TJ 13055, 19 mai 2025, RG 23/03385

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Nicole DE ANGELIS Greffiere
Débats en audience publique le : 19 Mai 2025

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ..Julien AYOUN......................
à Me ..Camille WATHLE.............................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 23/03385 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3NGH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GIRAUD GARCIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, prenant effet au 1er mai 2018, la SCI GIRAUD GARCIA a loué à Monsieur [Z] [R] un appartement et une cave sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GIRAUD GARCIA a fait signifier à Monsieur [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SCI GIRAUD GARCIA a fait assigner Monsieur [Z] [R] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 juin 2023.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité
Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

La SCI GIRAUD GARCIA communique un acte de cession d’activité et une attestation notariée démontrant qu’elle a qualité à agir, en sa qualité de propriétaire des locaux litigieux, et ce malgré le fait que le bail ait été signé par la SARL COTE & VILLE, ancien mandataire de la demanderesse aux fins de gestion du bien.

Son action est donc recevable à ce sujet.

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI GIRAUD GARCIA produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 27 avril 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 28 juin 2023.

La SCI GIRAUD GARCIA justifie également avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat et de prononcé de la résiliation du bail après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 3 février 2020, la situation d’impayés ayant perduré.

Son action est donc recevable à cet égard.

L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [R] le 31 janvier 2020, pour un arriéré locatif de 2 474,54 euros (arrêté au 24 janvier 2020)

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, il est constant que l’assignation ayant introduit la présente instance a été signifiée à Monsieur [Z] [R] le 27 avril 2023, soit plus de trois ans après la signification du commandement susvisé, sans qu’aucun autre acte suspensif ou interruptif du délai de prescription ne soit transmis par la SCI GIRAUD GARCIA.

Ainsi dit, la demande de la SCI GIRAUD GARCIA aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Sur les demandes principales
Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et ses conséquences
Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu l’article 7 b) et 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte que le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements ; que la sous-location est interdite sans l'accord du bailleur.

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, il n’est pas établi avec certitude que l’appartement litigieux ait été sous-loué par Monsieur [Z] [R] sans l’accord de la SCI GIRAUD GARCIA, les seuls courriers émanant du mandataire de la SCI GIRAUD GARCIA, versés aux débats, étant insuffisamment probants.

Reste qu’il ressort des pièces produites que Monsieur [Z] [R] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté), et que la dette locative de Monsieur [Z] [R] n’est pas soldée.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Monsieur [Z] [R], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [Z] [R] sera condamné à payer à la SCI GIRAUD GARCIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 456,77 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI GIRAUD GARCIA.

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif
Vu les articles 4, 7, 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SCI GIRAUD GARCIA qui sollicite, aux termes de ses dernières écritures, la condamnation de Monsieur [Z] [R] à lui payer la somme de 5 513,21 euros, produit à l’appui de ses prétentions :

un décompte locatif arrêté au 29 octobre 2021, faisant état d’une dette d’un montant de 5 513,21 euros, terme du mois de novembre 2021 inclus.un décompte locatif arrêté au 13 septembre 2024, faisant état d’une dette d’un montant de 12 537,28 euros.
Force est de constater que les montants appelés au titre du loyer et des charges antérieurs au 27 avril 2020 (2 664,85 euros) sont prescrits. Ils doivent par conséquent être déduits de la dette locative invoquée.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [R] à payer à la SCI GIRAUD GARCIA la somme de 2 848,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts
Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1720 du code civil,

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Z] [R] a connu dans l’appartement donné à bail différents désordres.

A ce sujet, sont communiqués :

un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3], du 14 avril 2022, faisant état du constat d’infractions au règlement sanitaire départemental et mettant en demeure la propriétaire d’aménager des ventilations efficaces dans le logement, de faire procéder à la réfection du sol de la salle d’eau et du faux-plafond du logement, de chercher les causes d’infiltrations au niveau des plafonds et d’y remédier, de chercher les causes de développement de moisissures sur le mur de la cuisine et d’y remédier, d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique ;une lettre datée du 2 mai 2022 attestant de son relogement temporaire suite à l’évacuation de l’immeuble et de sa prise en charge par la Ville de [Localité 3], se substituant aux obligations du propriétaire ;des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;une facture du 22 novembre 2021 concernant le remplacement de la porte d’entrée ;une facture du 27 janvier 2020 concernant la réalimentation de la ligne de la pompe dans les caves, la remise en service de l’éclairage des caves et la dépose d’un ancien tableau/pose d’une enveloppe sur le tableau commun ;une facture du 8 juillet 2020 concernant le remplacement de tuiles, la dépose du faîtage, la reprise du bâtit du faîtage ;une facture du 3 février 2020 concernant le resserrage des raccords en laiton, la reprise de l’écoulement de la pompe de relevage de la cave.
Au vu de ces éléments, la preuve de ce que la bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, est apportée.

Monsieur [Z] [R] justifie ainsi avoir subi un préjudice de jouissance, qu’il convient d’indemniser - aucune remise en état n’étant prouvée -, à hauteur de 1 500 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [Z] [R], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement est sans objet.

Sur les délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [Z] [R] justifie de sa situation personnelle, de diligences accomplies en vue de son relogement et de l’impossibilité de son relogement dans des conditions normales.

Enfin, il n’est pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer à Monsieur [Z] [R] un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, à l’exception des frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [Z] [R] sera condamné à verser à la SCI GIRAUD GARCIA la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS