TJ 93008, 22 sept. 2025, RG 25/01821

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
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REFERENCES : N° RG 25/01821 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WMR

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Société [Localité 6] HABITAT

C/

Monsieur [S] [G]

Monsieur [W] [R]

Monsieur [B] [X]

Monsieur [L] [C]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 6] HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Présent et assisté de Me Dalia MIMOUN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle Partielle (25%) n°N930082025004125 en date du 27-03-2025

Monsieur [W] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [B] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [L] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Thomas GUYON
Me Dalia MIMOUN
Monsieur [W] [R]
Monsieur [B] [X]
Monsieur [L] [C]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 21 juillet 2022, l'OPH [Localité 6] Habitat devenu la société coopérative d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 6] Habitat (dit [Localité 6] Habitat) a donné à bail à Monsieur [S] [G] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3], [Localité 6].
Par actes de commissaire de justice délivrés à personne pour Monsieur [W] [R], et à domicile pour Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [X], et Monsieur [L] [C] le 21 janvier 2025, [Localité 6] Habitat a fait assigner Monsieur [S] [G], Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De prononcer la résiliation du contrat de bail de Monsieur [S] [G] ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [G], Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à [Localité 6] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [S] [G], Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] ;De condamner Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 2 000 € de dommages-intérêts ;De condamner solidairement Monsieur [S] [G], Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.L'audience s'est tenue le 23 juin 2025.
La présidente a procédé à la jonction des dossiers RG n°25/01821 et n°25/03183 sous le RG unique n°25/01821.
À cette audience, [Localité 6] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à ajouter un fondement à sa demande de résiliation en soutenant que l'obligation de résider dans le logement au moins huit mois par an n'est pas respectée.
Au visa des articles 1231-1 et 1728 du code civil, 10 de la loi du 1er septembre 1948, et 7, 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que le logement loué à Monsieur [S] [G] est en réalité occupé par Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] en violation de la législation relative aux HLM et des dispositions du bail. [Localité 6] Habitat indique qu'un constat a été établi faisant état de la présence d'autres occupants que le locataire dans les lieux, que des tiers possédent la copie du badge d'entrée de l'immeuble et que la consommation d'eau a beaucoup augmenté. Il allègue que la situation lui cause un préjudice en ce qu'il a été privé d'un locataire plus diligent et qu'il a été contraint d'engager une procédure judiciaire.
[Localité 6] Habitat considère que les pièces versées en défense ne sont pas de nature à démontrer l'habitation pérenne de Monsieur [S] [G] dans les lieux mais plutôt le contraire, au regard des dates du voyage invoqué (séjour de plus de six mois à l'étranger) et de l'adresse portée sur les certificats médicaux.
Monsieur [S] [G], assisté par son conseil, sollicite le rejet des demandes de [Localité 6] Habitat. Il soutient vivre dans les lieux seul, et que la présence des autres défendeurs était un fait isolé, du fait d'un tiers (Monsieur [W] [R]) et qu'il n'y a pas de sous-location.
Monsieur [S] [G] fait valoir ne pas avoir été présent entre octobre 2024 et mars 2025 du fait de problèmes de santé de son épouse qui vit à l'étranger. Il indique avoir laissé les clés du logement en son absence à Monsieur [W] [R], un ami, et que c'est ce dernier qui a introduit des tiers à son insu. Il relève que le commissaire de justice s'est déplacé trois fois, et n'a trouvé des personnes dans les lieux que la troisième fois. Monsieur [S] [G] soutient que la consommation d'eau est en dents de scie et qu'il est difficile de comprendre la facturation sur les quittances en raison de la variation de l'index. Il explique être seul dans les lieux depuis son retour et que les lits superposés observés par le commissaire de justice ne sont plus présents.
Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale est parvenue au tribunal avant l'audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [S] [G] à l'audience. Il est précisé qu'il est en situation de handicap reconnu par la MDPH et qu'une procédure de regroupement familial concernant son épouse est en cours.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivrée le 21 janvier 2025, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de location.
Conformément aux dispositions de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, dans les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyers modérés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il ressort des dispositions de l'article 1er II. 2° de l'ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 que les commissaires de justice, officiers publics et ministériels, peuvent notamment effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font alors foi jusqu'à preuve contraire.
Aux termes des articles 200 à 203 du code de procédure civile, les attestations sont produites par les parties ou à la demande du juge. L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
En tout état de cause, il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En ce sens, doit être souligné que le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Par suite, dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
En l'espèce, il est produit par [Localité 6] Habitat un procès-verbal de constat de maître [H], commissaire de justice, en date des 2 août 2024, 30 octobre 2024 et 13 novembre 2024, qui expose s'être rendu dans les lieux sis [Adresse 3], [Localité 6] loués par [Localité 6] Habitat à Monsieur [S] [G] et avoir constaté :

L'absence d'occupant dans les lieux répondant à ses appels les 2 août et 30 octobre 2024, y compris du locataire en titre Monsieur [S] [G].La présence de trois hommes dans les lieux le 13 novembre 2024, dont deux présentent des documents d'identité (Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [X]) et l'un un pass Navigo à son nom (Monsieur [L] [C]). Monsieur [W] [R] déclare vivre dans les lieux depuis plusieurs mois et Monsieur [L] [C] depuis deux mois. Ils indiquent être hébergés à titre gratuit et ne verser aucune somme au locataire.La présence de neuf couchages dans les lieux dont trois lits superposés dans le séjour, un lit double et un lit simple dans la chambre.La présence de nombreux effets masculins (vêtements, affaires de toilette, dizaines de paires de chaussures).Sur les décomptes locatifs produits par [Localité 6] Habitat, il est visible une variation des charges d'eau au fil des mois mais le mode de calcul de ces charges, le relevé du compteur et les éventuelles régularisations à la hausse ou à la baisse ne sont pas versés, empêchant d'analyser si ces variations sont réellement significatives et sur quelle période une facturation suspecte peut être établie – étant précisé que l'occupation des lieux par les défendeurs, au moins temporairement, n'est pas contestée.
En défense, Monsieur [S] [G] soumet des billets d'avion en date du 3 octobre 2024 ([Localité 10][Localité 9]) et du 12 mars 2025 (Kuwait-[Localité 10]). Ces billets ne semblent pas a priori correspondre à un aller-retour vers une même destination, à savoir le Bangladesh, où son épouse réside (comme cela résulte de l'acte de mariage et des certificats médicaux la concernant produits).
En revanche, Monsieur [S] [G] produit une attestation de Monsieur [W] [R], dans les formes requises par le code de procédure civile, où il déclare que Monsieur [S] [G] lui a confié les clés de son logement sis [Adresse 3], [Localité 6] durant son absence à compter du 6 octobre 2024, pour vérifier la maison et la boîte aux lettres. Il reconnaît y avoir temporairement séjourné, avec deux amis. Monsieur [W] [R] relate le constat effectué par le commissaire de justice et que les occupants ont tous quitté les lieux le lendemain. Il affirme avoir informé Monsieur [S] [G] de ces événements ultérieurement et avoir continué à venir seulement pour vérifier le courrier, raison pour laquelle il était dans les lieux quand « une dame » est venu lui remettre « des lettres » le 21 janvier 2025 (c'est-à-dire les assignations). Monsieur [W] [R] explique enfin que Monsieur [S] [G] est de retour dans les lieux depuis le 12 mars 2025.
De plus, Monsieur [S] [G] verse un contrat de travail à durée indéterminée signé le 4 mai 2025, une fiche de paie pour le mois de mai 2025, une assurance habitation datée du 6 juin 2025 et dont le contrat est à effet du 6 septembre 2023, des relevés de situation France Travail d'avril et mai 2025, et ses relevés d'imposition des trois dernières années, qui portent tous l'adresse du bail litigieux et sont de nature à établir la présence effective actuelle de Monsieur [S] [G] dans les lieux et son établissement durable sur le territoire (droits sociaux perçus, impôts établis, contrat de travail).
Il est également produit des photographies qui bien qu'ayant une valeur probatoire moindre car non circonstanciées (date de la prise de vue notamment), montrent le même logement que celui visité par le commissaire de justice, sans les multiples couchages observés au moment du constat.
Enfin, il sera relevé que les documents d'identité présentés par Monsieur [W] [R] et Monsieur [B] [X] au commissaire de justice ne portent pas l'adresse [Adresse 3], [Localité 6].
Par conséquent, il résulte de l'ensemble de ces éléments que sont uniquement établies :
L'absence de Monsieur [S] [G] des lieux entre les mois de novembre 2024 et mars 2025 : soit deux mois en 2024 et trois mois en 2025, ce qui ne constitue pas une violation de son obligation de résider dans l'appartement au moins huit mois par an,La résidence dans les lieux de Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] aux mois d'octobre et novembre 2024 : soit durant deux mois.Il y a lieu de rappeler sur ce point que les locataires sont tenus des actes des occupants de leur chef, et qu'en confiant ses clés à Monsieur [W] [R], dès lors occupant de son chef, Monsieur [S] [G] ne peut s'exonérer de toute responsabilité quant à cette occupation des lieux en violation des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées.
Néanmoins, cette occupation ne s'est produite qu'à une seule reprise depuis le début du contrat de bail en 2022, sur une période courte de deux mois, et à l'insu de Monsieur [S] [G] suivant l'attestation rédigée par Monsieur [W] [R]. Il n'est aucunement démontré qu'elle a donné lieu à la perception de sommes d'argent par le locataire.
[Localité 6] Habitat ne verse pas d'autres pièces ultérieures au constat du 13 novembre 2024 pour démontrer la persistance d'une inoccupation personnelle ou suroccupation du logement loué (nouveau constat, témoignages de voisins ou du gardien...)
Aucun autre trouble ni impayé de loyer n'est allégué ni caractérisé depuis l'entrée de Monsieur [S] [G] dans les lieux.
Monsieur [S] [G] justifie de sa situation personnelle (handicap reconnu, emploi nouvellement occupé, regroupement familial en cours), de nature à être fragilisée dans le cadre d'une expulsion.
Le manquement de Monsieur [S] [G] à ses obligations contractuelles, bien que caractérisé, n'est donc, au regard de la globalité de la relation contractuelle et de la situation des parties, et de la nécessaire protection du droit à la vie privée et familiale et du domicile du locataire, insuffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.
En conséquence, il convient de débouter [Localité 6] Habitat de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [S] [G], d'ordonner l'expulsion des défendeurs et de toutes ses demandes subséquentes.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
En l'espèce, si Monsieur [S] [G] a commis une faute en confiant ses clés à un tiers non de confiance qui y a introduit des occupants sans droit ni titre, il n'est pas caractérisé de préjudice de ce fait (impayés de loyer ou charges, dégradations...)
Les frais de procédure judiciaires seront quant à eux évoqués au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, il convient de débouter [Localité 6] Habitat de sa demande en paiement de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, bien que [Localité 6] Habitat succombe en ses demandes, au regard de la faute cependant caractérisée de Monsieur [S] [G] et des circonstances de l'espèce, il y a lieu de le condamner in solidum avec Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] au paiement des dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date des 2 août 2024, 30 octobre 2024 et 13 novembre 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu de la solution donnée au litige et par équité, [Localité 6] Habitat sera débouté de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,
DÉBOUTE [Localité 6] Habitat de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
DÉBOUTE [Localité 6] Habitat de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G], Monsieur [W] [R], Monsieur [B] [X] et Monsieur [L] [C] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date des 2 août 2024, 30 octobre 2024 et 13 novembre 2024 ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La greffière La juge