TJ 75056, 16 sept. 2025, RG 24/02868

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Nathalie PELARDIS
Madame [N] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02868 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM3

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT
rendu le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE
La Société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [O]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E298 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-005019 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [N] [O]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02868 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 décembre 2003, la société PAX PROGRES PALLAS a consenti un bail d'habitation à M. [T] [O] et Mme [N] [O] sur un logement (comprenant une cave) ainsi que sur un emplacement de stationnement situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 581,46 euros (loyer de l'emplacement de stationnement compris) et de provisions sur charges, de montants mensuels respectifs de 173,89 euros pour l'appartement, et 7,32 euros pour le parking.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1463,18 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La caisse d'allocations familiales de [Localité 1] a été informée de la situation de M. [T] [O] et Mme [N] [O] le 1 septembre 2023.

Par assignation du 21 février 2024, la société SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à M. [T] [O] et Mme [N] [O], en tout état de cause ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-3325,51 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée aux termes de ce dernier, et de la présente décision pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,
-500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 mai 2024, et a fait l'objet de plusieurs renvois, pour être finalement examinée à l'audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la société SEQENS a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintenait l'intégralité de ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 5059,18 euros et sollicitant le rejet de l'intégralité des prétentions formées par les consorts [O].

Au soutien de ses prétentions, le société SEQENS exposait que les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées par les locataires dans les deux mois qui leur avaient été impartis pour ce faire, de sorte que la clause résolutoire était, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, acquise. Elle ajoutait que les époux [O] étaient à l'origine de nuisances et de troubles du voisinage dont se plaignaient leurs voisins, ce qui caractérisait selon elle un manquement à leur obligation de jouissance paisible, justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail à leurs torts exclusifs à titre subsidiaire.

Enfin, elle s'opposait à la demande reconventionnelle de répétition de charges indues, affirmant avoir annuellement procédé à leur régularisation, et soulevant la prescription triennale selon elle applicable à cette demande.

M. [T] [O], représenté par son conseil, a, à cette audience, déposé des conclusions, aux termes desquelles il demandait:
A titre principal:
- que la société SEQENS soit jugée irrecevable en son action,
A titre subisidiaire:
- le cantonnement de sa dette locative à la somme de 2923,34 euros,
- la condamnation de la société SEQENS à lui payer la somme de 71 398 euros en remboursement des provisions sur charges perçues entre décembre 2003 et mai 2023,
En conséquence,
- la compensation entre les sommes dues entre les parties,
- la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, et qu'il soit dit et jugé que les causes du commandement ont été réglées par le jeu de la compensation des créances réciproques et, consécutivement, juger le commandement de payer visant la clause résolutoire sans effet,
Si le tribunal le déboutait de sa demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges:
- la suspension des effets de la clause résolutoire,
- l'octroi de délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative,
- le rejet de l'intégralité des demandes formées par la société SEQENS,
En tout état de cause:
- la condamnation de la société SEQENS à verser à Me PELARDIS la somme de 1800 euros au titre de l'article 37 de la loi de 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l'audience, M. [T] [O] a renoncé à la fin de non recevoir soulevée à titre principal dans ses écritures.

Sur le fond, il contestait le montant de la dette locative, exposant, au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur n'avait jamais procédé à la régularisation annuelle des charges locatives, ce dont il tirait pour conséquence qu'elles devaient être déduites du montant de sa dette, et donner lieu à répétition depuis son entrée dans les lieux. Il rappelait, à ce titre, le principe selon lui constant en vertu duquel la prescription d'une action en répétition ou contestation de provisions sur charges ne commence à courir qu'à compter de la régularisation, de sorte qu'en l'absence de régularisation, le délai ne court pas. Il considérait, s'agissant des régularisations que la bailleresse affirmait avoir réalisées au titre des exercices 2019 à 2022, que les jusificatifs qu'elle produisait à l'appui de ses allégations étaient insuffisants à démontrer le montant des charges imputées.

Il soutenait que la compensation entre sa propre créance et celle du bailleur au titre des loyers impayés avait éteint les causes du commandement de payer, de sorte quue ce dernier était dépourvu d'effet.

Au soutien de sa demande tendant à voir rejetée la demande subsidiaire de résiliation judicaire de son contrat, il considérait que le manquement qui lui était reproché n'était qu'insuffisamment établi; il faisait à ce titre observer que seule une voisine s'était plainte de nuisances sonores, et que seuls trois occupants sur 40 avaient signé une pétition, ces éléments étant insuffisants à justifier une résiliation judiciaire.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [N] [O] n'a, à l'audience du 28 novembre 2024, ni comparu ni été representée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Invité à produire en délibéré les justificatifs des régularisations de charges réalisées depuis l'entrée dans les lieux des locataires, le conseil de la société SEQENS a, par courriel du 20 décembre 2024, indiqué que sa cliente n'avait pas conservé l'ensemble des régularisations de charges effectuées depuis l'entrée dans les lieux, mais que, ainsi que cela ressortait du relevé de compte également adressé en délibéré, que les régularisations de charges avaient bien été effectuées annuellement (v. par ex : 26/03/19, 18/01/21, 19/09/22, 17/02/23, 20/03/24).

Le conseil de M. [T] [O] y a répondu par courriel reçu au greffe le 9 janvier 2025.

Par mesure d'administration judiciaire du 7 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins de:
- permettre au locataire de clarifier ses demandes,
- permettre au bailleur et au défendeur de s'exprimer sur l'actualité du bail portant sur l'emplacement de stationnement;
- permettre au bailleur de s'expliquer sur les incohérences existant entre les décomptes de régularisation de charges des exercices 2019 à 2022 et le décompte versé aux débats,
- permettre au bailleur de justifier des charges réelles s'agissant des régularisations dont il est justifié,
- permettre au bailleur de justifier de la date à laquelle les régularisations ont été portées à la connaissance des locataires,
- permettre au bailleur de justifier du montant des provisions sur charges appelées depuis le 1 décembre 2003,
- permettre aux défendeurs de justifier des paiements par eux seuls effectués au titre des provisions sur charges depuis leur entrée dans les lieux.

L'affaire a été ré-examinée à l'audience du 10 juin 2025, à laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient les demandes telles qu'elle les avait formées à l'audience du 28 novembre 2024, actualisant sa créance à la somme de 5282,24 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2025 inclus. Elle s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée en défense, ainsi qu’à tout délai.

En réponse aux moyens soulevés en défense ainsi qu'aux demandes d'éclaircissements formées par le juge, la demanderesse a précisé produire les pièces justificatives du lien de droit existant entre elle et la bailleresse d'origine, s'estimant ainsi parfaitement recevable en son action. Elle ajoute qu'il a été donné congé de l'emplacement de stationnement en avril 2021 de sorte qu'il n'existe aucune demande au titre du parking. Elle explique par ailleurs avoir procédé à la régularisation des charges annuellement, les régularisations ayant été portées à la connaissance des défendeurs en même temps que leurs appels de charges. Elle observe qu'au 13 juin 2023, les comptes étaient à l'équilibre, ce dont il se déduit que les charges ont été payées sans contestation durant vingt années.

M. [T] [O], assisté de son conseil à l'audience, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il soulève en premier lieu l'irrecevabilité des demandes de la société SEQENS, en l'absence de preuve de ce que cette dernière serait désormais propriétaire du logement initialement donné à bail par la société PAX PROGRES PALLAS.

Sur le fond, il reprend les demandes contenues dans son acte introductif d'instance, précisant que dès lors qu'il est créancier de la bailleresse, en raison de charges locatives indument payées qui doivent lui restituées, le commandement de payer est, après compensation des créances réciproques des parties, dépourvu de cause, de sorte que la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée. Il considère que la demande de résiliation judiciaire est insuffisamment étayée.

Mme [N] [O] n'a ni comparu ni n'a été representée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS justifie du lien de droit l'unissant à la bailleresse d'origine par:
- la production d'un extrait de procès-verbal d'Assemblée Générale de la société PAX PROGRES PALLAS du 30 juin 2009 dont il résulte que la société PAX PROGRES PALLAS a apporté à la société TROIS VALLEES SA D'HLM l'ensemble des éléments actifs et passifs, droits et obligations, constituant sa branche complète et autonome d'activité correspondante à ses logements familiaux,
- la production d'un extrait de procès-verbal d'Assemblée Générale de la société TROIS VALLEES SA D'HLM du 30 juin 2009 dont il résulte qu'y a été approuvée sa nouvelle dénomination: DOMAXIS, société anonyme d'HLM,
- un arrêté préfectoral du 3 septembre 2019 approuvant la fusion absorption de la SA d'HLM FRANCE HABITATION avec la SA HLM DOMAXIS,
- un extrait du procès-verbal d'Assemblée Générale de la SA d'HLM FRANCE HABITATION approuvant la nouvelle dénomination de la société: SEQENS, société anonyme d'habitations à loyer modéré.

Le lien de droit entre la bailleresse d'origine et la société SEQENS est ainsi établi, et il est ainsi justifié de la qualité à agir de cette dernière.

La société SEQENS justifie par ailleurs avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, ainsi qu'avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur la délivrance d'un commandement de payer

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1463,18 euros leur a été signifié le 29 août 2023.

Si ce commandement est régulier en la forme et s'il résulte de l'historique de compte versé aux débats que la somme de 1463,18 euros n'a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu'aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties, il convient de constater que cet acte est contesté sur le fond en ce que, selon le défendeur, il serait dépourvu de cause, en raison d'une créance que les défendeurs détiendraient contre leur bailleresse au titre des provisions sur charges qu'ils auraient réglées depuis leur entrée dans les lieux et qui n'auraient jamais été régularisées, et dont ils sollicitent la compensation avec leur dette de loyer.

Sur les causes du commandement de payer

Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les provisions versées par le locataire ne constituent ainsi pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

En l'absence de régularisation pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

Il résulte par ailleurs de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

A cet égard, il est constant que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

En l'espèce, les locataires réclament la restitution des provisions sur charges indument versées de 2003 à 2023, considérant que le bailleur ne justifie pas des régularisations opérées à compter de leur entrée dans les lieux.

La bailleresse soutient avoir annuellement procédé à la régularisation des charges.

Au soutien des régularisations effectuées, le bailleur produit un décompte individuel de charges 2019, daté du 29 décembre 2020, dont il résulte qu'était due au locataire la somme de 49,90 euros au titre des charges courantes de l'exercice 2019 et que les locataires étaient débiteurs de la somme de 106,27 euros au titre de leur consommation d'eau, les deux décomptes étant libellés aux noms et à l'adresse des consorts [O]. Il est ainsi établi que les défendeurs ont eu connaissance de la régularisation opérée au titre de l'exercice 2019, le solde ayant été imputé sur leur compte locataire au mois de mars 2020.

Sont également produits les décomptes de régularisation annuelle des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, ces décomptes étant libellés au nom et à l'adresse des consorts [O] et les soldes en faveur ou en defaveur des locataires qui en ressortent figurant lisiblement dans les avis d'échéance dates des 26 septembre 2022 (charges 2020), 22 février 2023 (charges 2021), mars 2024 (charges 2022) et mars 2025 (charges 2023).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les charges locatives des années 2019 à 2023 ont fait l'objet de régularisations annuelles, et que les défendeurs ont eu connaissance des régularisations effectuées par le biais d'un courrier spécifique en 2019 et de leurs avis d'échéances pour les années postérieures.

Les décomptes par nature de charges ainsi que le mode de répartition de ces charges entre les locataires ayant été fournis pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, et les consorts [O] ne démontrant pas avoir essuyé un refus de leur bailleresse quant à la consultation de pièces justificatives dans le délai de six mois prévu par la loi ni même jamais avoir sollicité leur consultation, ils ne sont aujourd'hui pas fondés à réclamer les sommes dues au titre des provisions pour ces années.

S'agissant des années antérieures:
- Il résulte du décompte que la société SEQENS a produit en délibéré que les sommes de 40,81 euros, 170,07 euros, 94,10 euros, et 193,55 euros, libellées "Régul. Asc 03/19", "Régul. Chf 03/19", "Rég.Ch.Loc 03/19", "Régul. EC 03/19" ont, en mars 2019, été portées au crédit du compte des locataires et que les sommes de 70,38 et 108,26 euros, libellées "Régul. EF 03/19" et "Rég. Unit. 03/19", en ont été débitées, ce dont il résulte que la régularisation des charges 2018 a été opérée en mars 2019,
- Il n'est pas justifié de ce que la régularisation des charges 2018 ait été portée à la connaissance des locataires, aucun avis d'échéance ou courrier contenant le décompte de régularisation n'étant produit,
- il n'est pas justifié des régularisations effectuées pour les années 2003 à 2017.

En l'absence de tout justificatif des régularisations effectuées au titre des exercices 2003 à 2017, il n'est pas acquis que les régularisations aient été faites, et la demande formée par les locataires au titre de ces années n'est pas prescrite. Il en est de même pour l'exercice 2018, en l'absence de demonstration de ce que la régularisation des charges opérée en mars 2019 a été portée à la connaissance des locataires, qui ne permet pas d'affirmer qu'il ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action en répétition de l'indu.

Sur le fond, le locataire réclame la somme de 71 398,08 euros, au titre des provisions qu'il aurait indument payées en opérant le calcul suivant: 305,12 x 234 mois (décembre 2003 à mai 2023). Il considère donc avoir mensuellement payé la somme de 305,12 euros par mois, au titre des provisions sur charges.

Il sera à ce stade rappelé que la preuve du paiement et de son caractère indu incombe au demandeur à l'action en repetition de l'indu, de sorte qu'en l'espèce, il appartenait aux défendeurs, ainsi que cela a été rappelé dans la decision de réouverture des débats, d'apporter la preuve:
- des paiements par eux effectués au titre des provisions qu'ils estiment indues,
- de leur caractère indu.

Or, les défendeurs échouent à établir la preuve de leur paiement, aucune pièce ne permettant d'affirmer que la somme de 305,12 euros aurait été mensuellement payée par les locataires entre 2003 et 2018 (les charges appelées à compter de l’exercice 2019 étant justifiées).

Il sera à ce titre observé que le bailleur allègue, dans ses écritures, qu'une précédente dette locative des consorts [O] a été prise en charge par le FSL à hauteur de 5652,79 euros en 2021, cette allégation étant corroborée par le décompte produit en délibéré duquel il résulte effectivement que cette somme a été portée au crédit de leur compte le 26 avril 2021.

Il ressort par ailleurs du décompte produit en délibéré qu'en date du 9 mars 2018, un paiement émanant de la caisse d'allocations familiales, d'un montant de 2790,33 euros, a été portée au crédit de leur compte locataire, et qu'à compter de septembre 2021, les consorts [O] ont bénéficié d'une aide au logement avoisinant les 300 euros mensuels.

M. [T] [O] ne pouvant se voir restituer une somme qu'il n'a pas réglée, soit parce qu'elle a été prise en charge par le FSL ou, partiellement, par la CAF, il lui appartenait, en tant que demandeur à la restitution, de justifier des paiements par lui effectués depuis son entrée dans les lieux, au titre des provisions sur charges, toute prise en charge par un tiers devant en être exclue, ce qu'il n'a pas fait.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande formée au titre de la répétition de l'indu.

Dès lors, les défendeurs ne sont pas créanciers, et le commandement de payer qui leur a été signifié le 29 août 2023, pour un montant en principal de 1463,18 euros, n'était pas dépourvu de cause.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mai 2025, M. [T] [O] et Mme [N] [O] lui devaient la somme de 5126,40 euros, soustraction faite des frais de procédure (181,35 + 289,25 euros).

M. [T] [O] et Mme [N] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1463,18 euros à compter du 29 août 2023 et du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [O] et Mme [N] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, puisqu'il apparait qu'avant l'audience du 28 novembre 2024, à laquelle l'affaire a été examinée la première fois, le loyer courant et les charges avaient été réglées dans leur intégralité.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats et du diagnostic social et financier que M. [T] [O] et Mme [N] [O], qui perçoivent des ressources annuelles de l'ordre de 1914 euros, peuvent raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 140 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [T] [O] et Mme [N] [O] à se libérer de leur dette locative par des versements de 140 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automa-tiquement résilié ;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la ma-joration de 25% sollicitée par le bailleur, demande dont il sera débouté,
- il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O] et Mme [N] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,