TJ 78646, 18 sept. 2025, RG 24/00069

MINUTE N°
N° RG 24/00069 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGXH

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [L] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son représentant légal - dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [T] - demeurant [Adresse 3]
Non comparante, représentée par Maître Karol DAVIS DE COURCY, avocat au barreau de PARIS

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Karol DAVIS DE COURCY

1 copie certifiée conforme à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, a donné à bail à Madame [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat ayant pris effet le 11 juillet 2018, pour un loyer et provision pour charges de 700,70 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 février 2024, pour le montant de 3 811,95 €, hors frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [L] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, aux fins de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;Prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger qu’à défaut d’être enlevés spontanément par la locataire, les meubles et le matériel garnissant l’appartement pourront être vendus par le bailleur, le prix venant en déduction des sommes restant dues, soit détruits dans l’hypothèse où leur valeur marchande s’avérerait insuffisante au choix du bailleur, eu égard aux frais d’exécution ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ;Dire et juger que l’expulsion sera prononcée sous astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard et ce à compter de la signification du jugement à intervenir ;La condamner au paiement de la somme de 815,60 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération complète des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 3 964,01 € au titre des arriérés locatifs jusqu’au 31 janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire ;La condamner à payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation.
L'assignation a été délivrée pour l'audience du 4 février 2025.

A l’audience du 4 février 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a été représentée par son Conseil qui a indiqué que le Conseil de Madame [T] lui a adressé des pièces et qu’elle devait les examiner. Madame [T] n’a été ni présente, ni représentée.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 13 mai 2025

A l’audience du 13 mai 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a été représentée par son Conseil qui a sollicité un renvoi pour répondre aux écritures déposées par le Conseil de Madame [T] qui comportaient des demandes reconventionnelles. Madame [T] a été représentée par son Conseil qui a déposé des écritures et déclaré ne pas être opposée à la demande de renvoi du Conseil de la demanderesse.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [T] ont été représentées par leur Conseil respectif qui ont l’un et l’autre régularisé des écritures.

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a indiqué qu’elle maintenait ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame [T]. S’agissant des demandes reconventionnelles à titre provisionnel de Madame [T], la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait valoir qu’elles se heurtaient à des contestations sérieuses. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait observer que les troubles de jouissance invoqués par Madame [T] ne remontent pas à l’origine du bail. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a rappelé que deux sinistres ont été signalés par Madame [T] en septembre 2021 et en janvier 2024 et qu’à chaque fois, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a pris les dispositions nécessaires pour les traiter. La société IMMOBILIERE DU MOULIN a précisé, s’agissant du sinistre de septembre 2021, que le rapport d’expertise de l’assurance dommages ouvrage a conclu en septembre 2022 que les investigations réalisées n’ont pas permis de reproduire une infiltration ou une augmentation de l’humidité dans le logement de Madame [T]. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a également exposé, s’agissant du sinistre de janvier 2024, qu’elle a fait réparer en janvier 2025 le bac de douche de l’appartement situé au-dessus de l’appartement de Madame [T] à l’origine des infiltrations d’eau constatées dans son appartement par l’expert de l’assurance dommages ouvrages de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et que des contacts ont été pris avec Madame [T] pour que les travaux d’embellissement de son appartement soient réalisés mais que Madame [T] a indiqué qu’elle souhaitait attendre la fin du Ramadan pour qu’ils soient effectués. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a aussi opposé que des travaux d’embellissement pouvaient parfaitement être exécutés dans un appartement occupé. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a indiqué, s’agissant du rapport de l’ARS en date du 25 février 2025, établi après une visite de l’appartement de Madame [T], le 2 décembre 2024, et de l’arrêté préfectoral du 25 février 2025, qu’elle a fait vérifier l’installation électrique de l’appartement de Madame [T] par la société LEGAL BATIMENT qui l’a estimée conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur, ce qui a été transmis au CONSUEL. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donc demandé que Madame [T] soit déboutée de ses demandes reconventionnelles et, à titre subsidiaire, qu’elles soient ramenées à de plus justes proportions, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ayant en particulier fait observer qu’une éventuelle indemnisation du trouble de jouissance calculée par rapport au montant du loyer devait l’être hors provision pour charges.

Madame [T] a expliqué que début 2023, elle a souhaité réaliser une formation en anglais, qu’elle n’a plus été en mesure de payer ses loyers et charges car ses allocations chômage (ASS) ont été suspendues, qu’elle s’est rapprochée de la CAF, mais que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT n’ayant pas signé le plan d’apurement qui lui a été transmis par la CAF en mai 2023, cette dernière a cessé de verser l’APL en août 2023. Madame [T] a précisé qu’en avril 2024, elle a obtenu un FSL de 1 662 €, qu’elle a effectué deux paiements en décembre 2024 de 1 800 € et 1 631 € et que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ayant signé un plan d’apurement le 9 janvier 2025, la CAF a procédé en mars 2025 à une régularisation de 4 623,60 € qui a permis de solder sa dette locative. Madame [T] a donc fait valoir que la situation d’impayés qui n’a pu être régularisée après la délivrance du commandement de payer du 20 février 2024 résulte du fait de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT qui n’a pas signé le plan d’apurement qui aurait permis la reprise du versement des aides de la CAF et qu’une fois, qu’un plan d’apurement a été signé par la société IMMOBILIERE DU MOULIN, la CAF a procédé à une régularisation qui a permis de solder la dette. Pour Madame [T], la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise dans ces conditions. Madame [T] a ensuite fait valoir que, depuis qu’elle est entrée dans les lieux en juillet 2018, elle est confrontée à des infiltrations d’eau constitutives de troubles de jouissance. Pour en justifier, elle produit l’état des lieux d’entrée faisant référence à de l’humidité au-dessus de l’évier et à une fissure en face de la porte de la salle d’eau, un courriel adressé à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT en date du 2 décembre 2020 dans lequel elle se plaint d’humidité dans la salle de bains avec de l’eau qui coule du plafond et un constat de dégât des eaux du 13 août 2023. Madame [T] fait également état d’un rapport de l’ARS en date du 25 février 2025, faisant suite à une visite en date du 2 décembre 2024, constatant des infiltrations d’eau dans l’entrée, le couloir, le séjour, la chambre 3 et la salle d’eau 2 ayant occasionné des dégradations des revêtements, la présence d’une humidité de 100 % dans la chambre 3 ainsi que des moisissures dans la salle d’eau 2 et concluant à la nécessité de faire effectuer une vérification de l’installation électrique de l’appartement en raison de son état et de la présence de fuites d’eau, notamment au niveau du plafonnier de l’entrée. En conséquence, Madame [T] a demandé, sur le fondement des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT soit condamnée à lui payer, à titre provisionnel, en réparation du préjudice subi, la somme de 10 032 € correspondant à la moitié de 30 % de 82 mois de loyers provision pour charges incluse. Madame [T] a également sollicité que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT soit condamnée à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par voie dématérialisée le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES SUBSEQUENTES DE LA SOCIETE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail ayant pris effet le 11 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 11) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 3 811,95 €.

A l’issue du délai de deux mois, les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées puisqu’à la date du 21 avril 2024, la dette locative était de 3 586,25 €, après que soit intervenu le règlement de 1 662 € au titre du FSL.

Toutefois, il ressort d’un courrier en date de la CAF en date du 22 mai 2023 et d’un échange de courriel entre Madame [T] et la CAF en novembre 2024 qu’un plan d’apurement de la dette locative avait été établi par la CAF en mai 2023, mais qu’en raison de l’absence de réception de ce plan signé par les deux parties, le versement de l’APL dont bénéficiait Madame [T] a été suspendu à partir d’août 2023.

Madame [T] a imputé l’absence de signature du plan d’apurement en mai 2023 à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, ce qui n’a pas été contesté par cette dernière.

Par ailleurs, à la date du 22 mai 2023, la dette locative de Madame [T], échéance d’avril 2023 incluse, s’élevait à 1 443,43 € et le montant de l’APL dont elle bénéficiait était de 370,63 € par mois.

Si un plan d’apurement avait pu être mis en place, la dette locative de Madame [T], tant à la date du commandement de payer qu’à celle de l’expiration du délai de deux mois suivants le commandement de payer, aurait pu être réduite à due concurrence des mensualités réglées par Madame [T] dans le cadre du plan d’apurement et des versements qui auraient été effectués par la CAF au titre de l’APL.

Enfin, à la date de la présente ordonnance, la dette locative de Madame [T] est soldée dans la mesure où un plan d’apurement ayant été signé en janvier 2025, la CAF a procédé en mars 2025 à la régularisation de l’APL qui avait été suspendue pour un montant de 4 623,60 € qui a été versé à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Dans la mesure où la résolution de la dette locative de Madame [T] aurait pu intervenir plus tôt, il ne sera pas fait droit aux demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de Madame [T] et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif formées par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT qui en sera déboutée.

III. SUR LA DEMANDE DE MADAME [T] AU TITRE DES TROUBLES DE JOUISSANCE :

Aux termes des articles 1719 et 6 b) de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans la limite de ses compétences, peuvent accorder une provision au créancier.

En l’espèce, au vu du constat amiable de dégât des eaux du 13 août 2023, du rapport d’expertise dommages ouvrage L2J EXPERTISE du 16 juillet 2024, du rapport de l’ARS en date du 25 février 2025 et du bon des travaux réalisés en janvier 2025 dans l’appartement se situant au-dessus de celui de Madame [T] portant sur la réfection du bac de douche, il apparaît que Madame [T] a subi entre les mois d’août 2023 et janvier 2025 d’importantes infiltrations d’eau dans plusieurs pièces de son appartement qui en ont endommagé les murs et plafonds et occasionné de l’humidité dans l’une des chambres ainsi que des moisissures dans l’une des salles d’eau. En outre, dans l’entrée, l’eau s’était infiltrée au niveau du plafonnier destiné à l’éclairage.

Ces infiltrations ont eu pour origine le bac de douche de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [T].

Ces infiltrations et leurs conséquences ont incontestablement occasionné un trouble de jouissance pour Madame [T].

En revanche, Madame [T] ne peut reprocher à son bailleur de ne pas avoir fait le nécessaire pour y remédier.

En effet, les pièces versées aux débats démontrent qu’il a fait intervenir son assurance dommages ouvrage pour déterminer l’origine des infiltrations et une fois cette origine déterminée fait effectuer les réparations nécessaires pour y mettre fin.

Par ailleurs, Madame [T] ne peut prétendre comme elle le fait qu’elle subit des infiltrations d’eau depuis son entrée dans les lieux. En effet, les seules mentions consignées sur l’état des lieux d’entrée sont insuffisantes à caractériser des infiltrations d’une nature telle qu’elles soient de nature à qualifier l’existence d’un trouble de jouissance.

De même, le courriel adressé par Madame [T] le 2 décembre 2020 à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT n’est pas de nature à justifier les désordres énoncés par Madame [T].

Enfin, compte tenu des dégradations que les infiltrations d’eau ont occasionné dans l’appartement de Madame [T], des travaux d’embellissement sont nécessaires pour le remettre en état après séchage.

Il est prévu que ces travaux soient pris en charge par la société IMMOBILIERE DU MOULIN qui s’est rapprochée de Madame [T] pour fixer les dates auxquelles ils pourront être réalisés.

Toutefois, Madame [T] a d’abord indiqué qu’elle souhaitait attendre la fin de Ramadan pour qu’ils le soient.

Par la suite, elle a invoqué des difficultés liées au fait que les travaux sont d’une telle ampleur que l’entreprise en charge des travaux lui aurait dit qu’il fallait vider l’appartement pour les réaliser et que cette réalisation prendrait plus de temps que les 10 jours qui lui avaient été annoncés initialement.

Or, comme l’a fait observer le Conseil de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, des travaux d’embellissement d’un appartement habité ne nécessitent nullement que l’appartement soit vidé, les entreprises effectuant des travaux d’embellissement ayant l’habitude de les réaliser dans des appartements occupés. D’ailleurs, Madame [T] ne justifie d’aucune demande qui lui aurait été faite en ce sens.

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne saurait donc être tenue du prolongement du délai avant lequel les travaux d’embellissement seront réalisés en raison des motifs de convenance personnelle invoqués par Madame [T] ou de conditions posées par elle.

En conséquence, la période pendant laquelle Madame [T] a subi des troubles de jouissance du fait des infiltrations d’eau sera fixée du mois d’août 2023, date du constat amiable de dégât des eaux, au mois de janvier 2025, date à laquelle les travaux destinés à mettre fin aux infiltrations ont été réalisés. Un mois supplémentaire sera ajouté pour tenir compte du temps de séchage et de la période de réalisation des travaux d’embellissement, ce qui représente 19 mois au total.

Compte tenu du nombre de pièces qui a été affecté et de la nature des troubles subis, ils seront évalués sur la base de 30 % du loyer hors provision pour charge, soit 30 % de 586,64 €.

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera donc condamnée, à titre provisionnel, à payer à Madame [T] la somme de 3 343,84 € (586,64 € x 30 % x 19).

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT supportera la charge des dépens.

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera condamnée à verser à Madame [T] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS