une surface habitable de 113 m2, outre un jardin privé et un parking.

Mme [UQ], veuve [D], est décédée le 30 janvier 2018, laissant pour héritiers :

Mme [J] [L] née [D],

M. [Q] [D],

Mme [H] [GQ] née [D],

M. [YG] [D],

Mme [EN] [XF] née [D],

M. [QS] [XF],

M. [XT] [D],

Mme [V] [X] née [D],

M. [N] [X],

M. [A] [D]

ci-après les consorts [D].

Par actes des 30 novembre et 10 décembre 2018, les consorts [D] ont délivré à M. [G] et Mme [M] [O] un congé pour vendre à effet du 14 juin 2019 comportant offre de vente au prix de 401 500 euros net vendeur, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 1er février 2019, M. [K] [G] et Mme [M] [O] ont exercé leur droit de préemption, se portant acquéreurs du bien occupé proposé à la vente au prix de 401 500 euros.

Par acte du 24 mai 2019, M. [K] [G] et Mme [M] [O] ont fait délivrer sommation au notaire, la SELAS [QN] et [US], notaires associés à [Localité 3], d'avoir à recevoir l'acte de vente entre eux et les consorts [D] portant sur le bien situé [Adresse 12] à [Localité 3], cadastré section AH [Cadastre 1], le 31 mai 2019 à 11 heures 30.

Les consorts [D] se sont présentés à ce rendez-vous qu'ils ont quitté sans vouloir régulariser la vente.

Parallèlement, suivant acte notarié du 13 juillet 2018, puis du 30 janvier 2020, les consorts [D] ont consenti à la SARL Buildinvest Patrimoine une promesse de vente portant notamment sur les biens donnés à bail à M. [G] et Mme [O].

Par acte en date du 16 août 2019, M. [G] et Mme [O] ont fait assigner les consorts [D] devant le tribunal judiciaire de Lisieux.

Le 13 mars 2020, la SARL Buildinvest Patrimoine est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 16 novembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Buildinvest Patrimoine,

dit que M. [K] [G] et Mme [M] [O] n'ont pas renoncé à leur droit de préemption,

rejeté la demande de nullité des congés pour vendre délivrés les 30 novembre 2018 et 10 décembre 2018,

rejeté la demande de forclusion affectant l'exercice du droit de préemption par M. [K] [G] et Mme [M] [O],

dit que l'acceptation par M. [K] [G] et Mme [M] [O] de l'offre de vente a rendu la vente parfaite,

dit en conséquence que le présent jugement vaudra acte authentique entre :

d'une part, M. [K] [G], gérant de société, né à [Localité 2] (18) le 16 novembre 1976, de nationalité française demeurant [Adresse 12] à [Localité 3], résident au sens de la règlementation fiscale, et Mme [M] [O], gérante de société, née à [Localité 4] (36), le 17 janvier 1975, de nationalité française, demeurant [Adresse 12] à [Localité 3], résidente au sens de la règlementation fiscale, ayant conclu entre eux un pacte civil de solidarité sous le régime de la séparation de biens le 18 mars 2010 enregistré à la mairie de [Localité 11] le 25 mars 2010, Acquéreurs

Et d'autre part

M. [QS] [XT] [PZ] [XF] né le 3 juillet 1954 à [Localité 9], de nationalité française, retraité, et son épouse Mme [EN] [UD] [HX] [XF] née [D] le 24 décembre 1949 à [Localité 3] (14), de nationalité française, domiciliés ensemble [Adresse 9], mariés à la mairie de [Localité 7] le 3 décembre 1977, initialement sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et actuellement soumis au régime de la communauté universelle aux termes d'un acte reçu par Me [PO], notaire à [Localité 3] le 1er octobre 2005, homologuée suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bernay le 23 mars 2006, résidents au sens de la règlementation fiscale ;

Mme [H] [P] [J] [EN] [GQ] née [D] le 2 septembre 1959 à [Localité 3] de nationalité française, domiciliée [Adresse 7], responsable de rayon, épouse de M. [WP] [Y] [O] [GQ], mariés à la mairie de [Localité 3], le 2 décembre 1978 initialement sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ayant fait l'objet d'un aménagement de son régime de la communauté réduite aux acquêts aux termes de l'acte contenant changement de régime matrimonial reçu par Me [US] notaire à [Localité 3] le 2 décembre 2014, ledit aménagement ne portant que sur les biens propres des époux, résidents au sens de la règlementation fiscale,

M. [Q], [U], [I], [B] [D] né le 22 mars 1951 à [Localité 3], de nationalité française, domicilié [Adresse 6], retraité, époux de Mme [JG] [WX] [ZK] [KQ], mariés à la mairie de [Localité 3] le 25 mai 1974, sans contrat de mariage, résident au sens de la règlementation fiscale,

M. [YG], [U], [XK] [D] né le 10 décembre 1972 à [Localité 3], de nationalité française domicilié [Adresse 8], marin de commerce, célibataire, non lié par un pacte civil de solidarité, résident au sens de la réglementation fiscale,

M. [A], [U], [R] [D] né le 11 février 1957 à [Localité 3], de nationalité française, domicilié [Adresse 4], agent territorial, ayant conclu un pacte civil de solidarité avec Mme [JG] [QO] [FV] [DF], suivant contrat reçu par Me [QN] notaire à [Localité 3] le 27 février 2013, résident au sens de la règlementation fiscale,

M. [XT], [PH] [D] né le 26 mars 1975 à [Localité 3] de nationalité française, domicilié [Adresse 13], magasinier, époux de Mme [RR] [VR] [FP] [RP], mariés à la mairie de [Localité 8] le 24 février 2001, sans contrat de mariage, résident au sens de la règlementation fiscale,

M. [N], [Y] [X], né le 18 janvier 1937 à [Localité 3] de nationalité française, et son épouse Mme [V], [T], [W] épouse [X] née [D] le 23 février 1939 à [Localité 3] retraitée de nationalité française, domiciliés ensemble [Adresse 3], mariés à la mairie de [Localité 3] le 27 juin 1960 initialement sans contrat de mariage puis ayant opté pour le régime de la communauté universelle aux termes d'un acte reçu par Me [VV] notaire à [Localité 12], homologué suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 10 juillet 2006, résidents au sens de la règlementation fiscale,

Mme [J], [E], [Z], [C] [L] née [D] le 2 décembre 1941 à [Localité 3], retraitée, de nationalité française, domiciliée [Adresse 14], mariée à M. [AL] [WH] [AH] [L], à la mairie de [Localité 13] le 12 mai 1976 sans contrat de mariage, résidente au sens de la règlementation fiscale,

Vendeurs

D'une maison d'habitation, située sur la commune de [Localité 3], située au [Adresse 11], au fond de la cour, cadastrée initialement AH [Cadastre 1] pour 00 ha 04 a 01 ca et AH [Cadastre 2] pour 00 ha 01 a 29 ca et devenue CW [Cadastre 3] pour 00 ha 04 a 01 ca et CW [Cadastre 4] pour 00 ha 01a 29 ca, comprenant un séjour, un salon, une cuisine, des WC, une salle d'eau, une salle chaudière, trois chambres, une salle de bains, un grenier, des dépendances, un jardin privé et un parking numéro deux figurant ainsi au cadastre : AH [Cadastre 2] au [Adresse 12] pour 00 ha 01a 29ca, figurant au cadastre sous les références suivantes :

CW [Cadastre 3] [Adresse 15] 04 a 01 ca

CW [Cadastre 4] [Adresse 12] 01 a 29 ca

Moyennant le prix de 401 500 euros (quatre cent un mille cinq cents euros), payable au moyen d'un prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole,

ordonné la publication, à la diligence de M. [K] [G] et Mme [M] [O] du présent jugement à la conservation des hypothèques,

rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Buildinvest Patrimoine,

condamné solidairement les consorts [D] à verser à M. [K] [G] et Mme [M] [O] la somme de 2 000 euros en réparation de leurs préjudices liés au refus de vendre,

condamné solidairement les consorts [D] à verser à M. [K] [G] et Mme [M] [O], unis d'intérêts la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,

ordonné l'exécution provisoire de la décision,

condamné solidairement les consorts [D] et la société Buildinvest Patrimoine aux entiers dépens.

Par déclaration du 5 janvier 2022, la SARL Buildinvest Patrimoine a formé appel de ce jugement en l'intégralité de ses dispositions sauf en ce qu'il l'a déclaré recevable en son intervention volontaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 avril 2023, la SARL Buildinvest Patrimoine demande à la cour de :

Au principal

confirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déclarée recevable en son intervention volontaire,

le réformer, au visa des articles 1130, 1132 et 1128 du Code civil,

dire que le ou les congés ont été notifiés par suite d'une erreur de droit commise par le notaire, le caractère excusable ou non de cette erreur étant indifférent,

dire que le ou les congés ont été accessoirement notifiés aux fins de purge,

dire nuls ou non avenus (pour nullité de droit civil) les congés notifiés le 30 novembre et le 10 décembre 2018 en raison du défaut de consentement de l'Indivision successorale à l'offre de vente et de l'acceptation fautive de M. [K] [G] et de Mme [M] [O],

dire que les locataires se sont privés du droit d'option en résiliant librement leur contrat de location avec acceptation du bailleur, de sorte que ces actes juridiques réciproques équivalent à un accord contractuel définitif, lequel n'a jamais été contesté ni rétracté,

rejeter, comme infondée la demande initiale de M. [K] [G] et de Mme [M] [O] tendant à la réalisation de la vente du bien sis [Adresse 15] cadastré AH [Cadastre 1] pour 00 ha 04 a 01 ca [en fait 00 ha 03 a 96 ca selon M. [GA] [OR], géomètre] ; puis cadastré AH [Cadastre 5] par suite de la division intervenue en février 2020 ; et enfin, cadastré CW [Cadastre 3] par suite de la division intervenue en septembre 2020,

En tout état de cause,

réformer le jugement dont appel :

en ce qu'il définit le périmètre de réalisation forcée de la vente comme incluant la parcelle CW [Cadastre 4] sur laquelle elle détient un titre de propriété notarié incontestable en date du 30 avril 2020, antérieur au jugement, et qui n'était pas incluse dans le périmètre légal du congé,

en ce qu'il inclut la parcelle CW [Cadastre 6], laquelle se trouvait effectivement dans le périmètre du congé, mais à laquelle M. [K] [G] et Mme [M] [O] ont renoncé, en raison de l'absence de toute demande à cette fin dans leurs conclusions de première instance et en raison de l'absence de stipulation relative à cette parcelle dans leur acte d'acquisition du 13 mai 2022, étant observé au surplus qu'elle détenait sur cette parcelle un titre de propriété notarié en date du 30 avril 2020.

juger que M. [G] et Mme [O] reconnaissent dans leur appel incident, tout comme l'indivision successorale [D], que la parcelle CW [Cadastre 4] leur a été indûment attribuée par le tribunal,

juger, en considération du fait que l'indivision successorale [D] a vendu volontairement le bien litigieux par acte notarié en date du 13 mai 2022, que le lot devant être attribué à M. [K] [G] et à Mme [M] [O] se limite à la maison sise [Adresse 15] à [Localité 3], avec accès sur [Localité 14] ; parcelle cadastrée CW [Cadastre 3] pour une contenance de 00 ha 03 a 96 ca [Plan [GA] [OR], géomètre],

condamner M. [K] [G] et Mme [M] [O], solidairement, à lui payer la somme de 77 346 euros en réparation du préjudice réel et certain qu'elle a subi à raison de l'abus de droit et de la fraude au contrat conclu à son bénéfice, avec intérêts de droit et capitalisation, s'il y a lieu,

condamner solidairement et à titre indemnitaire l'indivision successorale [D], M. [YG] [D], Mme [EN] [XF], M. [QS] [D] et M. [XT] [D] à la relever et la garantir de tous frais de justice qui seraient mis à sa charge,

Sur les dépens

condamner solidairement l'indivision successorale [D], M. [K] [G] et Mme [M] [O] aux dépens, dont Me Frédéric Morin de la SCP Morin Mazier, avocat au Barreau de Lisieux, pourra assurer le recouvrement,

Sur les frais de procédure non compris dans les dépens

condamner solidairement M. [K] [G] et Mme [M] [O] au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 mai 2022, M. [YG] [D], Mme [EN] [D] épouse [XF], M. [QS] [XF] et M. [XT] [D] demandent à la cour de :

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 16 novembre 2021 en ce qu'il a dit que la vente portait sur d'autres parcelles que la parcelle cadastrée CW[Cadastre 3] et en ce qu'il a condamné les Consorts [D] à verser à M. [K] [G] et Mme [M] [O] la somme de 2 000 euros en réparation de leurs préjudices liés au refus de vendre et à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

débouter M. [K] [G] et Mme [M] [O] de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande en application de l'article 700 du Code de procédure civile

condamner la partie succombante à l'instance à leur payer une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 août 2022, M. [K] [G] et Mme [M] [O] demandent à la cour de :

déclarer la société Buildinvest Patrimoine irrecevable et mal fondée en son appel,

les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

En conséquence,

confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

dit que la vente porte également sur la parcelle CW [Cadastre 4],

condamné les consorts [D] au paiement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Et statuant à nouveau,

dire la vente portant sur la parcelle CW [Cadastre 3] et les bâtiments édifiés sur celle-ci, ainsi que sur la parcelle CW [Cadastre 6] constituée de l'emplacement de parking figurant sur le bail parfaite entre eux et les consorts [D],

débouter la société Buildinvest Patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner les consorts [D] à leur payer une somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

condamner la société Buildinvest Patrimoine à leur payer une somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

condamner in solidum, les consorts [D] et la société Buildinvest Patrimoine à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les consorts [D] et la société Buildinvest Patrimoine en tous les dépens.

La déclaration et les conclusions d'appel ayant été régulièrement notifiées, Mme [V] [D] épouse [X], M. [N] [X], M. [A] [D], Mme [J] [D] épouse [L], M. [Q] [D] et Mme [H] [D] épouse [GQ] n'ont pas constitué avocat en cause d'appel.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 12 mars 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il peut être constaté que les parties ne font pas appel des dispositions du jugement rendu le 16 novembre 2021 qui ont déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Buildinvest Patrimoine et rejeté la demande de forclusion affectant l'exercice du droit de préemption par M. [K] [G] et Mme [M] [O].

Ces dispositions qui ne sont pas dans les débats ne seront donc pas examinées par la cour.

Sur l'exercice par les locataires de leur droit de préemption :

La SARL Buildinvest Patrimoine forme appel du jugement déféré en ce qu'il a considéré que les locataires avaient valablement exercé leur droit de préemption et estimé réguliers les congés pour vendre délivrés par le notaire.

La SARL Buildinvest soutient que préalablement à la délivrance par le notaire des congés pour vendre des 30 novembre et 10 décembre 2018, les locataires avaient unilatéralement résilié leur contrat de bail par un courrier du 19 février 2018. Dans ce courrier, M. [G] et Mme [O] avaient indiqué ne pas être intéressés par l'acquisition de leur logement et sollicitaient de pouvoir y rester jusqu'à l'expiration du bail en cours, soit juin 2019.

La SARL Buildinvest affirme que les locataires avaient ainsi renoncé à leur droit de préemption.

Elle souligne que M. [X], représentant de l'indivision, a pris acte de cette renonciation par courrier du 24 février 2018, et de l'engagement des locataires de quitter les lieux à l'échéance du bail en cours.

La SARL Buildinvest considère que ces échanges de courrier ont constitué un accord contractuel sur la résiliation du bail.

Dès lors, la SARL Buildinvest soutient que le notaire a commis une erreur de droit en notifiant aux locataires un congé pour vendre, alors que ceux-ci n'avaient plus qualité pour exercer un droit de préemption. De ce fait, elle conclut à la nullité de ces congés.

Elle invoque également l'absence de consentement des propriétaires (l'indivision [D]) à la vente au profit des locataires, alors que le bien avait été promis à un tiers.

Aussi, la SARL Buildinvest sollicite la réformation du jugement qui a prononcé la vente au profit de M. [G] et Mme [O].

En défense, M. [G] et Mme [O] concluent à la confirmation du jugement qui a prononcé la vente forcée.

Ils contestent avoir entendu délivrer congé du bail par leur courrier daté du 19 février 2018.

Ils rappellent qu'ils avaient été destinataires d'un courrier du 29 novembre 2017, émanant de Mme [EN] [D] et M. [X], en qualité de tuteurs de Mme [UQ], qui leur donnaient congé des lieux loués. Ce courrier avait été adressé en lettre simple, délivrait congé à effet du 31 mai 2018 et présentait une offre de vente portant sur l'intégralité de l'ensemble immobilier dont la cession était projetée, et non uniquement sur le bien loué.

Ils affirment que leur courrier du 19 février 2018 exprimait leur refus d'acquérir l'ensemble immobilier dans son entier, mais qu'il ne contenait nullement une renonciation au droit de préemption qui était le leur sur le bien loué, ni même qu'il exprimait un congé explicite donné par les locataires.

De ce fait, M. [G] et Mme [O] considèrent que les congés pour vendre qui ont été délivrés par le notaire en novembre et décembre 2018 étaient nécessaires et réguliers, et qu'ils ne résultent nullement d'une erreur de droit du notaire.

De plus, les locataires soutiennent qu'ils n'ont pu renoncer à un droit de préemption qui n'était pas né, puisqu'aucun congé pour vendre régulier ne leur avait été délivré avant leur courrier du 19 février 2018, date à laquelle ils ne connaissaient même pas le prix de vente proposé par les propriétaires pour l'acquisition du bien objet du bail.

Par ailleurs, M. [G] et Mme [O] soulèvent l'irrecevabilité de la demande de la SARL Buildinvest visant à voir déclarer nuls les congés pour vendre délivrés les 30 novembre et 10 décembre 2018.

Ils affirment que cette nullité aurait dû être soulevée in limine litis au motif qu'il s'agit d'une exception de nullité, ce qui n'a pas été fait.

De plus, ils constatent que l'erreur de droit invoquée par la SARL Buildinvest est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par la partie qui a commis l'erreur, soit en l'espèce les propriétaires.

Ils contestent donc la qualité de la société Buildinvest pour soulever cette nullité.

C'est pourquoi M. [G] et Mme [O] sollicitent la confirmation de la vente forcée prononcée par le tribunal, estimant avoir régulièrement exercé leur droit de préemption.

Les consorts [D] ne soutiennent pas à hauteur d'appel l'argumentation de la SARL Buildinvest relative à la renonciation au droit de préemption des locataires et à la nullité des congés pour vendre délivrés les 30 novembre et 10 décembre 2018.

Pour prononcer la vente du bien loué, les premiers juges ont considéré que le courrier en date du 29 novembre 2017 adressé par les tuteurs de Mme [UQ] ne constituait pas un congé pour vendre régulier, de sorte que le courrier en réponse fait par les locataires le 19 février 2018 ne pouvait contenir renonciation à un droit de préemption qui n'était pas encore né.

Par ailleurs, les premiers juges ont relevé que deux congés pour vendre ont été adressés par le notaire chargé de la vente aux locataires, les 30 novembre et 10 décembre 2018. Ils ont estimé que les locataires n'avaient pas procédé à la résiliation du bail par leur courrier du 19 février 2018, et par conséquent, que ces congés n'étaient pas affectés d'une erreur de droit et produisaient leur plein effet. Les premiers juges ont constaté que les locataires avaient fait connaître leur volonté d'exercer leur droit de préemption le 1er février 2019, dans les délais légaux, de sorte que la vente était parfaite.

Aux termes de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que, par courrier du 29 novembre 2017, Mme [XF] et M. [X], tuteurs de Mme [UQ], ont adressé un courrier aux locataires par lequel ils leur indiquaient : « Nous sommes conduits à vous notifier votre congé d'occupation des lieux au plus tard le 31 mai 2018 en raison de la mise en vente de cet ensemble immobilier complet, les immeubles n'étant pas dissociés, pour un prix net vendeur de 800 000 euros. Cette lettre vaut offre de vente à votre profit vous permettant d'acquérir ce bien par priorité. Nous vous précisons que vous avez deux mois suivant la date de réception de ce courrier pour nous manifester votre décision ».

Ce courrier a été adressé par lettre simple, et non par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, tel qu'exigé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, le congé portait sur un ensemble immobilier qui excédait le bien donné en location à M. [G] et Mme [O], sans que soit ventilé le prix de vente pour le seul bien donné en location.

Au regard de ces irrégularités, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que ce courrier en date du 29 novembre 2017 ne pouvait valoir congé pour vendre régulier.

Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut renoncer à exercer son droit de préemption qu'après la délivrance du congé.

La SARL Buildinvest se prévaut d'un courrier daté du 19 février 2018, adressé par M. [G] et Mme [O] au représentant de l'indivision [D], dans lequel les locataires indiquent au propriétaire « nous ne vous demanderons pas de nous faire une proposition sur le lot loué car vous avez trouvé acquéreur par ailleurs ; nous vous demanderons juste de nous confirmer que notre bail reconduit tacitement ira jusqu'à son terme en juin 2019 et que les usages de celui-ci continueront à s'appliquer ».

Toutefois, à cette date, les locataires ne s'étaient vus notifier aucun congé pour vendre. Tout juste avaient-ils été informés du projet de leur propriétaire de vendre l'ensemble immobilier dont dépendait le bien loué.

Dans ce contexte, le contenu du courrier vanté par la SARL Buildinvest ne peut être regardé comme une renonciation au droit de préemption des locataires, laquelle n'était pas possible pour un droit qui n'était pas né.

De même, il ne peut être prétendu par la SARL Buildinvest que les locataires auraient entendu signifier leur congé du bien loué par ce même courrier, alors que les termes de cette correspondance adressée au propriétaire visent précisément à se voir confirmer la poursuite du bail jusqu'à son terme.

C'est donc sans dénaturer les termes de ce courrier que les premiers juges ont écarté l'argumentation de la SARL Buildinvest selon laquelle le bail aurait été unilatéralement résilié par M. [G] et Mme [O].

La SARL Buildinvest invoque la nullité pour erreur de droit des congés pour vendre délivrés les 30 novembre et 10 décembre 2018.

Ces moyens constituent une défense au fond, et non une exception de procédure, comme le soutiennent M. [G] et Mme [O], de sorte qu'ils n'ont pas à être soulevés in limine litis et sont parfaitement recevables.

Dès lors que la cour ne retient pas que les locataires auraient renoncé à leur droit de préemption ou auraient notifié congé pour le logement loué, il ne peut être prétendu que les congés délivrés le 30 novembre et le 10 décembre 2018 (le second mentionnant expressément « annule et remplace l'acte signifié le 30 novembre 2018 ») auraient été affectés d'une erreur de droit au motif que les locataires en place n'auraient plus eu qualité à exercer le droit de préemption.

Au contraire, la délivrance de ce congé pour vendre par le notaire s'imposait.

Ainsi, congé pour vendre a été régulièrement notifié aux locataires le 10 décembre 2018, les informant du prix de vente envisagé pour le bien objet du bail, et leur laissant un délai de deux mois pour exercer leur droit de préemption.

M. [G] et Mme [O] ont fait connaître au notaire chargé de la vente leur volonté d'exercer leur droit de préemption par courrier du 1er février 2019, soit dans le délai de deux mois requis.

Ces derniers, qui avaient indiqué recourir à un emprunt pour financer l'acquisition, ont aussi justifié de l'obtention du prêt dans le délai de quatre mois du congé.

Le droit de préemption a donc été valablement exercé par les locataires, rendant la vente parfaite.

Par conséquent, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 16 novembre 2021 sera confirmé en ce qu'il a dit que M. [G] et Mme [O] n'ont pas renoncé à leur droit de préemption, a rejeté la demande de nullité des congés pour vendre délivrés les 30 novembre et 10 décembre 2018 et a dit que l'acceptation par M. [G] et Mme [O] de l'offre de ventre a rendu la vente parfaite.

Sur l'emprise cadastrale de la vente :

Le jugement déféré a prononcé la vente portant sur le bien décrit comme suit :

« Une maison d'habitation, située sur la commune de [Localité 3], située au [Adresse 11], au fond de la cour, cadastrée initialement AH [Cadastre 1] pour 00 ha 04 a 01 ca et AH [Cadastre 2] pour 00 ha 01 a 29 ca et devenue CW [Cadastre 3] pour 00 ha 04 a 01 ca et CW [Cadastre 4] pour 00 ha 01 a 29 ca, comprenant un séjour, un salon, une cuisine, des WC, une salle d'eau, une salle chaudière, trois chambres, une salle de bains, un grenier, des dépendances, un jardin privé et un parking numéro deux figurant ainsi au cadastre : AH [Cadastre 2] au [Adresse 12] pour 00 ha 01a 29ca, figurant au cadastre sous les références suivantes :

CW [Cadastre 3] :[Adresse 15] 04 a 01 ca

CW [Cadastre 4] : [Adresse 12] 01 a 29 ca

Moyennant le prix de 401 500 euros (quatre cent un mille cinq cents euros), payable au moyen d'un prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole ».

La SARL Buildinvest et les consorts [D] font appel de ces dispositions au motif que la parcelle CW [Cadastre 4] attribuée à M. [G] et Mme [O] ne faisait pas partie de l'emprise du bail, et qu'elle ne pouvait donc faire l'objet de la vente résultant du congé.

La SARL Buildinvest expose que les biens immobiliers appartenant initialement à l'indivision [D] ont fait l'objet d'une renumérotation cadastrale, et que la parcelle aujourd'hui numérotée CW [Cadastre 4] n'entrait pas dans l'emprise du bail donné à M. [G] et Mme [O].

La SARL Buildinvest revendique au contraire la propriété de cette parcelle, indiquant qu'elle l'a acquise de l'indivision [D] par acte authentique du 30 avril 2020, publié au service de la publicité foncière.

Elle précise que cette parcelle est décrite dans l'acte de propriété comme suit : « cour derrière sur l'ensemble de ces deux immeubles (se trouvant [Adresse 16]), à laquelle on accède par un passage ouvrant [Adresse 17] et passant sous le premier étage de la maison n°17 ; ledit passage grevé d'un droit au profit de la maison voisine au sud ».

S'agissant de la parcelle CW [Cadastre 6], correspondant à la place de parking, la SARL Buildinvest soutient que M. [G] et Mme [O] y ont renoncé dès lors qu'ils ne la mentionnaient pas dans leurs demandes en première instance.

Elle soutient que cette demande présentée à hauteur d'appel est nouvelle donc irrecevable.

De plus, elle indique que cette parcelle lui a été cédée par l'indivision [D] suivant acte authentique du 30 avril 2020, et souligne que dans l'acte de vente régularisé entre l'indivision [D] et M. [G] et Mme [O] le 13 mai 2022, soit postérieurement au jugement déféré, la parcelle CW [Cadastre 6] n'a pas été mentionnée par les parties.

Dès lors, la SARL Buildinvest sollicite la réformation du jugement afin que la vente prononcée au profit des locataires soit cantonnée à la parcelle CW [Cadastre 3].

Les consorts [D] soutiennent les mêmes demandes que la SARL Buildinvest, indiquant que le parking mentionné au contrat de bail correspond à la parcelle CW [Cadastre 6] et non à la parcelle CW [Cadastre 4].

En réplique, M. [G] et Mme [O] conviennent de ce que la parcelle CW [Cadastre 4] visée par le jugement déféré n'était pas dans l'emprise du bail, et par conséquent que la vente prononcée ne pouvait porter sur cette parcelle.

Néanmoins, ils revendiquent la propriété de la place de parking qui leur était attribuée selon les termes du bail.

M. [G] et Mme [O] affirment qu'ils avaient exprimé cette demande en première instance mais que la SARL Buildinvest et les consorts [D] ont refusé de communiquer la nouvelle référence cadastrale correspondant à cet emplacement de stationnement, ce qui a poussé le tribunal à viser la parcelle CW [Cadastre 4].

Ils contestent que cette demande soit nouvelle en appel et demandent donc l'attribution de la propriété de la parcelle CW [Cadastre 6] en substitution de la parcelle CW [Cadastre 4].

Il n'est pas discuté que le contrat de bail consenti à M. [G] et Mme [O] le 1er juin 2013 décrivait le bien loué comme suit : « à [Localité 3], [Adresse 11], une maison d'habitation avec séjour, salon, cuisine, WC, salle d'eau, salle chaudière, trois chambres, salle de bains, grenier, dépendances, parking numéro 2 et jardin privé ».

L'offre de vente contenue au congé pour vendre délivré le 10 décembre 2018 renvoie à cette description.

Devant les premiers juges, les locataires ont expressément demandé que la vente comprenne la place de parking mentionnée au bail.

La demande faite par M. [G] et Mme [O] de voir prononcer la vente tant sur la parcelle CW [Cadastre 3] que CW [Cadastre 6], correspondant à la place de parking en cause, n'est donc en aucun cas nouvelle.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des actes de vente et des plans cadastraux successifs, que la maison donnée en location à M. [G] et Mme [O] est implantée sur la parcelle anciennement cadastrée AH [Cadastre 1], et nouvellement numérotée CW [Cadastre 3].

Par ailleurs, la parcelle cadastrée AH [Cadastre 2] correspondant à la cour se trouvant à l'arrière des immeubles situés [Adresse 16], et desservie par le passage sous le 1er étage du n°17, permettant l'accès à la maison implantée sur la parcelle CW [Cadastre 3], a elle-même fait l'objet d'une division en deux parcelles AH [Cadastre 7] et AH [Cadastre 8].

En suite de la renumérotation opérée la parcelle AH [Cadastre 8] correspondant à la place de parking revendiquée par M. [G] et Mme [O] est devenue CW [Cadastre 6].

Il apparaît donc que le jugement déféré est entaché d'une erreur s'agissant des références cadastrales et contenances qui désignent les biens objets de la vente prononcée.

En revanche, la vente doit être confirmée sur l'ensemble des biens concernés par le bail, dès lors que le droit de préemption exercé porte sur l'intégralité du bien loué.

La SARL Buildinvest n'est donc pas fondée à opposer un acte de vente passé le 30 avril 2020 avec les consorts [D] pour l'acquisition de la parcelle CW [Cadastre 6], alors qu'à cette date les locataires avaient exercé leur droit de préemption et que la vente était parfaite, englobant la parcelle CW [Cadastre 6].

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré s'agissant de la désignation des biens objets de la vente pour corriger les références cadastrales et les contenances, ainsi qu'il sera précisé au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Buildinvest Patrimoine :

La SARL Buildinvest sollicite l'infirmation du jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit.

Elle soutient que M. [G] et Mme [O] ont fait preuve de mauvaise foi en usant d'un droit de préemption auquel ils avaient précédemment renoncé, et ont ainsi porté atteinte à ses droits résultant de la promesse de vente qui avait été régularisée le 13 juillet 2018.

Elle fait état d'un projet de protocole transactionnel qui avait été établi entre les locataires et l'indivision [D] en 2019 visant à ce que les locataires renoncent à leur droit de préemption moyennant indemnisation, ce qui démontre selon elle la mauvaise foi de M. [G] et Mme [O].

La SARL Buildinvest déclare avoir subi, du fait du comportement des locataires, une perte de marge bénéficiaire qu'elle aurait pu percevoir si elle avait acquis l'intégralité de l'ensemble immobilier.

M. [G] et Mme [O] sollicitent la confirmation du jugement et s'opposent aux demandes de la SARL Buildinvest.

Ils font valoir qu'ils ont légitimement exercé leur droit de préemption, sans aucune mauvaise foi.

Ils précisent par ailleurs que le protocole transactionnel évoqué par la SARL Buildinvest a été établi à l'initiative des consorts [D], mais qu'ils n'ont eux-mêmes jamais cherché à monnayer l'exercice de leur droit de préemption.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice du droit d'ester en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

L'exercice d'un droit peut ainsi constituer une faute au sens de l'article 1240 du Code civil.

L'abus de droit consiste en un détournement de la finalité sociale du droit d'agir. Il est constitué lorsque le plaideur n'agit pas pour voir sa prétention accueillie, mais pour des raisons dilatoires, avec une intention malicieuse ou vexatoire, ou encore pour faire pression sur le défendeur.

La cour ayant estimé que M. [G] et Mme [O] n'avaient à aucun moment renoncé à leur droit de préemption ni délivré congé du bail, et qu'ils avaient donc exercé de manière parfaitement licite leur droit de préemption, aucun abus de droit n'est caractérisé par la SARL Buildinvest à ce titre.

Quant à la transaction évoquée par la SARL Buildinvest visant à obtenir la renonciation des locataires à leur droit de préemption, il ressort du rappel du contexte de la vente rédigé par le notaire, Maître [QN], dans l'acte du 30 avril 2020, que cette offre a été présentée par les consorts [D] aux locataires, et non l'inverse.

Il ne peut donc en être déduit aucune malice de la part des locataires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Builkdinvest.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les locataires :

M. [G] et Mme [O] forment appel du jugement en ce qu'il a limité à 2 000 euros le montant des dommages et intérêts qui leur ont été accordés.

Ils sollicitent l'octroi d'une somme de 5 000 euros compte tenu du refus abusif des consorts [D] de régulariser la vente, arguant de ce que ce comportement leur a causé un préjudice financier en les obligeant à poursuivre le paiement de loyers, et un préjudice moral en retardant les projets d'aménagement qu'ils envisageaient et en les contraignant à consacrer du temps pour régulariser la situation.

M. [G] et Mme [O] sollicitent également la condamnation de la SARL Buildinvest au paiement de la somme de 5 000 euros chacun pour procédure abusive.

Ils affirment que la société Buildinvest a agi en justice dans le seul but de faire pression sur eux pour qu'ils renoncent à leur droit de préemption, et que son appel n'avait aucune légitimité.

En réplique, les consorts [D] concluent à l'infirmation du jugement et s'opposent aux demandes de dommages et intérêts présentées par les locataires.

Ils affirment que M. [G] et Mme [O] ont fait preuve de mauvaise foi en exerçant leur droit de préemption après avoir annoncé qu'ils ne le feraient pas, en profitant d'une confusion juridique créée par le notaire.

Ils soulignent également le comportement de M. [G] et Mme [O] postérieurement au jugement de première instance, qui, sachant qu'ils n'avaient jamais eu la jouissance de la cour dans son intégralité au titre du bail, ont tout de même revendiqué des droits sur ce terrain.

La SARL Buildinvest ne conclut pas en réponse sur les demandes de M. [G] et Mme [O] dirigées contre elle.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est indéniable que les consorts [D] ont refusé, le 31 mai 2019, de régulariser la vente devant notaire après que leurs locataires aient régulièrement exercé leur droit de préemption, et ce alors qu'ils ne pouvaient légitimement s'opposer à cette vente.

En raison du refus des propriétaires, M. [G] et Mme [O] ont été contraints d'engager une procédure judiciaire pour voir établir leurs droits sur le bien immobilier en cause.

Ce n'est finalement que par acte du 13 mai 2022 que les consorts [D] ont accepté de régulariser les termes du jugement rendu en première instance, retardant ainsi l'entrée en jouissance du bien de M. [G] et de Mme [O] de près de trois ans.

Durant ce laps de temps, M. [G] et Mme [O] ont nécessairement subi un préjudice moral du fait de l'incertitude dans laquelle ils se trouvaient quant à leurs droits sur leur logement, ainsi qu'un préjudice financier au titre des loyers qu'ils ont continué de verser durant plusieurs mois.

Le jugement sera donc confirmé dans le principe de la condamnation à dommages et intérêts prononcée à l'encontre des consorts [D], mais il sera infirmé s'agissant du quantum de l'indemnisation octroyée, qui sera portée à 5 000 euros.

En revanche, les demandes de M. [G] et Mme [O] à l'encontre de la SARL Buildinvest ne sauraient prospérer dans la mesure où il a été démontré que l'appel formé était justifié, au moins partiellement, afin de remédier à l'erreur de désignation cadastrale des biens objets de la vente.

M. [G] et Mme [O] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL Buildinvest, à défaut de faire la preuve d'un abus de droit.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement déféré étant confirmé au principal, il le sera également en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L'équité justifie que la SARL Buildinvest Patrimoine, appelante qui succombe à l'instance, supporte les frais irrépétibles exposés par M. [G] et Mme [O], unis d'intérêts.

Une somme de 5 000 euros leur sera allouée à ce titre.

En revanche, les consorts [D] et la SARL Buildinvest seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SARL Buildinvest sera également déboutée de sa demande visant à voir condamner l'indivision successorale [D] à la garantir de tous frais de justice qui seraient mis à sa charge.

Enfin, la SARL Buildinvest est condamnée aux dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS