TJ 95500, 15 sept. 2025, RG 23/06855

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Septembre 2025

N° RG 23/06855 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NLGQ
Code NAC : 50G

[I] [T]
C/
[O] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 26 Mai 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET

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DEMANDEUR

Monsieur [I], [V] [T], né le 25 Octobre 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [O], [N] [J], née le 12 Novembre 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Florence LEGRAND, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par acte authentique du 5 octobre 2022 reçu par la SCP [F]-[G], notaires à [Localité 2] (Guyane), Madame [O] [J] a consenti par avant-contrat de vente, une maison individuelle située à [Localité 3] (Guyane) [Adresse 3], louée au titre de deux baux d’habitation, au bénéfice de Monsieur [I] [T] pour un prix de 232 000 euros, à titre d’investissement locatif.

Une condition suspensive d’obtention de prêt précise a été prévue, avec une date d’expiration au 5 décembre 2022 et un “dépôt de garantie” de 23 200 euros a été versé par l’acquéreur entre les mains du notaire.

Par avenant du 4 janvier 2023, la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt a été prorogée jusqu’au 31 janvier 2023. L’acquéreur s’est vu refuser ses demandes de prêt et une difficulté d’interprétation de la clause concernant ce dernier s’est élevée entre les parties. Par ailleurs, certaines démarches auprès des banques ont été faites par la SCI MNTN IMMO. En conséquence, la vendeuse a refusé la restitution du dépôt de garantie estimant que l’acquéreur n’avait pas respecté la clause prévue au contrat ce que Monsieur [I] [T] conteste.

C’est ainsi que se présente le présent litige.

Procédure :

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Monsieur [I], [V] [T] a donné assignation à Madame [O] [N] [J] (procès-verbal de remise dépôt étude) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamnée à lui restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation outre des dommages et intérêts pour le préjudice financier et le préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, Monsieur [I] [T] demande au tribunal de Pontoise de :
- vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil,
- Débouter Madame [J] de l’intégralité de ses demandes,
- recevoir Monsieur [T] en l’intégralité de ses demandes et l’en dire bien fondé,
- condamner Madame [J] à restituer à Monsieur [T] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 23 200 euros avec intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2023,
- autoriser la SCP [F]-[G] à restituer à Monsieur [T] le dépôt de garantie d’un montant de 23 200 euros sur simple présentation de la minute du jugement à intervenir,
- condamner Madame [J] à verser à Monsieur [T] la somme de 23 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier issu de la résistance abusive de la défenderesse,
- condamner Madame [J] à verser à Monsieur [T] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamner Madame [J] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En premier lieu, Monsieur [I] [T] sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 23 200 euros sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil. Il rappelle que le contrat prévoit des dates maximales et minimales et des montants maximums, de sorte qu’il n’est en rien fautif de demander des prêts à des taux inférieurs au maximum prévu. Il en déduit que Madame [O] [J], en persistant dans son interprétation, fait preuve d’incohérence et de mauvaise foi. Il ajoute avoir fourni 4 refus de prêts indiquant clairement les montants, les taux et les durées précisant que les banques ont procédé aux montages avec les éléments fournis et en leur demandant de se conformer aux termes de la promesse. Il précise que même si le taux avait été de 3,50%, rien ne permet de justifier qu’il aurait alors obtenu des réponses favorables au vu de ses capacités financières. Sur l’intervention de sa SCI, le demandeur ajoute que la promettante y était favorable notamment pour faciliter l’obtention du prêt et obtenir le meilleur taux possible.

En second lieu, Monsieur [I] [T] se fonde sur les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil pour solliciter le versement de la clause pénale de 23 200 euros en raison de la résistance abusive de la promettante à lui rendre le dépôt de garantie. Il indique à ce titre que Madame [O] [J] est de mauvaise foi ayant reçu les refus des banques, qu’il se trouve dans l’impossibilité de mener à bien son projet immobilier avec les 23 200 euros sous séquestre qui serait un apport intéressant pour les banques. Le préjudice financier du demandeur s’élève donc à 23 200 euros et devra être indemnisé à hauteur de ce montant. Il estime également subir un préjudice moral qu’il évalue à 3 000 euros.
En réponse à la demande de réparation d’un préjudice financier à hauteur de 15 000 euros par Madame [O] [J], en ce qu’elle n’aurait pas pu financer les études de son fils, il estime qu’il n’existe aucun lien avec le présent litige et que le préjudice n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2024, Madame [O] [J] demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :
- débouter Monsieur [I] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- déclarer Madame [O] [J] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.
En conséquence,
- dire que le dépôt de garantie de 23 200 euros reste acquis à Madame [J].
- autoriser la SCP [F]-[G], notaires, à restituer à Madame [O] [J] ledit dépôt de garantie d’un montant de 23 200 euros sur simple présentation de la minute du jugement à intervenir.
- condamner Monsieur [T] à lui payer 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, issu de la résistance abusive ainsi que la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Se référant à la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière, Madame [O] [J] rappelle que le fait de demander un taux de crédit immobilier inférieur à celui prévu dans une promesse de vente peut être considéré comme une manipulation des conditions suspensives de vente, que celui qui se prévaut d’un refus de prêt doit prouver que sa demande respectait les prévisions du contrat, que si l’acquéreur demande un prêt pour un taux trop bas, il augmente le risque de refus bancaire et fait défaillir la condition suspensive par son fait, que l’acquéreur perd le bénéfice de la condition suspensive en sollicitant un prêt pour une durée ou un taux inférieur aux conditions prévues par le contrat. Elle précise que tel est le cas en l’espèce, Monsieur [I] [T] ayant sollicité des prêts à un taux d’intérêt inférieur à celui fixé dans la promesse, ne voulant plus acquérir le bien et mettant tout en oeuvre pour faire échec à la signature. Elle et le notaire ont spécifié au bénéficiaire qu’il aurait dû solliciter de manière très précise des prêts bancaires aux caractéristiques prévues au contrat. Ainsi, il ne peut prétendre au remboursement de l’indemnité d’immobilisation et le refus de la défenderesse est fondé. Reconventionnellement, elle demande à ce que le dépôt de garantie lui reste acquis outre des intérêts à taux légal à compter du 4 avril 2023.
Elle explique ensuite que l’abandon de cette vente l’a privée de la possibilité de financer les études de son fils aîné à l’étranger. Ce dernier a dû modifier ses projets. Elle sollicite à ce titre la somme de 15 000 euros au titre du préjudice financier et 3 000 euros au titre du préjudice moral.
A titre infiniment subsidiaire, elle rappelle que le notaire a fait la même analyse qu’elle et que Monsieur [I] [T] s’était gardé de justifier de ses diligences.

Il n’y a pas de rétention abusive, elle n’a fait que suivre les conseil du notaire, professionnel. Le préjudice allégué et supplémentaire du demandeur, correspondant lui aussi au montant du dépôt de garantie n’est pas justifié, il n’y a aucun lien entre ce dernier et le montant du dépôt de garantie. Son préjudice n’est pas justifié alors que les banques lui refusent tout prêt, le blocage des fonds ne l’aurait pas empêché d’acquérir un autre bien. Le préjudice moral n’est pas plus établi.

Une tentative de médiation a eu lieu entre janvier et avril 2024 sans qu’un accord puisse être trouvé entre les parties.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 janvier 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 26 avril 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 15 septembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la condition suspensive de prêt :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” et de l’article 1104 du même code, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

L’article 1188 du code civil prévoit : “le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”.

L’article 1189 du même code précise : “ Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.”

En l’espèce, les parties ne sont pas d’accord sur la réalisation ou non de la clause suivante :
“Condition suspensive d’obtention de prêt
L’ACQUÉREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champs d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :
* organisme prêteur : tout organisme prêteur.
* montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT TRENTE DEUX MILLE EUROS (232 000,00 EUR).
* durée maximale de remboursement: 25 ans.
* durée minimale de remboursement : 15 ans.
* Taux nominal d’intérêt maximal: 3,50% (hors assurances)
(...)
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
(...)
Réalisation de la condition suspensive
(...)
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUÉREUR au VENDEUR et au notaire.
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus [5 décembre 2022], la faculté de mettre l’ACQUÉREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’ACQUÉREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’ACQUÉREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.
(...)
Refus de prêt-justification
L’ACQUÉREUR en cas de non obtention du financement demandé s’engage :
- à justifier de trois refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus fixées,
- ou à justifier de trois offres de prêt dont les conditions ne répondent pas aux caractéristiques ci-dessus fixées et ce en défaveur des intérêts de l’ACQUEREUR. En pareil cas, l’ACQUEREUR devra justifier que la demande de prêt répond aux caractéristiques ci-dessus fixées.
L’obtention combinée d’un refus et d’une offre est possible.
En conséquence, l’ACQUÉREUR s’engage à déposer trois demandes de prêt.”

Il en résulte qu’en cas de présentation de trois refus répondant aux caractéristiques, l’acquéreur est désengagé sans que la condition ne soit défaillie de son fait.

En l’espèce, les caractéristiques prévoient non pas des éléments fixes mais des maximums et des minimums. Ainsi, le maximum empruntable est 232 000 euros, la somme demandée pouvant se trouver en-deçà. De même la durée du prêt doit se situer entre 15 et 25 ans, elle peut être de 18 ou 21 ans. Il en va de même pour le taux d’intérêt nominal qui ne doit pas dépasser 3,50% et peut donc être inférieur, sans qu’un minimum n’ait été prévu au contrat. Il en aurait été différemment si les termes “maximal” et “minimal” n’avaient pas été prévus à la promesse.

C’est d’ailleurs à tort que le notaire a pu indiquer à l’acquéreur que le taux devait être de 3,50% ou plus. Si tel avait été le cas, il aurait fallu que la promesse indique un taux nominal minimal et non maximal de 3,50%.

L’acquéreur produit les refus de financement suivants :
- crédit mutuel le 9 février 2023 suite à une demande du 6 janvier 2023 pour un montant de 232 000 euros au taux d’intérêt de 3,45% sur 300 mois, soit 25 ans.
- BNP PARIBAS le 23 décembre 2022 suite à une demande d’un montant de 232 000 euros au taux de 3,05% sur 25 ans.
- la Banque Postale le 31 janvier 2023 suite à une demande d’un montant de 218 000 euros sur 25 ans avec un taux de 2,66% la première année.
- BNP PARIBAS le 15 décembre 2022 pour un montant de 232 000 euros sur 25 ans à un taux de 2,30%.

Concernant la SCI MNTN INVEST, il ressort du contrat de vente que :
- la page 2 indique :”La société dénommée Monsieur [I] [T]”,
- la page 8 précise : “en cas de substitution au profit d’une société civile”,
- la page 36 prévoit expressément : “la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’ACQUÉREUR aux présentes, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner”.

Ceci est confirmé par un message vocal de Monsieur [I] [T] à Madame [O] [J] concernant sa volonté de voir inclure cette faculté de substitution et par le mail qu’il a adressé au notaire le même jour dans le même sens.

Ainsi, cette faculté pour Monsieur [I] [T] de se substituer notamment une SCI était prévue et connue de la vendeuse et ne saurait valoir défaillance fautive de la part de l’acquéreur. Il justifie avoir demandé à plus de 3 établissements bancaires : outre les 3 évoqués précédemment : LCL mais aussi le Crédit Agricole qui n’ont pu lui fournir de lettre détaillée ainsi que la BRED dont le courrier est évoqué dans la lettre officielle du conseil de la vendeuse non datée. Il a donc effectué au moins sept demandes de prêts auprès de 6 établissements bancaires.

Par ailleurs, la vendeuse, par message du 30 septembre 2022, a indiqué : “j’espère vraiment que tu pourras obtenir le crédit que tu veux, au meilleur taux, surtout, et sur une durée qui te convienne. C’est l’essentiel”. Ceci confirme encore que les caractéristiques ont été enfermées dans des marges selon l’accord des parties.

Les refus produits et rappelés ci-avant présentent donc bien les caractéristiques convenues par les parties tel que décrites ci-avant et sont adressés à Monsieur [I] [T]. Il s’est tout à fait conformé aux éléments de la promesse conclue.

En conséquence, l’acquéreur ne peut être déclaré défailli de la condition suspensive par son fait. En revanche, la promesse de vente est caduque et il doit recevoir la restitution du “dépôt de garantie” versé entre les mains du notaire à hauteur de 23 200 euros.

2. Sur la clause pénale prévue au compromis :

L’article 1231-1 du code civil prévoit : “ Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

- les demandes de Monsieur [I] [T] :

En l’espèce, Monsieur [I] [T] estime que le fait pour Madame [O] [J] de ne pas avoir voulu lui reverser le dépôt de garantie séquestré a engendré un préjudice financier qu’il chiffre au montant de ce dépôt de garantie-clause pénale et un préjudice moral de 3 000 euros. Il évoque la stipulation de pénalité prévue uniquement au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique alors que les conditions d’exécution de la promesse sont remplies, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

Or, d’une part, si Madame [O] [J] n’a pas accepté de rendre le dépôt de garantie, c’est qu’elle pensait être dans son bon droit, tel que cela résulte tant des échanges avec le notaire que du courrier officiel de son conseil. Sa résistance ne procède pas d’une mauvaise foi mais d’une mauvaise interprétation des clauses du contrat, confortée en cela par des professionnels du droit.

D’autre part, sa demande au titre d’un préjudice financier à hauteur de 23 200 euros n’est fondée ni dans son principe, ni dans son quantum, Monsieur [I] [T] ne démontrant par aucun élément en quoi le blocage de cet argent l’aurait empêché d’acquérir un autre bien alors même que l’ensemble des établissements bancaires qu’il a contacté lui ont refusé tout prêt. Le préjudice moral n’est pas plus prouvé.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [I] [T] de ses demandes à ce titre.

- les demandes reconventionnelles de Madame [O] [J]

Madame [O] [J] sera également déboutée de ses demandes de réparation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral dans la mesure où d’une part, il n’existe pas de défaillance et pas de manquement contractuel de Monsieur [I] [T] lors du contrat de promesse de vente et d’autre part, les préjudices ne sont pas justifiés (notamment, le contrat pour son fils ne fait pas état de la somme demandée mais de sommes moindres, de bourses et a été signé alors que la promesse était caduque, le 3 mars 2023.)

3/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [J] succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [O] [J] condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [I] [T] la somme de 3 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS