TJ 54099, 9 sept. 2025, RG 25/00069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00069 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPFE

S.C.I. ENCE

C/

[L]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ENCE,
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,venant aux doits de monsieur [C] [I] et madame [R] [F] selon acte de vente du 10/06/2024.
RCS DE METZ : D 985 009 224
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de son gérant, M. [G] [R]

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [L]
né le 25 Décembre 1994 à SURINAME
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant

Madame [Y] [L]
née le 12 Février 1989 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :
à : S.C.I. ENCE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 octobre 2023 ayant pris effet le 12 octobre 2023, Monsieur et Madame [C] ont donné à bail à Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros et une provision sur charges mensuelle initiale de 20 euros, le tout payable d'avance le premier jour du terme.

Suivant acte reçu le 10 juin 2024 par Maître [X] [U], notaire associé à [Localité 5], la société civile immobilière ENCE (ci-après désignée la SCI ENCE) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Par actes de commissaire de justice du 07 octobre 2024, la SCI ENCE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, leur faisant également commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 08 octobre 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 06 janvier 2025, dénoncés le 07 janvier suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI ENCE a fait assigner Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,
ordonner en conséquence l'expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
condamner solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] à lui payer :
la somme de 4 428,66 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 02 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation et ce, jusqu'à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,
ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ses dernières écritures visées par le greffe le 10 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et moyens, la SCI ENCE a maintenu ses demandes, sollicitant en outre une astreinte de 30€ par jour de retard pour quitter les lieux à compter de la décision, et actualisant à 5 898,12 euros l'arriéré au 10 juin 2025 et à 1200 euros l'indemnité d'occupation. Elle a par ailleurs demandé la condamnation des défendeurs à fournir l'attestation d'assurance prévue au bail, sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et 1200€ au titre de l'article 700.

A l'audience du 10 juin 2025, la SCI ENCE, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [G] [R], a maintenu ses demandes et transmis le décompte actualisé de l'arriéré locatif à Madame [Y] [L]. Elle a précisé qu'aucun règlement de loyer n'était intervenu depuis l'acquisition du bien en juin 2024. Elle a contesté les moyens invoqués par Madame [Y] [L], affirmant avoir été présentée en qualité de nouveau propriétaire à Monsieur [N] [L] et n'avoir jamais été saisie de quelque doléance que ce soit concernant l'état du logement. Elle a ajouté qu'elle était en possession du diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement et qu'il aurait suffi de le lui demander.

Madame [Y] [L] a reconnu ne plus s'acquitter du loyer depuis le mois de juillet 2024. Elle a expliqué son refus de payer les loyers par le défaut d'information concernant le changement de propriétaire, par le défaut de remise du DPE ainsi que par la présence d'infiltrations d'eau de pluie en provenance de fissures dans la façade de l'immeuble, engendrant selon elle des désordres électriques et des problèmes d'humidité dans le logement. Elle a ajouté que suite à un dégât des eaux le compteur électrique avait disjoncté. Elle a précisé avoir déclaré le dégât des eaux à son assurance mais qu'en l'absence de DPE l'indemnisation était rendue plus compliquée.

Monsieur [N] [L], cité par acte remis à l'étude, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 07 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle l'affaire a été appelée, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L'action est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 07 octobre 2024, la SCI ENCE a fait délivrer à Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] un commandement de payer la somme de 2 356,56 euros en principal, mentionnant un délai de deux mois pour s'en acquitter.

Il ressort des décomptes produits que le commandement est resté sans effet plus de deux mois.

A l'audience, Madame [Y] [L] a fait valoir principalement l'état dégradé du logement et notamment la présence d'infiltrations d'eau de pluie provenant de fissures dans la façade de l'immeuble, pour justifier le non-paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l'exception d'inexécution liée à l'insalubrité ou l'indécence du logement que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux.

En l'espèce, si Madame [Y] [L] mentionne l'existence de désordres qui, selon elle, affecteraient le logement pris à bail, force est de constater qu'elle ne produit aux débats aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations.

Ainsi, il n'est produit aucun élément permettant de démontrer que le logement serait inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l'exception d'inexécution liée à l'insalubrité ou l'indécence du logement.

Par ailleurs, il convient de relever que si effectivement le bailleur a l'obligation légale d'annexer le DPE au contrat de bail, aucune sanction n'est prévue par la loi en cas de non-respect de cette obligation, étant observé que Madame [Y] [L] ne démontre pas l'existence d'un préjudice résultant de l'absence de communication du DPE, ce document étant sans lien démontré avec les désordres invoqués. Il est en outre relevé qu'elle ne justifie aucunement avoir réclamé ce document à son bailleur.

Enfin, si Madame [Y] [L] fait grief à la SCI ENCE de ne pas les avoir informés, elle et son époux, de la mutation de propriété du logement, il n'est pas démontré un manque de loyauté du fait de ce seul défaut d'information, ni aucun lien de causalité avec l'absence de paiement du loyer, alors que les locataires n'ont pas jugé utile de retirer les courriers recommandés qui leur étaient adressés par le nouveau propriétaire. Il convient de préciser de surcroît qu'en cas de cession, le bail continue de recevoir exécution et le locataire reste tenu de son obligation de paiement des loyers.

Les locataires n'étaient donc pas fondés à se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution pour se dispenser de régler les loyers à compter de juillet 2024.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 08 décembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion

Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et, si besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Le recours à la force publique se révélant être une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner que l'expulsion soit assortie d'une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Selon l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce, la demande de la SCI ENCE tendant à " l'expulsion immédiate " des occupants n'était pas indiquée dans son assignation du 06 janvier 2025.

Il s'agit donc d'une demande nouvelle, sur laquelle Monsieur [N] [L], non comparant et non représenté dans le cadre de la présente procédure, n'a pas été en mesure de s'expliquer.

En tout état de cause, aucun élément ne vient justifier cette demande de réduction du délai d'expulsion.

Il convient en conséquence de rejeter la demande.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation.

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, il convient de réparer le dommage subi par le bailleur en condamnant Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 592,18 euros selon le décompte produit, APL à régulariser le cas échéant, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter de juillet 2025, et sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs pour toutes les dettes nées à leur charge de l'exécution des obligations dudit contrat, les défendeurs seront condamnés cette modalité.

Sur la demande en paiement au titre d'arriéré locatif

En application de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24 V de la même loi précise que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI ENCE fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'un décompte de l'arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025.

L'analyse de ce décompte montre que, déduction faite des frais d'assurance, non justifiés, pour un montant de 180,69 euros et des 'frais d'impayé RAR' pour un montant de 50 euros, l'arriéré locatif s'établit à la somme de 5 667,43 euros. Quant à la somme de 995,87 euros dont le paiement est également sollicité, elle correspond non à un arriéré locatif mais à des frais de commissaire de justice dont le sort sera traité dans les dépens.

Dès lors, Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L], qui ne justifient pas d'un paiement libératoire, seront condamnés solidairement à payer à la SCI ENCE la somme de 5 667,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de communication sous astreinte de l'attestation d'assurance

Il est rappelé qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l'espèce, la demande de la SCI ENCE de production du justificatif d'assurance locative n'était pas indiquée dans son assignation du 06 janvier 2025, fondée uniquement sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et non également sur l'article 7 g) de cette loi disposant que le locataire qui doit s'assurer contre les risques locatifs doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il s'agit donc d'une demande nouvelle, sur laquelle Monsieur [N] [L], non comparant et non représenté, n'a pas été en mesure de s'expliquer.

Il convient en conséquence de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI ENCE les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [N] [L] et Madame [Y] [L] seront condamnés in solidum au paiement d'une somme qui sera fixée à 400 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS