TJ 93008, 30 juin 2025, RG 24/06174

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/06174 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT7L

Minute : 25/00813

Monsieur [P], [N] [F]

Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F]

SA SEYNA

Représentés par leur mandataire S.A.S. GARANTME

ET ayant pour avocat Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [B] [K] [J]
Représentant : Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 juin 2025 après prorogation en date du 02 juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [P], [N] [F],
demeurant [Adresse 2]

Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

SA SEYNA,
demeurant [Adresse 4]

Représentés par leur mandataire S.A.S. GARANTME, demeurant [Adresse 5]

Ayant tous pour avocat Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [K] [J],
demeurant [Adresse 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024010583 du 16/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne et assistée de Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier, en date du 27 juillet 2018, la SA [Adresse 7] a vendu à Monsieur [P], [N] [F] et Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] un ensemble immobilier.

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2022, Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] a donné à bail à Madame [B] [K] [J] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 361,28 euros, et 100,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement, en date du 25 juillet 2022, la SA SEYNA se porte caution solidaire de Madame [B] [K] [J] vis-à-vis de Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F].

Par acte sous-seing privé en date du 3 juillet 2023, Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] a conclu un mandat de délégation de gestion de la procédure d’expulsion à la SAS GARANTME.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, Monsieur [P], [N] [F] et Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] ont fait signifier à Madame [B] [K] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 922,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 novembre 2023 Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, Monsieur [P], [N] [F], Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] et la SA SEYNA, représentés par leur mandataire commun la SAS GARANTME, ont fait assigner Madame [B] [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [B] [K] [J] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à Monsieur [P], [N] [F] et Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [B] [K] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [B] [K] [J] au paiement des sommes suivantes :2870,36 euros au titre des loyers et des charges dus au terme de juin 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 12 juillet 2024, à la la SA SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [P], [N] [F] et Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] à hauteur de ce montant, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2024, lors de laquelle, Madame [B] [K] [J] a sollicité un renvoi en faisant valoir qu’elle a déposé une demande d’aide juridictionnelle. Elle précise par ailleurs avoir réglé 1000,00 euros sur la somme qu’elle doit.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2025. À cette audience, Madame [B] [K] [J], comparait, demande un nouveau renvoi précisant qu’elle veut être assistée de son avocat et qu’elle est en attente de documents de la part du bailleur pour débloquer le Fond de solidarité pour le logement. Les réquérants, réprésentés, rappellent qu’un premier renvoi a été accordé.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2025.

À l'audience, Monsieur [P], [N] [F], Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F], la SA SEYNA et la SAS GARANTME, représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4235,60 euros arrêtée en mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que la dette est ventilée entre la caution, à hauteur de 3078,96 euros, et le bailleur, à hauteur de 1156,64 euros. Ils ajoutent que les mois de septembre et octobre 2024 figurent au décompte.

Madame [B] [K] [J], assistée ne conteste pas le principe de la dette mais conteste son montant. À titre principal, elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, elle demande le bénéfice de délai d’expulsion les plus larges possibles.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 1000,00 euros de revenus et assure avoir repris le paiement du loyer. Madame [B] [K] [J] précise avoir eu des difficultés suite à la perte de son emploi, qu’elle est en intérim et que la caisse d’allocations familiales lui verse 340,00 euros. Elle déclare avoir fait un recours amiable pour le dossier de droit au logement opposable et avoir sollicité le Fond de solidarité pour le logement ainsi que la caisse de retraite complémentaire. Madame [B] [K] [J] soutient que la dette est de 3295,75 euros et que le bailleur n’a pas pris en compte son règlement au titre du mois de mars 2025. Elle ajoute avoir envoyé au bailleur le règlement de deux loyers pour les mois de septembre et octobre 2024. Enfin elle déclare avoir réglé la somme de de 586 euros en janvier 2025 et non celle de 568,00 euros, comme indiqué dans le relevé de compte.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, prorogé au 30 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 14 mars 2025, les demandeurs ont fait parvenir un décompte actualisé de la dette arrêté au mois de mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, soulignant que la somme de 586,00 euros a bien été versée en janvier 2025. En revanche, ils maintiennent qu’aucun virement n’a été effectué en octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [P], [N] [F], Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F], et la SA SEYNA, représenté par leur mandataire commun la SAS GARANTME, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [P], [N] [F], Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] et la SA SEYNA, représentés par leur mandataire commun la SAS GARANTME, aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 6 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé en mars 2025 que les demandeurs rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [B] [K] [J] soutient qu’elle a réglé les loyers des mois de septembre et octobre 2024 mais que ces règlements n’apparaissent pas dans le décompte produit par le bailleur.
Il ressort des relevés de banque produits par la défenderesse que le 04 septembre 2024, les sommes de 462 euros et 150 euros ont été débitées de son compte bancaire et que le 29 octobre 2024, la locataire a effectué un virement de 462 euros au profit du bailleur.

Si les règlements de 462 euros et de 150 euros apparaissent dans le décompte produit par le bailleur, le virement SEPA de 462 euros du compte de la locataire vers le compte de Monsieur [F] le 29 octobre 2024 n’a pas été comptabilisé dans le décompte du bailleur et ce dernier ne prouve pas que cette somme aurait été rejetée. Il convient donc de déduire du décompte du bailleur la somme de 462 euros.

Après déduction des sommes versées par la caution selon quittances des 3 juillet 2023, 24 janvier 2024, 20 février 2024, 25 mars 2024, 23 avril 2024, 20 mai 2024, 21 juin 2024, d’un montant total de 3078,96 euros et la somme de 462 euros versée par la locataire et non prise en compte dans le relevé de compte du bailleur, il reste dû à Monsieur [P], [N] [F] et Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] une somme de 676,64 euros [4217,60 euros – (3078,96 euros + 462 euros)].

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [K] [J] à payer à Monsieur [P], [N] [F] et Madame [W], [I], [G] [X] épouse [F] la somme de 676,64 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juillet 2024.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 3078,96 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [B] [K] [J] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [K] [J] à payer à la SAS SEYNA la somme de 3078,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juillet 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la dette locative s'élève à 676,64 euros arrêtée au 1er mars 2025, mois de mars inclus.
Ce défaut de règlement à échéance des loyers et charges constitue un manquement de la locataire à ses obligations essentielles et déterminantes de la conclusion du contrat du bail, préalablement rappelée.
Toutefois, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [B] [K] [J] effectue des paiements réguliers et que le solde de la dette représente un peu plus d’un mois de loyer qui est de 462 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Madame [B] [K] [J], qui justifie de sa situation personnelle et financière que celle-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Il est justifié par ailleurs de la reprise de versement du loyer depuis plusieurs mois.

Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [K] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [B] [K] [J] à payer à la SA SEYNA, la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS