TJ 13055, 25 sept. 2025, RG 22/07660

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/07660 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2HYH

AFFAIRE :

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE (la SELARL DEFENZ)
C/
S.C.I. [T]-[F] (la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats
Madame Olivia ROUX, lors du délibéré

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Par Mme Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 428 268 023, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,
dont le siège social est sis 1 Cours Antoine Guichard - 42000 SAINT ETIENNE

représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. [T]-[F]
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE sous le numéro 342 428 463, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,
dont le siège social est sis La Tourtelle- 510 Route Départementale 8N - 510 Route Départementale 8 N - 13400 AUBAGNE / FRANCE

représentée par Maître Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

Exposé du litige

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 21 et 24 décembre 1990, la SCI [T]-[N] a donné à bail à la société Casino Etablissements Economiques du Casino-Guichard-Perrachon et Compagnie, aux droits de laquelle est venue la société Distribution Casino France, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble plus vaste sis à Marseille, 191/193/195 Boulevard Baille, Boulevard Jean Moulin et rue Bravet n°14/16/18, pour une durée de 9 années à compter du 23 octobre 1990 et en renouvellement d’un précédent bail.
Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 30 juin et du 15 juillet 2003 pour une durée de 9 ans à compter du 30 septembre 2003. Il a ensuite été renouvelé par anticipation par acte sous seing privé des 2 et 5 septembre 2008 pour une durée de 9 années à compter du 30 septembre 2008, moyennant un loyer mensuel de 575 000 euros, hors taxes.

Les locaux sont désignés comme suit par l’avenant des 2 et 5 septembre 2008 :
1/ Au rez-de-chaussée :
Un local commercial d’une surface totale de 2 253 m2, dont 1361,30m2 de surface de vente, et le surplus à usage de dépôts, ateliers, réserves, chambres froides, services sociauxUn parking de 1680 m2 pouvant contenir 38 voitures, situé au Nord du supermarché et prenant accès sur le Boulevard Jean Moulin et sur la rue Bravet, Un quai de déchargement d’une surface de 203,80 m2, avec aire de stationnement, ayant accès sur la rue Bravet
2/ Au sous-sol :
Un local de 207 m2, à usage de vestiaires, locaux techniques etcUn local en sous-sol de 1945 m2, nouvellement affecté à usage de supermarché, annexes et locaux techniques, conformément à l’autorisation d’extension obtenue par le locataire auprès de la CDEC, le 18 juillet 2008
3/ En terrasse :
Un parking au-dessus du local commercial d’une surface de 3150 m2, pouvant contenir 98 voitures, prenant accès par une rampe partant du parking du rez-de-chaussée- Ces locaux dépendent d’un immeuble plus vaste soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic étant Foncia.
- Conformément à la clause de destination, le preneur exploite dans les lieux loué un supermarché Casino.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2017, le bailleur a donné congé pour le 29 septembre 2017, avec offre de renouvellement pour une durée de 9 années à compter du 30 septembre 2017, moyennant un loyer déplafonné à la somme de 800 000 euros hors taxes.

Le preneur ayant opposé le plafonnement et demandé en conséquence la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 610 000 euros, le bailleur a saisi le Tribunal judiciaire de Marseille, qui, par jugement en date du 13 janvier 2020, a constaté le renouvellement du bail aux mêmes conditions et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

Par lettre recommandée du 6 avril 2022, reçue le 7 avril 2022, la société Distribution Casino France a sollicité le remboursement de la somme totale de 395 385,41 euros à la SCI [T] [F] au titre de :
La refacturation des charges de copropriété toutes taxes comprises, montants sur lesquels le bailleur applique à nouveau la TVARefacturation des provisions « fonds ALUR » appelées par le syndic de copropriété, en l’absence de toute clause du bail le permettantRefacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en l’absence de toute stipulation expresse dans le bailRefacturation d’une provision pour travaux de ravalement, en l’absence de stipulation expresse du bail et sans aucune transmission de facture d’arrêté de charges travaux, ni même de précision sur le détail de ces travaux.Par lettre recommandée en date du 4 mai 2022, la Société Distribution Casino France a vainement mis en demeure la SCI [T] [F] de communiquer l’ensemble des pièces comptables et techniques listées dans le courrier du 6 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, la société Distribution Casino France a fait assigner la SCI [T]-[F] devant le tribunal de grande instance de Marseille, devenu le 1er janvier 2020 tribunal judiciaire de Marseille en application des articles R. 211-2 du code de l’organisation judiciaire et 40 du décret n° 2019-912 du 30 août 2019, aux fins de remboursement de charges dans le cadre d’un bail commercial.

La clôture de l’instruction a été fixée au 9 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, la société Distribution Casino France demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal,
Condamner la SCI [T]-[F] à payer à la Société Distribution Casino France avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 avril 2022, et capitalisation annuelle des intérêts : La somme de 130 211 euros perçue au titre de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2017 à 2023, La somme de 248 089, 82 euros toutes charges comprises, perçue au titre de la refacturation des travaux de ravalement de l’immeubleLa somme de 33 259,95 euros toutes charges comprises, perçue au titre de la refacturation des provisions « fonds ALUR »La somme de 22 455,26 euros perçue au titre de la TVA sur les charges de copropriété redditionnées par le syndic lors des 5 exercices annuels 2016 à 2021
A titre subsidiaire,
Condamner la SCI [T]-[F] à payer la somme de 41 348,30 euros, avec intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure du 6 avril 2022, au titre de la TVA perçue sur la refacturation des travaux de ravalementEn tout état de cause,
Débouter la société SCI [T]-[F] de toutes ses demandesCondamner la SCI [T]-[F] à payer à la société Distribution Casino France une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI [T]-[F] aux dépensA l’appui de ses demandes, la SAS DISTRIBUTION CASINO soutient, concernant la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le bailleur n’était pas fondé à refacturer les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, s’appuyant sur plusieurs arrêts de la Cour de Cassation, notamment l’arrêt de principe rendu le 13 juin 2012 qui indique que s’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle. Or, la SAS DISTRIBUTION CASINO soutient qu’en l’espèce, la seule stipulation relative aux taxes dans le bail commercial se trouve à l’article 4 du contrat : « Contributions et charges ». Cet article ne vise pas expressément la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La société démontre notamment que l’alinéa 1 ne vise que les impôts dont le preneur est le redevable légal, ainsi que les charges de ville, police et voirie dont les locataires sont ordinairement tenus. De plus, l’alinéa 2 ne vise que « la contribution foncière », soit la taxe foncière. La SAS DISTRIBUTION CASINO sollicite donc la condamnation du bailleur sur le fondement de la répétition de l’indu le remboursement des sommes perçues lors des 5 dernières années précédant la demande, soit une somme de 96 587,92 euros.

Concernant la refacturation d’une provision pour travaux de ravalement, la SAS DISTRIBUTION CASINO fait valoir l’absence de stipulation expresse dans le bail commercial relative au paiement des travaux de ravalement, se basant sur plusieurs arrêts de la Cour de Cassation qui rappelle la condition de la stipulation d’une clause expresse dans le contrat de bail pour facturer les travaux de ravalement. Elle rappelle les dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce (sous l’empire du bail renouvelé le 30 septembre 2017) qui prévoient que les dépenses relatives aux grosses réparations ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux mais aussi les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, ne peuvent être imputés au locataire. La SAS DISTRIBUTION CASINO soutient que les travaux de ravalement de l’immeuble sont des charges exceptionnelles et non ordinaires, ne pouvant être facturées sur la base d’une clause générale visant les charges de copropriété. Par ailleurs, la société soutient qu’au regard du prix de l’appel de fonds du syndic, à savoir 559 224,85 euros, les travaux relèvent de grosses réparations. Le bailleur n’ayant pas fourni de détails des travaux effectués et leur descriptif, il n’a pas été possible de vérifier leur nature.

Concernant la refacturation des provisions relatives à l’article 14-2 de la Loi ALUR qui prévoit une provision légale, que le syndic appelle avant toute décision de réalisation de travaux, afin de les pré financer si l’éventualité se présente, la SAS DISTRIBUTION CASINO explique n’avoir eu aucun justificatif de travaux justifiant l’appel de cette provision. Le bailleur n’a pas non plus transmis l’état récapitulatif annuel des charges.

Concernant la refacturation des charges de copropriété toutes taxes comprises, la SAS DISTRIBUTION CASINO explique que le bailleur a refacturé le montant toute charges comprises des charges de copropriété, sur lequel il applique également la TVA. Le preneur paie donc deux fois la TVA, à la fois sur les dépenses de copropriété payées par le syndic et qui lui sont refacturées in fine TVA incluse et sur la refacturation des charges de copropriété.

La SAS DISTRIBUTION CASINO sollicite également 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en raison de l’inertie du bailleur.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2024, la SCI [T]- [F] sollicite de :
Déclarer recevable ses demandesDébouter la société SAS DISTRIBUTION CASINO France de l’ensemble de ses demandesCondamner la société SAS DISTRIBUTION CASINO France aux dépens Condamner la société SAS DISTRIBUTION CASINO France à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileA l’appui de ses demandes, la SCI [T]-[F] soutient, concernant la demande de remboursement de la somme perçue au titre de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, au titre de l’article 1104 du Code Civil. La SCI [T]-[F] fait également valoir que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties, au titre de l’article 1156 du Code Civil. Il invoque également le principe d’estoppel défini par la Cour de Cassation comme le fait qu’une partie ne peut se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers. Il invoque cet argument de droit pour souligner que la SAS DISTRIBUTION CASINO a toujours remboursé au bailleur la contribution foncière en intégralité, comprenant la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Enfin, la SCI fait référence à l’article L145-40 code de commerce et définit la taxe d’enlèvement des ordures ménagères comme une contribution financière due par les usagers d’un service d’enlèvement et de traitement des déchets qui est légalement récupérable auprès du locataire.

La SCI fait valoir qu’en l’espèce, dans la procédure en fixation du loyer renouvelé le 30 septembre 2017, par devant le juge des loyers commerciaux, la SAS DISTRIBUTION CASINO a sollicité la déduction au montant du loyer annuel renouvelé, de l’intégralité de la contribution financière mise à sa charge et remboursée en 2017, soit la somme totale de 79 710 euros, comprenant 18 843 de taxe d’enlèvement d’ordure ménagère. La SCI soutient également qu’au terme de l’article 4 du contrat de bail commercial intitulé « contribution et charges », les parties ont expressément convenu que la contribution foncière était intégralement réglée par le preneur.

Concernant la demande de remboursement de la somme perçue au titre de la refacturation des travaux de ravalement de l’immeuble, la SCI [T]-[F] soutient, sur le fondement de l’article 1103 du Code Civil, que l’exécution des travaux de ravalement des façades avant et arrière a été décidé par l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires, six mois avant le renouvellement du bail au 30 septembre 2017. Le syndicat a été autorisé par cette même Assemblée Générale à procéder, selon la clé de répartition : « Charges dépenses ravalement, clef 449 » aux appels de provision à 100%.

La SCI soutient que conformément aux dispositions du contrat de bail en cours, à savoir le bail renouvelé à compter du 30 septembre 2008 et jusqu’au 29 septembre 2017 par l’Avenant de Renouvellement n°2, la SCI a refacturé la provision de travaux de ravalement appelée par le syndicat des copropriétaires le 5 juillet 2017. Selon la SCI, le contrat de bail prévoit que le preneur supportera l’intégralité des charges de copropriété, dans l’article IV « Charges » de l’avenant de renouvellement n°2.

La SCI fait également valoir que la formulation concernant les charges dans le contrat de bail a été modifié au regard du changement de régime juridique avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel en date du 18 juin 2014. En effet, avant l’entrée en vigueur de cette loi, la répartition des charges et travaux était librement déterminée par les parties dans le contrat de bail. Toutefois, le changement de régime juridique par la loi Pinel a amené la SCI à modifier les clauses du contrat de bail sur les charges, cette formulation change de « participera à toutes les charges » à « supportera l’intégralité des charges de copropriété ».

La SCI rappelle la définition des charges de copropriété, qu’elle définit comme un ensemble des obligations financières et des responsabilités des copro pour l’entretien, la conservation, et l’administration des parties communes de l’immeuble. Elle fait valoir que les charges exceptionnelles entrent dans les charges de copropriété.

Concernant la demande de remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les charges de copropriété, la SCI fait valoir que le 21 avril 2022, elle a transmis à la SAS DISTRIBUTION Casino, l’ensemble des régularisations de charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2021. Cette régularisation inclut la rectification de l’erreur de la facturation de la TVA pour ladite période. Elle fait également valoir qu’elle a établi des factures d’avoirs pour chaque année au profit de la SAS DISTRIBUTION CASINO desquelles on peut constater la déduction des montants de la TVA. Enfin, la SCI soutient que les factures ont été établies et transmises avant la délivrance de l’assignation du 13 juillet 2022, de sorte que la SCI a régularisé cette erreur avant sa saisine.

Concernant la demande de remboursement des Fonds « ALUR » formulée par la SAS DISTRIBUTION CASINO, la SCI invoque l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit les charges. Selon la SCI [T]-[F], le bail peut prévoir le remboursement par le locataire des charges de copropriété afférentes aux lieux loués sous réserve que les charges non imputables par application de l’article R145-35 du Code de Commerce soient déduites du décompte adressé au locataire.

La SCI [T]-[F] fait valoir que les fonds ALUR débloqués sont des réserves financières constituées au sein de la copropriété BAILLE à la demande du syndic en vue de réaliser des travaux de maintenance des ascenseurs de l’immeuble, entretien ou d’amélioration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Pour la SCI, il ne s’agit pas de grosses réparations visées par l’article 606 du Code Civil.

MOTIFS :

Préalablement, sur la loi applicable au présent litige :
Il importe de rappeler que la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, ont introduit dans le Code du Commerce de nouvelles dispositions encadrant la refacturation des charges, taxes et travaux, aux articles L145-40-2 et R145-35 à R.145-37 du Code de Commerce.

Selon l’article 21 de la loi du 18 juin 2014,
« I. - Le 2° de l'article 2 de la présente loi s'applique à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la même loi.
II. - Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.
III. - L'article 14 de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. »

En l’espèce, le contrat de bail commercial a été renouvelé le 30 septembre 2017, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 ont donc vocation à s’appliquer au présent litige.

I/ Sur la demande de remboursement de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

L’article 1134 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article L145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Par ailleurs, la Cour de Cassation a posé pour principe que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une disposition expresse du bail.

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. ».
En l’espèce, par jugement du 7 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 30 septembre 2017 aux mêmes clauses et conditions que l’avenant au contrat de bail des 5 et 2 septembre 2008, à l’exception de la clause relative à la caution bancaire qui a été réservée.
Concernant les charges, le contrat de bail conclu les 2 et 5 septembre depuis 2008 dispose dans son article 4, « Charges et conditions » sous-titre 4 « contributions et charges » que « le preneur acquittera les contributions personnelles, mobilières, les taxes professionnelles et impôts de toute nature lui incombant, ainsi que les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus, de manière qu’aucun recours ne puisse être exercé à ce sujet contre le bailleur. De même, le « preneur » aura à sa la charge le paiement de la contribution foncière. »
Dans l’article 6 du même contrat de bail, il est stipulé que «le preneur supportera l’intégralité des charges de copropriété ».
Ainsi, il n’est pas fait de mention expresse relative au paiement de la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère par le preneur. En effet, la formulation « personnelles, mobilières, les taxes professionnelles et impôts de toute nature lui incombant, ainsi que les charges de ville et de police » ou “contribution foncière” n’est pas assez claire et précise pour en déduire que le preneur est redevable de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères.
D’autre part, le paiement d’une somme non due, ne vaut pas à soi seul, renonciation non équivoque à se prévaloir du caractère indu.
Ainsi, la SCI [T]-[F] sera condamnée au paiement de l’addition des sommes suivantes :
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2017 : 19 691 eurosTaxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2018 : 19 620 eurosTaxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2019 : 18 419 eurosTaxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2020 : 18 255 eurosTaxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 : 18 231 eurosTaxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2022 : 18 075 eurosTaxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 : 18 020 eurosSoit la somme 130 211 euros au titre du remboursement de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au regard du décompte actualisé fourni par le preneur.
II/ Sur la demande de remboursement de la provision pour travaux de ravalement et des provisions fonds ALUR

L’article R.145-35 du Code de commerce dispose :

« Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. »
Ces dispositions sont d’ordre public et elles ne peuvent être dérogées par les stipulations d’un contrat.

L’article 606 du Code civil dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Sur l’appel de fonds « ALUR », l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. »
En l’espèce, les travaux dont la SAS DISTRIBUTION CASINO sollicite le remboursement concernaient des travaux de ravalement de façade de l’immeuble. Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 30 mars 2017 fait état du vote à l’unanimité pour les travaux suivants :
Le remplacement de l’alimentation verticale eau froide générale du bâtiment
En vue du ravalement des façades avant et arrière du 191 Boulevard Baille, l’Assemblée Générale a décidé d’entreprendre la deuxième phase relative à la maîtrise d’œuvre. Pour ce faire, l’Assemblée générale a confié la réalisation de ces travaux à l’agence BERGER LE FRANC pour un montant de 26 328,50 euros toutes charges comprises
L’Assemblée générale a décidé l’exécution des travaux de ravalement des façades avant et arrière du 191 Boulevard Baille. Elle a confié la réalisation de ces travaux à l’entreprise SGPM pour un montant de 501 479 euros toutes charges comprises, auquel il convient d'ajouter 10 745,46 euros pour le coût de l’assurance Dommage Ouvrages obligatoire, soit un budget de 512 225,53 euros toutes charges comprises.
L’Assemblée générale a décidé de la réalisation de la deuxième phase relative à la mission de coordination sécurité protection de la santéAinsi, la société SAS DISTRIBUTION CASINO a été facturée d’une somme de 206 741,52 euros au titre de l’appel des provisions pour les travaux de ravalement de façade. Or, au regard de la nature des travaux votés en assemblée générale, ceux-ci relèvent de grosses réparations comme le décrit l’article 606 du Code Civil puisqu’ils touchent les gros murs et les voûtes. La charge du paiement de ces travaux ne sont donc pas imputables au locataire mais au propriétaire.
Ainsi, même si l’avenant de renouvellement de bail commercial en date du 2 septembre 2008 et du 5 septembre 2008, prévoit dans son article 3 que le preneur fera faire, à ses frais, indépendamment des réparations locatives, toutes autres réparations ordinairement à la charge des propriétaires, qui seraient nécessaires aux dits locaux en cours du bail, même celles prévues par l’article 606 du Code civil, cette clause ne pourra s’appliquer en l’espèce. En effet, les dispositions précédemment citées du code de commerce étant d’ordre public, cette disposition contractuelle ne saurait s’appliquer au contrat de bail tel que renouvelé le 30 septembre 2017.
Sur l’appel de fonds ALUR, suivant le raisonnement ci-dessus, ces fonds sont à la charge du propriétaire et non du locataire puisque les fonds ALUR ne concernent pas les frais d’entretien à la charge habituellement du locataire mais des grosses réparations. En effet, l’article 20 du procès-verbal de l’assemblé générale du 30 mars 2017 autorise un appel de provisions selon la clé de répartition « CHARGES DEPENSES RAVALEMENT, CLE 449 », ainsi que dans l’article 18, « CHARGES DEPENSES BATIMENT G, CLE 71 ».
Toutefois, la société SAS DISTRIBUTION CASINO ne produit que des annexes de tableaux de ses paiements pour les fonds ALUR et non des factures acquittées. Elle ne produit qu’une facture en date du 19 mars 2022 dans laquelle la SCI [T] [N] facture 1202,44 euros au titre de l’appel n°3 des fonds de travaux ALUR.
La SCI [T]-[F] sera donc condamnée à payer la somme de 206 741,52 euros toutes charges comprises à la société SAS DISTRIBUTION CASINO au titre de la refacturation de l’appel de provisions pour les travaux de ravalement de la façade.
Elle sera également condamnée à payer la somme de 1202,44 euros au titre de l’appel n°2 des fonds de travaux ALUR à la société SAS DISTRIBUTION CASINO.
III/ Sur la demande de refacturation des charges de copropriété toutes taxes comprises

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. ».
En l’espèce, la société SCI [T]-[F], dans ses conclusions, reconnaît avoir fait une erreur de facturation, notamment sur la TVA. Elle produit des pièces justifiant les remboursements ci-dessous détaillés :
481,34 euros au titre de la TVA sur l’avoir du 21 avril 2022 pour la régularisation du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017405,87 euros au titre de la TVA sur l’avoir du 21 avril 2022 pour la régularisation du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018627,39 euros au titre de la TVA sur l’avoir du 21 avril 2022 pour la régularisation du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019319,86 euros au titre de la TVA sur l’avoir du 21 avril 2022 pour la régularisation du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020695,24 euros au titre de la TVA sur l’avoir du 21 avril 2022 pour la régularisation du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, Soit un total de 2529,7 euros.
La demande de la société SAS DISTRIBUTION CASINO en remboursement de la TVA au titre des charges de copropriété sera donc déboutée puisque la SCI [T]-[F] a déjà réglé sa dette ;
Par ailleurs, le tribunal ayant fait droit à la demande de la SAS DISTRIBUTION CASINO en remboursement des frais de travaux de ravalement, sa demande de remboursement de la TVA à ce titre est devenue sans objet.
IV/ Sur les intérêts moratoires et la capitalisation des intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l’espèce, la SCI [T]-[F] sera condamnée à payer les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation de la SAS DISTRIBUTION CASINO, soit le 13 juillet 2022.
La capitalisation des intérêts de retard, fondée sur l’article 1343-2 du code civil, dus pour au moins une année entière sera par ailleurs ordonnée à compter de la date de l’assignation de la SAS DISTRIBUTION CASINO, soit le 13 juillet 2022.
V/ Sur les demandes accessoires
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SCI [T]-[F], partie perdante sur l’action principale, sera condamnée aux dépens.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Condamnée aux dépens, la SCI [T]-[F] versera à la société SAS DISTRIBUTION CASINO une somme qu'il est équitable de fixer à 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant contradictoirement, en premier ressort, CONDAMNE la SCI [T] [F] au paiement de la somme de 130 211 euros au titre du remboursement de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à la SAS DISTRIBUTION CASINO France avec intérêt au taux légal à compter de son assignation, soit le 13 juillet 2022 et capitalisation des intérêts à compter de cette date ; CONDAMNE la SCI [T] [F] au paiement de la somme de 206 741,52 euros au titre de la refacturation de l’appel de provisions pour les travaux de ravalement de la façade, à la SAS DISTRIBUTION CASINO avec intérêt au taux légal à compter de son assignation, soit le 13 juillet 2022 et capitalisation des intérêts à compter de cette date ; CONDAMNE la SCI [T] [F] au paiement de la somme de 1202,44 euros au titre de l’appel n°3 des fonds de travaux ALUR à la société SAS DISTRIBUTION CASINO avec intérêt au taux légal à compter de son assignation, soit le 13 juillet 2022 et capitalisation des intérêts à compter de cette date ; DEBOUTE la SAS DISTRIBUTION CASINO de sa demande de remboursement des taxes au titre des charges de copropriété ; DEBOUTE la SCI [T] [F] de ses plus amples demandes ; CONDAMNE la SCI [T] [F] aux dépens ; CONDAMNE la SCI [T] [F] à payer à la SAS DISTRIBUTION CASINO une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.