CA Colmar, 17 sept. 2025, RG 24/00710

MINUTE N° 381/25

Copie à

- Me Christine BOUDET

- Me Dominique HARNIST

Le 17.09.2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 17 Septembre 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/00710 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IHXZ

Décision déférée à la Cour : 28 Novembre 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE - 1ère chambre civile

APPELANTS - INTIMES INCIDEMMENT :

Madame [S] [L]

[Adresse 1]

Monsieur [T] [O]

[Adresse 2]

Madame [V] [W] épouse [O]

[Adresse 2]

Monsieur [X] [J]

[Adresse 3]

Madame [U] [G] épouse [J]

[Adresse 3]

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 4]

Madame [C] [F]

[Adresse 4]

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 1]

Représentés par Me Christine BOUDET, avocat à la Cour

INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A.S.U. RESIDENCE [Etablissement 1]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DE LA PROCEDURE :

'

'''''''''''

Par actes authentiques reçus en 2015 par Maître [N] [D], notaire à [Localité 1], M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] ont fait l'acquisition d'un ou plusieurs lots de copropriété au sein de l'immeuble immobilier dénommé '[Adresse 6]' à [Localité 2] destinée à être exploitée en résidences seniors.

Ils avaient acheté ces lots au moyen d'emprunts bancaires,'lots situés dans un immeuble appelé à être exploité en résidence de services pour les seniors et devaient confier, en vertu d'un bail commercial, l'exploitation d'un lot'à une société d'exploitation qui leur garantissait le versement d'un'loyer devant servir à financer le remboursement du prêt immobilier'susvisé.

En vue de l'exploitation de leurs biens, les acquéreurs ont conclu un bail commercial avec soit la SAS Aquarelia [Localité 3], soit la SAS Aquarelia.

Lors de la livraison de l'immeuble en décembre 2017, les copropriétaires se sont vus proposer par la SASU Résidence [Etablissement 1] la conclusion d'un nouveau bail commercial que ceux-ci ont refusé de signer, estimant que ses stipulations étaient différentes de celles des baux initiaux et leur étaient défavorables.

'

Par exploit d'huissier de justice en date du 15 avril 2021, M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M, [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] ont fait assigner la SASU Résidence [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de la voir condamner au paiement d'indemnités d'occupation échues.

'

Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a' :

DÉCLARE irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la Sasu Résidence [Etablissement 1] ;

DÉCLARE irrecevables les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et du défaut de droit d'agir des demandeurs soulevées par la Sasu Résidence [Etablissement 1] ;

REJETE la demande en paiement formée par M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] 'à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre des arriérés de loyers ;

REJETE la demande en paiement formée par M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre de l'indemnité d'occupation ;

REJETE la demande de dommages et intérêts pour préjudices financier et moral formée par M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] ;

REJETE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] ;

CONDAMNE M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] à verser à la Sasu Résidence [Etablissement 1], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETE la demande de M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K], formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du jugement.

'

Après avoir estimé que les requérants démontraient avoir un intérêt à agir, le premier juge a considéré que les demandeurs ne produisaient aucun élément de preuve, au soutien de l'allégation selon laquelle la SASU Résidence [Etablissement 1] occuperait et/ou exploiterait leur bien.'

'

M. [H] [B] et Mme [E] [Q], Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et M. [M] [K] ont fait appel de cette décision le 9 février 2024.

'

La SASU Résidence [Etablissement 1] s'est constitué intimée le 8 mars 2024.

Certaines parties se sont rapprochées durant la procédure pour trouver un accord. Aussi, par ordonnance du 26 juin 2024 il était donné acte à Monsieur [H] [B], Madame [E] [Q] et à Monsieur [M] [K] de leur désistement d'appel et d'action, chacune des parties étant condamnée à supporter ses propres dépens d'appel.

La procédure s'est poursuivie au sujet de l'appel des autres appelants.

Par conclusions du 27 mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [R] épouse [F] ont sollicité, à leur tour, qui leur soit donné acte de leur désistement d'appel.

La SASU Résidence [Etablissement 1] n'a pas conclu sur cette demande.

Par leurs dernières conclusions en date du 1er juillet 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, les consorts [J] ont demandé à la Cour de':

'REJETER l'appel incident de la société RESIDENCE [Etablissement 1] ;

DEBOUTER la société RESIDENCE [Etablissement 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse rendu le 28 novembre 2023 (sous le numéro RG 21/00261) en ce qu'il a :

In limine litis

- 'DECLAR[É] irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la Sasu Résidence [Etablissement 1]' ;

À titre liminaire

- 'DECLAR[É] irrecevables les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et du défaut de droit d'agir des demandeurs soulevés par la Sasu Résidence [Etablissement 1]'

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse rendu le 28 novembre 2023 (sous le numéro RG 21/00261) en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs demandes :

À titre principal :

- 'REJETT[É] la demande en paiement formée par ['], M. [X] [J] et Mme [U] [J] à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre des arriérés de loyers' ;

Et statuant à nouveau :

o DECLARER qu'un bail verbal a été conclu entre Monsieur et Madame [J] et la société RESIDENCE [Etablissement 1] et qu'il a pris effet à partir du 1er janvier 2018 ;

En conséquence :

o DECLARER que les loyers sont dus à compter du 1er janvier 2018 ;

Et partant,

o CONDAMNER la société'RESIDENCE'[Etablissement 1] à payer à Monsieur et Madame [X] et [U] [J] la somme de 47.190 €, à parfaire, au titre des arriérés de loyers ;

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse rendu le 28 novembre 2023 (sous le numéro RG 21/00261) en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs demandes :

À titre subsidiaire :

- 'REJETT[É] la demande en paiement formée par ['], , M. [X] [J] et Mme [U] [J] à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre de l'indemnité d'occupation' ;

Et statuant à nouveau :

o DECLARER que la société RESIDENCE [Etablissement 1] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2018 ;

En conséquence :

o CONDAMNER la société RESIDENCE [Etablissement 1] à payer'à Monsieur et Madame [X] et [U] [J] la somme de 47.190 €, à parfaire, au titre de l'indemnité d'occupation ;

En tout état de cause :

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse rendu le 28 novembre 2023 (sous le numéro RG 21/00261) en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs demandes :

- 'REJETT[É] la demande de dommages-intérêts pour préjudices financier et moral formée par ['], M. [X] [J] et Mme [U] [J] à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre des arriérés de loyers' ;

- 'REJETT[É] la demande de dommages-intérêts pour résidence abusive formée par ['], M. [X] [J] et Mme [U] [J] à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre des arriérés de loyers' ;

Et statuant à nouveau :

o CONDAMNER la société RESIDENCE [Etablissement 1] à payer, à chacun des appelants, une somme qui ne saurait être inférieure à 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subis par les copropriétaires et pour résistance abusive sur le fondement sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil ;

- 'CONDAMN[É] ['], M. [X] [J] et Mme [U] [J] à verser à la Sasu Résidence [Etablissement 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement' ;

- 'REJETT[É] la demande de ['], M. [X] [J] et Mme [U] [J] à l'encontre de la Sasu Résidence [Etablissement 1] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile' ;

- 'CONDAMN[É] ['], M. [X] [J] et Mme [U] [J] à verser à la Sasu Résidence [Etablissement 1] aux dépens'.

Et statuant à nouveau :

o CONDAMNER la société RESIDENCE [Etablissement 1] au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi'qu'aux entiers dépens,'concernant la première instance ;

o CONDAMNER la société RESIDENCE [Etablissement 1] au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, concernant la procédure d'appel.'

'

Par ses dernières conclusions en date du 19 mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SASU Résidence [Etablissement 1] a demandé à la Cour de':

'-'JUGER la SASU RESIDENCE [Etablissement 1] recevable et fondée en ses demandes ;'

Y faisant droit :'

1.'In limine litis - Sur la nullité de l'assignation du 15'avril 2021 pour violation des dispositions de l'article 56 du Code de procédure civile

-'INFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :'

''DECLARE irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la SASU RESIDENCE [Etablissement 1]'

Et statuant à nouveau :

'

- JUGER que l'absence d'exposé clair des'moyens en droit'constitue une violation'des dispositions de'l'article 56 du'Code de procédure civile' ;

'

En conséquence,

'

-'PRONONCER'la nullité de l'assignation du 15 avril 2021 ;

2.'A titre principal - Sur l'irrecevabilité des demandes des Investisseurs

-'INFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :'

''DÉCLARE irrecevables les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir'et'du défaut'de'droit'd'agir'des'Appelants soulevés'par la SASU Résidence Stella

Et statuant à nouveau :'

' CONSTATER l'absence de'baux'commerciaux conclus avec RESIDENCE [Etablissement 1]'

''CONSTATER' l'absence d'exploitation des lots des Appelants par RESIDENCE [Etablissement 1]'

''CONSTATER l'absence de production' du bail commercial' de' Madame [U] et Monsieur [X] [J]' ;

''CONSTATER que Madame [U] et'Monsieur'[X]'[J] ne justifient pas du paiement de l'intégralité du prix d'acquisition des biens objets du bail commercial ;

''CONSTATER qu'aucun des Appelants'ne justifie du montant des prétendues créances invoquées''

'

En conséquence,

''DECLARER irrecevables les demandes formulées par chacun des Appelants, en ce qu'ils ne démontrent pas leur qualité à agir ;

'

A défaut,'

-'CONFIRMER en toute hypothèse le Jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :'

''REJETE la'demande'en paiement formée par'Mme [S]'[L] et M. [Z] [I] ; M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J],'M. [P] [A], M. [Y] [F] et Mme [C] [F] à'l'encontre de la SASU RESIDENCE [Etablissement 1] au titre des arriérés de loyers ;'

'' REJETE la demande en'paiement'formée par Mme [S]'[L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U]' [J],' M.' [P]' [A],' M. [Y] [F] et Mme [C] [F] et à l'encontre'de'la SASU RESIDENCE [Etablissement 1] au titre de l'indemnité d'occupation ;'

''REJETE la demande de dommages et intérêts pour préjudices'financier et moral formée par, Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V]'[O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], et M. [Y] [F]'et'Mme [C] [F] ;

3.'A titre subsidiaire - Sur les manquements'des Appelants à leurs'obligations de délivrance et de jouissance' paisible' des locaux loués

-'JUGER que chacun des Appelants a manqué à son obligation de délivrance à l'égard de la société RESIDENCE [Etablissement 1] en application de l'article 1719, alinéa 1er, du Code civil ;

-'JUGER que chacun des Appelants a'manqué à'son obligation d'assurer à la société RESIDENCE [Etablissement 1] la jouissance paisible des locaux loués en application de'l'article 1719, alinéa 3,'du Code'civil ;

'-'JUGER' que la détermination de la date de prise d'effet effective' des baux constitue une contestation' sérieuse' ;

En conséquence,

- 'DEBOUTER' les Appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

'

4.'A titre très subsidiaire - Sur la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi

-'CONSTATER'l'existences'de circonstances imprévisibles rendant les obligations de RESIDENCE'[Etablissement 1] excessivement'onéreuses pendant la période de pandémie Covid-19 ;

En conséquence,

-'DEBOUTER chacun'desAppelants de ses demandes'de paiement des indemnités d'occupation pendant la période de pandémie de Covid-19, du 15 mars au 3 mai 2021 ;'

'

5.'A titre infiniment subsidiaire - Sur l'octroi de délais de paiement

-'CONSTATER les difficultés financières rencontrées par la société RESIDENCE [Etablissement 1] et son impossibilité à faire face, le cas échéant, à une condamnation en un paiement spontané ;

En conséquence,

- ORDONNER le report à 24 mois de l'intégralité des condamnations ou, à titre subsidiaire, l'échelonnement de leur paiement en 24 mensualités égales ;

'

En tout état de cause,

- CONFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :

''REJETE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [S] [L] et M. [Z] [I], M. [T] [O] et Mme [V] [O], M. [X] [J] et Mme [U] [J], M. [P] [A], et M. [Y] [F] et Mme [C] [F] ;

'

-'CONDAMNER solidairement M. [X] [J] et Mme [U] [J] et M. [Y] [F] et Mme [C] [F] à payer à la société RESIDENCE [Etablissement 1]'la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC' ;

- CONDAMNER solidairement M. [X] [J] et Mme [U] [J] et M. [Y] [F] et Mme [C] [F] aux entiers dépens.'

'

Par conclusions du 3 septembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, les époux [J] ont indiqué se désister de leur appel à l'égard de la société Résidence [Etablissement 1], précisant que la'société intimée acceptait de renoncer à sa demande portant sur une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

'

Par conclusions du 3 septembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, la société Résidence [Etablissement 1] a confirmé accepter ce désistement et'renoncer à ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

'

Les autres parties appelantes, à savoir Madame [S] [L], Monsieur [T] [O], Madame [V] [W] épouse [O] ainsi que Monsieur [Z] [I] n'ont jamais conclu.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2025 et le dossier renvoyé à l'audience du 8 septembre 2025.

'

SUR CE :

La cour va donner acte à Monsieur [Y] [F] et à Madame [C] [R] épouse [F] de leur désistement d'appel. À défaut d'acceptation de celui-ci par la SASU Résidence [Etablissement 1], les appelants seront condamnés aux frais et dépens de la présente procédure d'appel. En revanche, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à leur situation.

La cour donnera également acte aux consorts [J] et à la SASU Résidence [Etablissement 1] du désistement des appelants accepté par l'intimée et de la renonciation des deux parties à toute demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant à sa charge les frais et les dépens relatifs à l'instance d'appel.'

S'agissant enfin du cas des autres parties appelantes, à savoir Madame [S] [L], Monsieur [T] [O], Madame [V] [W] épouse [O] ainsi que Monsieur [Z] [I], qui n'ont jamais conclu et qui ne se sont pas désistés, il convient de renvoyer le dossier à la mise en état du 26 septembre 2025, pour que les parties puissent prendre position sur la question de la caducité de leurs déclarations d'appel pour défaut de dépôt de conclusions dans les délais prévus et que la SASU Résidence [Etablissement 1] précise si elle souhaite maintenir son appel incident.

''''''''''''

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

* concernant l'appel des consorts [F] - [R] :

DONNE acte à Monsieur [Y] [F] et à Madame [C] [R] épouse [F] de ce qu'ils se désistent de l'appel qu'ils ont interjeté à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Mulhouse le 28 novembre 2023 (sous le numéro RG 21/00261),

CONSTATE l'extinction de l'instance d'appel entre les parties,

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SASU Résidence [Etablissement 1],

'

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] et à Madame [C] [R] épouse [F] aux frais et dépens relatifs à l'instance d'appel,

'

* concernant l'appel des consorts [J] - [G] :

DONNE acte à Madame [U] [G] épouse [J] et à Monsieur [X] [J] de ce qu'ils se désistent de l'appel qu'ils ont interjeté à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Mulhouse le 28 novembre 2023 (sous le numéro RG 21/00261),

'

DONNE acte à la SASU Résidence [Etablissement 1] de'ce qu'elle accepte le désistement d'appel de Madame [U] [G] épouse [J] et de Monsieur [X] [J],

'

DONNE acte à la SASU Résidence [Etablissement 1] de ce qu'elle renonce à ses demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONSTATE l'extinction de l'instance d'appel entre les parties,

'

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais et les dépens relatifs à l'instance d'appel.

*concernant les appels de Madame [S] [L], Monsieur [T] [O], Madame [V] [W] épouse [O] et de Monsieur [Z] [I],

REVOQUE l'ordonnance de clôture,

RENVOIE le dossier à l'audience de mise en état du :

VENDREDI 26 SEPTEMBRE 2025, SALLE 31 à 09 HEURES

INVITE les parties appelantes et intimée à faire des observations sur la question de la caducité de leurs déclarations d'appel pour défaut de dépôt de conclusions dans les délais prévus,

INVITE la SASU Résidence [Etablissement 1] à préciser si elle souhaite maintenir son appel incident.

'

LE CADRE GREFFIER : LE PRÉSIDENT : '

'

'