TJ 75056, 25 sept. 2025, RG 24/11270

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Arina LAMI SOURZAC ; Me Stéphane SALEMBIEN ; Monsieur [P] [V]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/11270 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCW

N° MINUTE : 5-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 septembre 2025

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Arina LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0380

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stéphane SALEMBIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R035

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2025
Délibéré le 25 septembre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 25 septembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/11270 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCW

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date 21 octobre 2008, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] ([Adresse 5]) a consenti à M. [J] [H] un bail d’habitation précaire d’une durée d’un an portant sur un local de 9,5 m² correspondant à une partie de loge de gardien scindée en deux, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 130 euros charges incluses et le versement d’un dépôt de garantie de 200 euros.

Lors de l’assemblée générale de copropriété du 10 novembre 2021, une résolution a été votée aux termes de laquelle il est demandé au syndic de « mettre tout en œuvre » pour récupérer ce local et de prévoir de le remettre dans son état initial.

Un congé pour reprise a été délivré à M. [J] [H] par commissaire de justice le 11 avril 2023, qui a été contesté par le preneur par courrier du 21 mai 2023.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires indique avoir constaté la présence d’un tiers, M. [P] [V], dans la loge prise à bail par M. [J] [H].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [J] [H] et M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir :
La résiliation judiciaire du bail conclu le 28 octobre 2008,L’expulsion de M. [J] [H] et celle de tous occupants de son chef et notamment de M. [P] [V], occupant sans droit ni titre, au besoin avec le concours de la force publique et le cas échéant, d’un serrurier, L’autorisation de séquestrer le mobilier présent dans le local, aux frais, risques et périls du preneur, La fixation du montant de l’indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer mensuel, soit 164,16 euros par mois, jusqu’à libération des lieux, La condamnation de M. [J] [H] à lui verser 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, La condamnation de M. [J] [H] à lui verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.
Lors de l’audience du 25 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic le cabinet GESTION TRANSACTIONS DE France (GTF) et représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite :
La résiliation judiciaire du bail conclu le 28 octobre 2008,L’expulsion de M. [J] [H] et celle de tous occupants de son chef et notamment de M. [P] [V], occupant sans droit ni titre, au besoin avec le concours de la force publique et le cas échéant, d’un serrurier, L’autorisation de séquestrer le mobilier présent dans le local aux frais, risques et périls du preneur, la remise en état des lieux avec fermeture de la porte séparant le local du local commercial loué par M. [J] [H] à la SCI CROILANDOBALDI et réouverture de la porte entre ledit local et la loge sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;La fixation du montant de l’indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer mensuel, soit 164,16 euros par mois, jusqu’à libération des lieux, La condamnation de M. [J] [H] à lui verser 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, La condamnation de M. [J] [H] à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.
M. [J] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande au juge de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros pour procédure abusive, Condamner le syndicat des copropriétaires à payer une amende civile de 3 000 euros, Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il convient de se reporter à leurs écritures et déclarations à l'audience, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du contrat

A titre liminaire, il sera relevé que si les parties consacrent des développements, dans leurs écritures et à l’oral, sur la question de la qualification du contrat, elles ne forment aucune demande en ce sens et ne tirent aucune conséquence juridique de l’applicabilité ou de l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, étant relevé qu’en l’espèce, dans un cas comme dans l’autre la résiliation judiciaire d’un contrat est régie par les articles 1224 et suivants du code civil.

Ainsi, il sera rappelé que selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Elle peut, en tout hypothèse, selon l’article 1227 du même code, être demandée en justice. En application de l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile fait obligation à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat signé entre les parties le 28 octobre 2008 contient, en page 4 (OBLIGATIONS DU PRENEUR) une clause imposant au locataire d’ « occuper personnellement les lieux loués : ne pas céder le contrat de location, ni sous louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le loyer ».

Or le syndicat des copropriétaires soutient que M. [J] [H] a sous-loué la partie de la loge prise à bail à M. [P] [V] et verse au dossier, pour en apporter la preuve :
Le contrat de bail d’habitation précaire signé par le syndicat des copropriétaires et M. [J] [H] le 28 octobre 2008 portant sur un local de 9,5 m² provenant de la scission de l’ancienne loge, Le contrat de location/colocation signé par M. [J] [H] et M. [P] [V] le 1er février 2022 portant sur un logement meublé de 75m² et comprenant 3 pièces principales, Une attestation de M. [P] [V] déclarant louer « la pièce située juste à côté de l’ancienne loge auprès de M. [J] [H] pour la somme de 650 euros par mois et un supplément de 24 euros par mois pour le ménage ».
M. [J] [H], en défense, indique qu’il est également locataire de locaux commerciaux attenant à la loge et qu’il en a sous-loué une partie, ainsi que le bail consenti par la SCI CROILANDOBALDI l’y autorise, à M. [P] [V], lequel n’occupe donc pas la loge litigieuse.

Il résulte des pièces susmentionnées que la consistance des locaux pris à bail par M. [J] [H] et celle de ceux qu’il a donnés en location à M. [P] [V], aux termes des contrats de bail produits, diffère de soorte qu’il n’est pas établi par le requérant qu’il s’agit du même endroit.

De plus, M. [P] [V] précise bien que la pièce qu’il occupe se situe « à côté de l’ancienne loge ». Si ces déclarations ne concortent pas avec le bail qu’il a signé avec M. [J] [H] (aux termes duquel trois pièces sont mentionnées), cette contradiction est insuffisante à prouver que qu’il occupe la loge litigieuse, M. [P] [V] pouvant en effet occuper une partie des locaux commerciaux pris à bail par M. [J] [H].

C’est d’ailleurs bien ce que soutient M. [J] [H] qui précise bien en page 2 de ses conclusions, que la surface de 75m², objet du contrat signé avec M. [P] [V] , n’inclut pas la partie en contrebas donnant sur la cour. Ainsi, les 75 m² évoqués ne correspondent pas à la totalité du local commercial, dont M. [J] [H] indique garder la jouissance et qui, d’après ses plans, comprennent en contrebas une cuisine une salle de bain, ce qui est de nature à rendre plausibles les allégations selon lesquelles il demeure bien lui-mêm dans la loge tout en ayant accès indépendant aux commodités.

A cet égard, il sera relevé que le demandeur ne produit aucun plan des lieux permettant d’avoir une vision claire de l’agencement des locaux et qu’il se trouve ainsi particulièrement mal-fondé relever de prétendues erreurs de métrage faits par M. [J] [H]

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce qu’il allègue, à savoir, que les locaux loués par M. [P] [V] correspondent bien à la loge donnée à bail à M. [J] [H]. Il échoue donc à démontrer un quelconque manquement de la part de M. [J] [H] à ses obligations et sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, séquestration du mobilier aux frais du défendeur et fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de remise en état des lieux

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne fonde cette demande ni en droit ni en fait. En effet, elle ne développe aucun moyen juridique au soutien de cette prétention et ne verse aucune pièce permettant de se représenter la configuration des lieux avant la prise à bail de la loge par M. [J] [H] et de la comparer avec l’état actuel des lieux.

Par ailleurs, elle ne dirige cette demande à l’encontre d’aucune défendeur.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si les articles 1217 et 1231-1 du code civil permettent à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, de demander l’allocation de dommages et intérêts, la responsabilité du débiteur de l’obligation en question ne peut être retenue que s’il est rapporté la preuve de la faute qu’il a commise.

C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires soutient que M. [J] [H] commet une faute d’une part, en sous-louant la loge et d’autre part, en ne restituant pas les lieux en dépit du congé qui lui a été délivré. Il estime qu’il subit un préjudice de ne pouvoir vendre le local litigieux ou le transformer en local à vélo.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que M. [J] [H] sous-loue la loge litigieuse. D’autre part, il se fonde sur un congé contesté par M. [J] [H], dont il ne demande pas la validation dans le cadre de la présente procédure et ne prouve pas non plus la faute qui découle de son maintien dans les lieux.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [J] [H]

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Cependant, M. [J] [H] ne démontre pas que l’exercice par le syndicat des copropriétaires de son droit d’ester en justice a dégénéré en faute et qu’il est constitutif d’un abus dans la mesure où, s’il soutient que la demande en résiliation judiciaire n’avait que vocation à palier un congé manifestement entaché de nullité, il n’en a pas demandé l’annulation et que ce fait n’est donc pas démontré.

Ainsi, ses demandes de dommages et intérêts et de condamnation au paiement d’une amende civile seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser à M. [J] [H] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à la somme de 1 000 euros.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS