TJ 44109, 19 août 2025, RG 25/00105

Minute n° 25/319

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

---

JUGEMENT du 19 Août 2025

---

ENTRE :

Monsieur [O] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Demandeur représenté par Me Vianney de LANTIVY, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Monsieur [R] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [Q] [X] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Défendeurs représentés par Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Mai 2025
date des débats : 01 Juillet 2025
délibéré au : 19 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00105 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQWT

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE ET DES DEMANDES

Par acte sous seing privé en date des 22, 25 et 26 mars 2024 rédigé par l’agence immobilière Victor et Richard, monsieur [O] [N] s’est engagé à vendre à monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] épouse [W] son épouse, un appartement situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le prix de 62.200 €.
L'acte authentique devait être réitéré au plus tard le 28 juin 2024.

Il était prévu une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 80.250 € sur une durée maximum de 20 ans, au taux maximum de 4,30%, et une condition suspensive particulière, à savoir la validation par les copropriétaires à la prochaine assemblée générale de la conservation des WC broyeurs installés par un ancien propriétaire.

Le 27 août 2024, monsieur [N] a fait délivrer aux époux [W] une sommation d’honorer le compromis de vente, puis à défaut, sommation de payer la somme de 6.220 € prévue contractuellement à titre d’indemnité forfaitaire et clause pénale.

A défaut de réponse, monsieur [N] a fait assigner le 19 novembre 2024 monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] épouse [W] devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Nantes.

Par mention au dossier, l’affaire a été renvoyée le 9 janvier 2025 à la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Nantes.

L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 9 mai 2025 et a été renvoyée à celle du 1er juillet 2025 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de ses dernières conclusions, monsieur [O] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1304 et suivants du code civil, de :

Condamner monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] à lui régler la somme de 6.220 € au titre de la clause pénale ;Dire que cette somme portera intérêt au taux légal, avec capitalisation, à compter de la sommation du 27 août 2024 ;Débouter monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il rappelle que le compromis de vente prévoyait que les acquéreurs devaient justifier du dépôt de leurs demandes de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis et qu’à défaut d’obtention du prêt, dont les caractéristiques étaient précisées, les acquéreurs devaient adresser au plus tard le 20 mai 2024 des éléments justifiant les diligences accomplies pour l’obtenir.
Les époux [W] se sont abstenus de faire diligence, ce qui a conduit l’agence immobilière à les relancer à deux reprises, le 16 mai et le 11 juin 2024.
Ce n’est qu’après l’envoi le 12 juillet 2024 par le notaire aux époux [W] du décompte des sommes dues, que ceux-ci ont transmis des refus de prêt datés du 18 juillet 2024.
Il estime en conséquence que les défendeurs n’ont pas respecté leurs engagements contractuels et que la condition suspensive est réputée accomplie.

Il sollicite donc l’application de la clause pénale prévue dans l’acte, justifiant avoir sommé, le 27 août 2024, les époux [W] d’honorer le compromis de vente ou, à défaut, de régler le montant de la clause pénale.
Il soutient qu’il a donc, pour sa part, parfaitement respecté ses obligations contractuelles.

A titre subsidiaire, il fait valoir que les défendeurs ont fait montre d’une particulière mauvaise foi en ne produisant toujours pas les demandes de prêt, ce qui a généré un préjudice puisqu’il a été contraint d’immobiliser son bien, ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 6.220 €.

Suivant leurs dernières écritures développées oralement à l’audience, monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] épouse [W] demandent au tribunal de :

Débouter monsieur [O] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner monsieur [O] [N] à payer à monsieur [R] [W] et madame [Q] [X] épouse [W] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner monsieur [O] [N] aux entiers dépens de l’instance.
Ils reprochent tout d’abord à monsieur [N] de n’avoir pas justifié de la régularisation, par l’assemblée générale des copropriétaires, de l’installation du WC broyeur, ni d’avoir transmis spontanément d’information à ce sujet, ni à eux-mêmes, ni à leur notaire.
La vente est donc nécessairement caduque.

Ils soutiennent par ailleurs que les conditions de la mise en œuvre de la clause pénale ne sont pas réunies puisque l’article 1231-5 du code civil prévoit que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure d’exécuter l’obligation dont le manquement est sanctionné par la clause, en l’espèce le fait de régulariser l’acte authentique de vente.
C’est ce que rappelle le compromis de vente.
Or, la sommation délivrée le 27 août 2024 ne porte que sur l’obligation de payer la clause pénale. Aucune date de rendez-vous de signature chez le notaire n’a d’ailleurs été fixée.

En tout état de cause, ils n’ont commis aucune faute puisqu’ils ont déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuelles prévues et justifié du refus opposé par les établissements bancaires.
Monsieur [N] ne peut affirmer qu’il n’en a jamais été informé puisqu’il produit lui-même les deux courriers de refus.
Le fait qu’ils ont tardé à justifier de ces refus ne leur est pas imputable puisqu’ils ont dû attendre le 18 juillet 2024 que les banques fassent connaître leur réponse et ont transmis ces courriers dès leur réception.
A défaut de justification spontanée, monsieur [N] avait la possibilité de les mettre en demeure, faculté qu’il n’a pas exercée.

Ils affirment enfin que monsieur [N] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, son bien ayant été immobilisé pendant une très courte période.
Il devra donc être débouté de sa demande d’indemnisation à titre subsidiaire.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 19 août 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le compromis de vente signé entre les parties les 22, 25 et 26 mars 2024 prévoit en page 17 que l’achat sera financé par un ou plusieurs prêts d’un montant total de 80.250 €, « dans le cadre d’un prêt régi par les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 4,3 % (hors assurances) ».

Il précise : « En conséquence, la présente vente est conclue SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRETS dans les conditions ci-après arrêtées. 

OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR
L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 10 jours à compter du dépôt de la demande. »

En cas de non-obtention du financement, le compromis prévoit que l’acquéreur s’engage à notifier à l’agence immobilière qui en informera sans délai le vendeur, le refus de prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date.
L’acquéreur « … devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux de prêt sollicité. »

En l’espèce, les époux [W] ne contestent pas qu’ils n’ont pas respecté la première obligation mise à leur charge, à savoir justifier du dépôt très rapide de demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires et en apporter les preuves dans les 10 jours au vendeur et à l’agence immobilière.

Relativement aux refus de prêt, outre qu’ils ne justifient pas les avoir notifiés par lettre recommandée avec avis de réception, il apparaît, là encore, qu’ils ont failli à leurs obligations.

En effet, sont produits par le demandeur :
Un courrier du Crédit Mutuel en date du 18 juillet 2024 de refus de crédit immobilier, indiquant que les époux [W] ont sollicité le 22 mars 2024 un crédit de 80.250 € destiné à financer l’achat d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 1], au taux d’intérêt maximum de 4,30%, sur une durée de 240 mois ;Un courrier du Crédit Agricole en date du 18 juillet 2024 de refus de financement, attestant que les époux [W] ont sollicité un financement bancaire pour l’achat d’un studio [Adresse 1] à [Localité 1] d’un montant total de 80.250 € sur une durée maximum de 240 mois.
Il doit être constaté que si le refus du Crédit Mutuel répond aux exigences fixées par le compromis de vente, tel n’est pas le cas du courrier du Crédit Agricole, qui ne précise pas à quelle date les acquéreurs ont déposé leur demande, ni le taux du prêt sollicité.
A ce stade, la copie de la demande de prêt auprès de cet établissement n’est pas produite de sorte que le tribunal ne peut vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité, ni si la demande a été déposée rapidement après la signature du compromis.

Les époux [W] ne démontrent donc pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive, empêchant ainsi son accomplissement, de sorte qu’elle sera réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil.

Sur la condition suspensive tenant à l’accord de la copropriété pour régulariser l’installation d’un WC broyeur
En page 10 du compromis de vente, il est indiqué que le bien est équipé d’un WC broyeur fonctionnel, que les services de Nantes Métropole ont donné leur accord pour le maintien de cette installation et qu’une demande a été faite pour régularisation de cette installation auprès de la copropriété à la prochaine assemblée générale.
L’acte précise que « La vente est donc conclue sous réserve de l’accord de la copropriété pour régularisation de cette installation.
L’acquéreur renonce au délai de recours suite à l’assemblée générale et seul l’accord de la copropriété en assemblée générale lèvera la condition suspensive ».

Ces mêmes termes sont repris en page 19, sous la forme d’une condition suspensive.

Monsieur [N] produit en pièce n°9 le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 mai 2024 qui, dans sa résolution n°6, ratifie l’installation d’un WC sanibroyeur dans le logement de monsieur [N].

Contrairement à ce que soutiennent les époux [W], le compromis de vente ne prévoit, ni de date à laquelle cette régularisation devait intervenir, ni que le vendeur devait les informer de l’accord des copropriétaires.

Il est bien évident que monsieur [N] aurait dû en justifier au moment de la réitération par acte authentique et que les époux [W] auraient pu se prévaloir de l’éventuelle absence d’accord de l’assemblée générale.

Monsieur [N] n’a donc pas manqué à ses obligations contractuelles.

Sur la clause pénale
L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le compromis de vente prévoit en page 20 qu’une réitération par acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 28 juin 2024 et précise que « La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de six mille deux cent vingt euros (6220 €),Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article ‘Honoraires de l’AGENCE’ ».

En l’espèce, le 27 août 2024, monsieur [N] a fait délivrer aux époux [W] par un commissaire de justice, une sommation se référant au compromis de vente signé entre les parties, rappelant que la condition suspensive d’obtention d’un prêt était réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil et indiquant : « JE VOUS FAIS SOMMATION D’AVOIR A HONORER VOTRE ENGAGEMENT CONTRACTUEL AU TITRE DU COMPROMIS SIGNE SUS-ENONCE, CE DANS LE DELAI DE 10 JOURS A COMPTER DE LA DATE EN TETE DU PRESENT ACTE.
Passé ce délai de 10 jours, le requérant entend invoquer la résolution de plein droit des présentes et réclamer à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 6.220€ prévue contractuellement. »

Ainsi, monsieur [N] a parfaitement respecté les termes du compromis en adressant aux défendeurs une sommation par commissaire de justice, laquelle est encore plus comminatoire qu’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les époux [W] ne peuvent décemment soutenir que cette sommation ne contenait qu’une demande de paiement sous 8 jours de la somme de 6.220 € puisqu’elle fait apparaître préalablement, une demande d’honorer leur engagement contractuel.
Après avoir rappelé qu’ils n’avaient pas tenu le vendeur informé des diligences accomplies pour l’obtention du prêt, et qu’après de nombreuses relances, ils s’étaient manifestés avec deux refus de prêt en date du 18 juillet 2024, les défendeurs ne pouvaient ignorer que la demande d’honorer leur engagement contractuel se rapportait à celle de réitérer l’acte devant le notaire désigné.
Il importe peu qu’aucune date de signature n’ait été fixée. Il leur appartenait de se manifester dans le délai de 10 jours pour faire part de leur volonté dans ce sens si tel avait été le cas.

Ce n’est que dans un second temps que la sommation fait état de ce que monsieur [N] entend invoquer la résolution de plein droit et le paiement de la clause pénale prévue contractuellement, l’acte énonçant : « EN CONSEQUENCE, A L’EXPIRATION DU DELAI DE 10 JOURS SUS-ENONCE,
JE VOUS FAIS SOMMATION DE PAYER SOUS 8 JOURS A COMPTER DE LA DATE EN TETE DU PRESENT ACTE ENTRE MES MAINS LES SOMMES CI-DESSUS DETAILLEES ».

Tant les prescriptions de l’article 1231-5 du code civil que les termes du compromis de vente ont donc été respectées et les époux [W] seront en conséquence condamnés à payer à monsieur [N] la somme de 6.220 € à titre de clause pénale.

Sur les intérêts et la capitalisation
L’article 1231-7 du code civil prévoit que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. »

La somme de 6.220 € portera intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2024, soit après les délais de 10 jours et 8 jours indiqués dans la sommation délivrée le 27 août 2024.

Par ailleurs, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement
Les époux [W] succombant, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il apparaît par contre équitable qu’ils versent à monsieur [N] la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles que ce dernier a été contraint d’engager dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS