TJ 54099, 9 sept. 2025, RG 25/00337

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 7]
[Localité 5]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00337 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPTO

S.A. BATIGERE HABITAT
C/
[G]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8] , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 9] N°645 520 164
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [G]
né le 24 Novembre 1984 à BELGIQUE
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparant

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 mai 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE a donné à bail à Monsieur [E] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 249,48 euros et une provision sur charges mensuelle de 71,74 euros.

Par acte sous seing privé du 08 février 2023, la société BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Monsieur [E] [G] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 52,64 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 17 octobre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue aux contrats de bail a été délivré au locataire en date du 20 décembre 2024, lui faisant également sommation de justifier des ressources du foyer et de retourner au bailleur l’enquête ressources SLS/OPS 2023 annexée à l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2025, dénoncé le 13 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits des sociétés anonymes d’HLM BATIGERE et BATIGERE GRAND EST, a fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
constater la résiliation des baux en raison de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [E] [G] à lui payer :la somme de 1 575,66 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 24 février 2025 concernant le logement et le garage, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 10 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 408,37 euros selon décompte arrêté au 03 juin 2025.

Monsieur [E] [G], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d'HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail, les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

L'article L. 441-9 du même code précise que l'organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. 

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l'État aux organismes d'habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d'ordre public. Tout manquement à l'une ou l'autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l'organisme d'habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, les contrats signés par les parties prévoient l’un et l’autre une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite aux baux pour un montant de 1 228,17 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges concernant le logement et le garage, arrêtés à la date du 17 octobre 2024.

Il n'est pas contestable que la société BATIGERE HABITAT est un organisme d'HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que le bailleur a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 196,56 euros par mois de janvier 2024 à avril 2024 inclus et de 196,58 euros de mai 2024 à décembre 2024 inclus.

Il n'est pas contesté que la société BATIGERE HABITAT a fait sommation à Monsieur [E] [G] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2023, par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2024 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et que Monsieur [E] [G] ne justifie pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 20 décembre 2024, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé au locataire un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de janvier 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire, à la date du commandement.

Il en résulte qu'après déduction des montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité de janvier à novembre 2024, soit 2 162,30 euros ([196,56 x 4] + [196,58 x 7]), Monsieur [E] [G] n'était, à la date de délivrance du commandement de payer, redevable d'aucun arriéré de loyers et de charges, de sorte que la clause résolutoire n'a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d'application n'étant pas réunies.

En conséquence, les demandes de la société BATIGERE HABITAT tendant à voir constater la résiliation des baux, à ordonner l'expulsion du locataire et à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT réclame la somme de 408,37 euros et produit un décompte locatif arrêté au 03 juin 2025, au terme duquel il apparaît que l’ensemble des sommes réclamées au titre du supplément de loyer de solidarité de janvier à décembre 2024, soit 2 358,88 euros ([196,56 x 4] + [196,58 x 8]), a été porté au crédit du compte du locataire en mars 2025.

Toutefois, il convient de retrancher du décompte actualisé produit les frais de contentieux (91,87 + 130,57 soit 222,44 euros) dont le sort sera traité dans les dépens.

Il en résulte que Monsieur [E] [G] est redevable, à la date du 03 juin 2025, terme de juin 2025 non inclus, d’une somme de 185,93 euros au titre des loyers et charges.

Le défendeur ne justifie pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, Monsieur [E] [G] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 185,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [E] [G] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 100 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire
L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits des sociétés anonymes d’HLM BATIGERE et BATIGERE GRAND EST, recevable ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 185,93 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 juin 2025 (terme de juin 2025 non inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge