TJ 13055, 23 sept. 2025, RG 24/00425

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 23 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/00425 - N° Portalis DBW3-W-B7H-37WI

AFFAIRE : S.C.I. TROUPALEX (Me LABI)
C/ Mme [B] [T] (Me VAISSIERE)

DÉBATS : A l'audience Publique du 27 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 23 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. TROUPALEX
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 485 294 439
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [B] [T]
née le 25 août 1969 à [Localité 6] (13)
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Aude VAISSIERE, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TROUPALEX est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 5].

Elle a donné ce bien à bail suivant contrat du 22 avril 2017.

Cet immeuble jouxte un local annexe situé sur la propriété de Madame [B] [T].

La SCI TROUPALEX déclare qu’elle a été victime d’un dégât des eaux, dont l’origine se trouverait selon elle dans un défaut d’entretien d’un chéneau de la toiture de Madame [B] [T].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 juin 2019, la SCI TROUPALEX a mis en demeure Madame [B] [T] de procéder aux réparations de nature à mettre fin aux infiltrations.

La SCI TROUPALEX a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 28 mai 2021 a désigné Monsieur [O] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 21 février 2022.

*
Suivant exploit du 27 octobre 2023, la SCI TROUPALEX a fait assigner Madame [B] [T] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2024, la SCI TROUPALEX demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
- condamner Madame [B] [T] à lui payer la somme de 58.021 euros se décomposant ainsi :
- logement vide du 24 septembre 2020 au 31 mai 2022 : 8.072 euros,
- loyers consignés par la CAF du 1er octobre 2019 au 24 septembre 2020 : réglés depuis,
- frais d’expertise : 3.000 euros consignés le 5 juillet 2021,
- coût de remise en état de la cuisine : 1.157 euros,
- coût de remise en état des murs et des chambres : 792 euros,
- perte de la vente : 45.000 euros,
- condamner Madame [B] [T] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, Madame [B] [T] demande au tribunal de :
- à titre principal,
- débouter la SCI TROUPALEX de ses demandes,
- condamner la SCI TROUPALEX à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- à titre subsidiaire,
- débouter la SCI TROUPALEX de ses demandes au titre des travaux de remise en état déjà indemnisés dans l’ordonnance de référé,
- débouter la SCI TROUPALEX de ses autres demandes,
- condamner la SCI TROUPALEX à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- à titre infiniment subsidiaire,
- débouter la SCI TROUPALEX de ses demandes au titre des travaux de remise en état déjà indemnisés dans l’ordonnance de référé,
- débouter la SCI TROUPALEX de sa demande au titre de la perte de loyers, de la perte de chance de vendre et de la perte des allocations logement,
- à défaut, les réduire à de plus justes proportions,
- ordonner que les dépens, y compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties,
- débouter la SCI TROUPALEX de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de Madame [B] [T]

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté dans le bien de la SCI TROUPALEX des tâches d’humidité sur le mur mitoyen entre la crédence du plan de travail et la paroi de la salle d’eau. Des reprises d’enduit à base de plâtre n’ont pas encore séché.
Dans la chambre, du salpêtre se trouve dans les combles du faux plafond. Le retrait du lambris au mur a montré que les fibres du mat de verre se désagrègent par la teneur en humidité.

L’expert a déclaré que l’humidité constatée sur le mur mitoyen provient d’une infiltration d’eau par le chéneau situé sur le mur entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Cette infiltration a différentes causes selon l’expert :
- une absence d’entretien du chéneau,
- l’absence de crapaudine, qui ne permet pas d’éviter l’obstruction de la naissance du chéneau,
- une section d’évacuation insuffisante,
- une absence ou une insuffisance de la remontée d’étanchéité du chéneau côté toiture tuiles.

L’expert a préconisé la reprise du chéneau dans les règles de l’art, avec une remontée d’étanchéité côté toiture au moins égale à la hauteur des tuiles d’égout avec un minimum de 8 cm au point le plus haut du chéneau et un retour en bavette sous la première rangée de tuiles.

Madame [B] [T] a fait procéder aux travaux courant avril 2022.

Elle fait toutefois valoir que le chéneau litigieux est mitoyen et que la SCI TROUPALEX a failli dans son obligation d’entretien de ce dernier.

Elle se fonde pour affirmer ce caractère mitoyen sur les termes de l’assignation de la SCI TROUPALEX qui ferait état de la mitoyenneté, ainsi que sur les dires de l’expert suivant lesquels un côté du chéneau est le bien de la SCI TROUPALEX.

Toutefois, en page 3 de son rapport, l’expert se borne à reprendre les propos des parties et ne procède à aucune analyse des lieux. Par ailleurs, et en tout état de cause, l’expert n’a pas qualité pour procéder à des affirmations juridiques sur la propriété du chéneau, d’autant que ce dernier n’est pas géomètre et n’a fait aucune investigation en ce sens.

S’agissant de la SCI TROUPALEX, celle-ci conteste formellement la mitoyenneté dès son assignation et présente des argumentations tendant à démontrer que le chéneau est la propriété exclusive de Madame [B] [T]. Il ne peut être tiré aucune conséquence juridique d’une maladresse de plume dans l’exposé du litige de l’assignation de la SCI TROUPALEX.

Il résulte du rapport d’expertise et des photographies produites par les parties que les fonds de la SCI TROUPALEX et de Madame [B] [T] sont collés et que la toiture de Madame [B] [T] vient s’appuyer sur le mur de façade de la SCI TROUPALEX. Les eaux de pluie récoltées par la toiture aboutissent sur un chéneau avec un dispositif d’étanchéité collé à la façade de la SCI TROUPALEX.

Le chéneau est le prolongement de la toiture de Madame [B] [T] et prend appui sur la façade de la SCI TROUPALEX, qui ne présente aucun caractère de mitoyenneté.

Cette configuration montre que le chéneau a pour unique objet de gérer les eaux de pluie provenant de la toiture de Madame [B] [T] et qu’il fait partie de la propriété de Madame [B] [T]. Le fait d’avoir collé des éléments d’étanchéité sur la façade de la SCI TROUPALEX ne rend pas le chéneau mitoyen.

Madame [B] [T] n’apporte aucune pièce venant démontrer le contraire.

Il convient de constater par ailleurs que la question de la propriété du chéneau n’a fait l’objet d’aucun débat au cours des opérations d’expertise.

La responsabilité exclusive de Madame [B] [T] doit être retenue.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI TROUPALEX

- Sur la perte locative

La SCI TROUPALEX indique que son bien n’a pu être loué entre le 24 septembre 2020 et le 31 mai 2022 et réclame la somme de 8.072 euros au titre des pertes locatives.

La locataire de la SCI TROUPALEX a quitté le logement le 24 septembre 2020 suivant préavis du 24 août 2020. La locataire n’indique pas les motifs de cette résiliation.

Toutefois, par courrier du 12 août 2019, la CAF a notifié à la SCI TROUPALEX la consignation de l’allocation logement dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en conformité du logement.
La SCI TROUPALEX ne produit pas le diagnostic réalisé par la CAF malgré demande en ce sens de Madame [B] [T].

Cependant, l’état des lieux d’entrée dressé le 22 avril 2017 montre un appartement en bon état, avec quelques réserves sur la salle de bains présentant des signes d’usure du carrelage.

Le rapport d’expertise judiciaire montre un appartement en bon état, avec comme seuls désordres les traces d’humidité et les enduits du mur mitoyen ne pouvant sécher.

Il convient de dire que les désordres invoqués par la CAF sont nécessairement les traces d’humidité permanentes, qui rendent nécessairement le logement insalubre.

Madame [B] [T] n’ayant pas réalisé les travaux avant le mois d’avril 2022, malgré rapport clair de l’expert déposé le 21 février 2022 à l’issue d’une réunion d’expertise du 20 octobre 2021, la SCI TROUPALEX a subi une perte de loyers du 24 septembre 2020 au mois de mai 2022, le temps de procéder aux travaux de remise en état de son bien.

Le loyer résilié était stipulé à 380 euros par mois, indexé sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE.

Il sera alloué à la SCI TROUPALEX la somme de 8.072 euros au titre de ses pertes locatives;

- Sur les frais d’expertise

Ces derniers sont compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu de les indemniser à ce stade.

- Sur les frais de remise en état

La SCI TROUPALEX réclame le paiement de :
- 1.157 euros au titre de la remise en état de la cuisine,
- 792 euros au titre de la remise en état du mur de la chambre.

L’expert a montré que dans la cuisine il convient de lessiver les murs, appliquer un produit anti-humidité et ensuite de la peinture glycéro.
Il a évalué ces travaux à la somme de 763,40 euros TTC.

La SCI TROUPALEX conteste cette évaluation mais ne produit aucun justificatif de l’évaluation qu’il sollicite. Elle ne fournit pas la facture des travaux réalisés.

C’est la somme de 763,40 euros TTC qui lui sera allouée.

S’agissant des frais de remise en état du mur de la chambre, l’expert a chiffré à 352 euros TTC les frais de mise en place d’une bouche d’aération dans le plafond, ainsi qu’une grille dans la partie basse du doublage.
L’expert déclare que ces installations sont nécessaires pour permettre le séchage de la zone.

La SCI TROUPALEX ne produit ni devis ni facture à hauteur du montant qu’il réclame au titre de la remise en état de la chambre. C’est la somme de 352 euros TTC qui lui sera allouée.

Au total, Madame [B] [T] sera condamnée à payer à la SCI TROUPALEX la somme de 763,40 + 352 = 1.115,40 euros au titre des frais de remise en état.

- Sur la perte de chance de vendre son logement

La SCI TROUPALEX démontre qu’elle a signé une promesse de vente le 28 juillet 2020 concernant le logement objet du présent litige. Une clause suspensive a été stipulée dans l’acte relative au présent litige et prévoyant que l’acte de vente sera signé dès qu’une solution au litige aura été trouvée (réparation par le voisin de l’origine du sinistre).

Le 7 juillet 2021, l’acquéreur, Monsieur [Y], a déclaré qu’en l’absence de levée de cette condition suspensive dont la date butoir avait été fixée au 31 mai 2021, il entendait ne pas poursuivre la vente.

Il est démontré que les désordres ont fait perdre à la SCI TROUPALEX une chance de vendre son ensemble immobilier dans son intégralité.

La SCI TROUPALEX réclame l’indemnisation de la période d’immobilisation à hauteur de 45.000 euros.

Or, cette indemnité d’immobilisation a été stipulée entre la SCI TROUPALEX et son acquéreur et devait revenir à cette dernière en cas d’absence de conclusion de l’acte malgré levée de toutes les réserves par l’acquéreur.

La SCI TROUPALEX n’est pas fondée à réclamer à Madame [B] [T] le montant de cette indemnité d’occupation qui ne lui est pas opposable.

S’agissant de l’évaluation du montant de la perte de chance de vendre son bien, la SCI TROUPALEX n’apporte aucune pièce relative à la vente effective de ce dernier postérieurement à la réalisation des travaux, de sorte qu’elle ne permet pas au tribunal de connaître soit le maintien de ce projet de vente soit le produit de la vente.

Dans ces conditions, il convient d’évaluer à 3.000 euros l’indemnité au titre de la perte de chance de vendre le bien.

Au total, Madame [B] [T] sera condamnée à payer à la SCI TROUPALEX : 8.072 euros + 1.115,40 euros + 3.000 euros = 12.187,40 euros.

Madame [B] [T] fait valoir que le juge des référés l’a condamnée par ordonnance du 20 janvier 2023 à payer à la SCI TROUPALEX la somme provisionnelle de 1.115,40 euros au titre des frais de remise en état. Toutefois, aucune partie ne produit cette ordonnance.

Les condamnations prononcées au bénéfice de la SCI TROUPALEX seront en deniers et quittances.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Madame [B] [T] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il doit être rappelé que les frais de l’expertise judiciaire sont compris par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI TROUPALEX la totalité des frais irrépétibles qu'elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [B] [T] à payer la somme de 2.500 € à la SCI TROUPALEX sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS