TJ 44109, 22 août 2025, RG 25/01716

Minute n° 25/329

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 22 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1]
représenté par son syndic la SARL LEOPOLD SYNDIC
[Adresse 3]
[Localité 2]

Demandeur représenté par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Madame [S] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Défenderesse non comparante

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Juillet 2025
date des débats : 04 Juillet 2025
délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01716 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NZW4

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] située à [Localité 1] a fait assigner Mme [S] [R] aux fins de paiement des sommes de :
4 365.85 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 13 mars 2025
202.75 euros au titre des frais de recouvrement,
1 000 euros de dommages et intérêts,
1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] fait valoir que Mme [S] [R] est copropriétaire des lots n°15 et 33 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1]. A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Elle paie irrégulièrement les charges qui lui incombent laissant se créer une dette en dépit des relances et mises en demeure.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Mme [S] [R] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a comparu représentée par son conseil et le délibéré a été fixé au 22 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Mme [S] [R], ni présente ni représentée, a été citée conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments lprésentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] produit aux débats :
- un relevé de propriété de Mme [S] [R] portant sur la propriété des lots n°15 et 33 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1],
- le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4 568.60 euros au 13 mars 2025,
- les appels de fonds et répartition de charges du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,
- les relances et mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception
- les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 9 novembre 2022, 23 janvier 2024 et16 décembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026,
- la nomination de la SARL LEOPOLD SYNDIC en qualité de syndic lors de la délivrance de l’assignation.

Il découle des pièces produites que Mme [S] [R] est copropriétaire non occupante dans la résidence [Adresse 1].
En dépit de mises en demeure, elle ne paye pas régulièrement les charges de copropriété. Elle a effectué deux paiements volontaires le 10 février 2021 et le 12 juillet 2021. Elle n’a plus rien payé depuis lors.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, la somme de 142.75 euros au titre des frais d’assignation du 5 janvier 2025 sera à prendre en compte au titre des dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] [R] reste redevable de la somme de 4 365.85 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 13 mars 2025.

Mme [S] [R] sera également condamnée au paiement de la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, Mme [S] [R] a été mise en demeure par courriers recommandés le 19 novembre 2024 et le 19 février 2025 ce dernier ayant été remis à la destinataire le 5 mars 2025.

Un décompte actualisé produit pour la seule information du tribunal illustre que la créance détenue par le syndicat des copropriétaires va s’accentuant.

Il s’ensuit que la carence de Mme [S] [R] est manifeste et elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [R] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS