TJ 75056, 23 sept. 2025, RG 25/01843

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [C] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01843 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QIV

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDEUR
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01843 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QIV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 octobre 1981, la SA d’HLM Foyer du Fonctionnaire et de la Famille (FFF), aux droits de laquelle vient la SA Immobilière 3 F a donné à bail à M. [C] [S] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 205,70 francs, aujourd’hui égal à 112,43 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Immobilière 3 F a, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, fait signifier à M. [C] [S] un commandement de payer la somme en principal de 431,86 euros, correspondant à son arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, à peine de résiliation de son contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SA Immobilière 3 F a fait assigner M. [C] [S] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- condamner M. [C] [S] à lui payer la somme de 760,22 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
- à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire,
- ordonner l'expulsion du preneur sans délai et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 8 euros par jour de retard,
- condamner M. [C] [S] à lui payer, à compter du jugement, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer, l’assignation, éventuellement la saisie gagerie et plus généralement, tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SA Immobilière 3 F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 octobre 2024.

A l'audience du 1 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SA Immobilière 3 F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 1322,37 euros, arrêtée au 24 juin 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [C] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au bail, il sera relevé qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un bail soumis aux seules dispositions du code civil.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 28 octobre 1981 contient une clause résolutoire permettant la résiliation du bail un mois après la délivrance d'une simple sommation demeurée infructueuse. Un commandement de payer la somme en principal de 431,86 euros sous 15 jours a été signifié le 25 octobre 2024.

S’il correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement), il y a lieu de constater qu’il n’est pas conforme à la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, celle-ci prévoyant un délai d’un mois pour s’acquitter de la dette.

Toutefois, il résulte du décompte produit aux débats que le défendeur ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte que le délai de 15 jours par erreur mentionné ne lui cause pas de grief.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

M. [C] [S] étant sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [C] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA Immobilière 3 F produit un décompte démontrant que M. [C] [S] reste lui devoir la somme de 1322,37 euros à la date du 24 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date (mois de mai 2025 inclus).

Pour la somme au principal, M. [C] [S], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1322,37 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 431,86 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur celle de 328,36 euros à compter de l'assignation, et du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

M. [C] [S] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 25 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS