TJ 57463, 18 sept. 2025, RG 25/00166

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00166 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIHU

Minute JCP n° 378/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [Q]
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 17 juillet 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MORHANGE (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Q]

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM VIVEST a donné à bail à Madame [Y] [Q] un appartement à usage d’habitation n°128 sis [Adresse 4] par contrat du 31 mai 2023, pour un loyer mensuel de 501,86 euros dont 134,33 euros de provision sur charges, 10 euros de forfait Hausse de prix de l’énergie, 30 euros de forfait hausse électricité, 8,44 euros au titre de l'accord collectif multiservices et 9,96 euros de contribution “Partage Eco Charges” outre une provision mensuelle eau chaude et eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM VIVEST a fait signifier à Madame [Y] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024.

La SA d'HLM VIVEST a ensuite fait assigner Madame [Y] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 28 décembre 2024 en application de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à la date du 28 janvier 2025 en application de l'article 24 de ce même texte,
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [Q], au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- la condamnation de Madame [Y] [Q] à titre provisionnel au paiement de 2 089,80 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la condamnation de Madame [Y] [Q] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 483,47 euros, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, ladite indemnité étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié,
- la condamnation de Madame [Y] [Q] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 juillet 2025, la SA d'HLM VIVEST était représentée par Maître FEITZ substituant Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Madame [Y] [Q] bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n'a pas comparu et n'était pas représentée.

La SA d'HLM VIVEST , se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 1 547,86 euros au 2 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 septembre 2025.

En cours de délibéré, la SA d'HLM VIVEST a déposé une note pour indiquer que Madame [Y] [Q] ayant justifié de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, elle ne maintenait sa demande de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire qu'au titre des loyers impayés.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM VIVEST justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Madame [Y] [Q] par lettre recommandée avec accusé de réception receptionnée le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 7 de la même loi met à la charge du locataire l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 31 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 9.2- Clauses résolutoires) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 264,35 euros ; il était en outre sollicité de Madame [Y] [Q] la production d’un justiciatif d’assurnce contre les risques locatifs.

S’agissant de la demande de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, il y a lieu de constater que par note reçue le 6 août 2025, la SA d’HLM VIVEST a indiqué que Madame [Y] [Q] avait justifié de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et qu’elle ne maintenait donc pas sa demande de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire à ce titre.

S’agissant du commandement de payer, il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [Y] [Q] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

La SA d'HLM VIVEST produit un décompte démontrant que Madame [Y] [Q] restait devoir la somme de 1 547,86 euros à la date du 2 juillet 2025.

Madame [Y] [Q], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 1 547,86 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges et d'indemnité d'occupation au 2 juillet 2025 (loyer dû au titre du mois de juillet 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 469,99 à compter de l'assignation (17 mars 2025) et sur la somme de 1 077,87 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [Y] [Q] sera également condamnée au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 483,47 euros, conformément à la demande de la SA d'HLM VIVEST, ladite indemnité étant révisable comme l'était le loyer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM VIVEST, Madame [Y] [Q] sera condamnée à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,