TJ 06088, 17 sept. 2025, RG 21/01282

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [B], [N] [B] veuve [D] c/ [V] [R], S.A. ALLIANZ, [Q] [M], [Z] [E] veuve [R], [Y] [R], [U] [R], S.A.R.L. RIVIERA TS IMMOBILIER, [T] [I], [W] [R], Entreprise [P] [K], [X] [R]

MINUTE N°
Du 17 Septembre 2025

2ème Chambre civile
N° RG 21/01282 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NMTH

Grosse délivrée à

- Me Caroline BOZEC
- la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES
- Me Julien DARRAS
- la SCP DONNET - DUBURCQ
- Me Thierry TROIN
- la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS

expédition délivrée à

le 17 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
dix sept Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 5 Mai 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame MORA
Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA
Assesseur : Karine LACOMBE
Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le XXX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 17 Septembre 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [N] [B] veuve [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [V] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal, assureur de M. [Q] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Caroline BOZEC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
Monsieur [Q] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
défaillant
Madame [Z] [E] veuve [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Monsieur [Y] [R]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Monsieur [U] [R]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.R.L. RIVIERA TS IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne AGENCE ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [T] [I]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [W] [R]
[Adresse 9]
[Localité 1]
représenté par Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Entreprise [P] [K], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
[Localité 5]
défaillant
Madame [X] [R]
[Adresse 11]
[Localité 6]
représentée par Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Compagnie d’assurance PROTEC BTP, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 12]
représentée par Me Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d’huissier en date des 15,17,18,19,24,25 et 26 février 2021 aux termes desquels Monsieur [F] [B] et Madame [N] [D] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [Q] [M], la SA ALLIANZ IARD,recherchée en tant qu’assureur de Madame [Z] [E] veuve [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R] venant aux droits de Monsieur [C] [R], devant le tribunal de céans;

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de procédure RG 21/1282.

Vu les exploits d’huissier en date des 2, 4 et10 août 2021 aux termes desquels Madame [Z] [E] veuve [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R] ont fait assigner la SARL TS IMMOBILIER, madame [T] [I] et l’entreprise [P] [K] devant le tribunal de céans ;

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de procédure RG 21/3074.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Vu les conclusions de la société d’assurances Compagnie PROTEC BTP (RPVA 1er août 2022), recherchée en sa qualité d’assureur de monsieur [C] [R] aux termes desquelles elle est intervenue volontairement à la procédure ;
 
Vu les conclusions de Monsieur [F] [B] et Madame [N] [D] épouse [B] (RPVA 21 mars 2025 et signifiées par exploit d’huissier des 25 et 27 mars 2025 à [Q] [M] et à monsieur [S] [O] [P] à l’enseigne [P] [K] ) qui sollicitent, au visa des articles 1240 et suivants du Code Civil, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, des articles 9 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article L.113-1 du Code des Assurances, de voir :
- statuer ce que de droit sur la mise en cause de Monsieur [P] [S] [O] à l’enseigne [P] [K].
- condamner sous astreinte de 150 € par jour de retard Monsieur [Q] [M] et les Consorts [R] à procéder aux travaux de mise hors d’eau de leur appartement respectif en réalisant les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 12 de son rapport d’expertise à savoir notamment :
- Pour Monsieur [Q] [M] : la reprise des travaux de la salle de bain avec réalisation de l’étanchéité sous la faïence et remplacement de la canalisation fuyarde des WC.
- Pour les Consorts [R] : la réfection de la douche (bac de douche) avec réalisation de l’étanchéité sous la faïence.
- condamner in solidum Monsieur [Q] [M] et les Consorts [R] ainsi que la SA ALLIANZ IARD et la Société PROTOEC BTP à leur payer les sommes suivantes :
-10.315,25 € au titre des travaux de réparation de leur logement
-1.800 € au titre du suivi des travaux par un maitre d’œuvre
-472 € au titre du remplacement de l’armoire
-42.400 € de janvier 2015 à octobre 2023 au titre du préjudice de jouissance, à parfaire.
- condamner in solidum Monsieur [Q] [M] et les Consorts [R] ainsi que la SA ALLIANZ IARD et la Société PROTOEC BTP à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

Vu les conclusions de Madame [Z] [E], veuve de Monsieur [C] [R],Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R] , Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R], tous venant aux droits de Monsieur [C] [R] (RPVA 28 mars 2025 ) qui sollicitent de voir :
- Juger que le sinistre intervenu chez feu M.[R] n’a participé qu’à 1/6 ème de la sinistralité intervenue chez les époux [B] et des préjudices invoqués par ces derniers ;
- Réduire en conséquence les demandes des époux [B] et limiter leur responsabilité en proportion, soit à 1/6ème des sommes qui pourraient être prononcées ;
- Constater qu’ils ont fait réaliser les travaux validés par l’Expert judiciaire et destinés à mettre fin aux désordres selon facture de la SARL DOG II en date du 5 octobre 2020
- Débouter les époux [B] de leur demande de condamnation à leur faire réaliser les travaux de réfection de leur salle de bain sous astreinte de 150 euros par jour de retard, cette demande étant sans objet ;

A titre principal sur le préjudice de jouissance :
- Débouter les époux [B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance, la jouissance de l’appartement n’ayant pas été rendue impossible par les désordres ;

A titre subsidiaire sur le préjudice de jouissance :
- Débouter les époux [B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance sur la période antérieure au 21 février 2017 et postérieure au 05 octobre 2020 ;
- Juger que la demande au titre du préjudice de jouissance fixé à 400 euros par mois n’est pas justifiée et disproportionnée et la ramener à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :
- Condamner in solidum les sociétés SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, PROTEC BTP, [P] [K] ainsi que Madame [T] [I] à les relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre ;
- Condamner les sociétés SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, PROTEC BTP, [P] [K] ainsi que Madame [T] [I] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner in solidum les sociétés SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, PROTEC BTP, [P] [K] ainsi que Madame [T] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes dirigées contre eux sans qu’ils ne bénéficient des garanties sollicitées, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Vu les conclusions de Madame [T] [J] divorcée [I] (RPVA 9 novembre 2022) qui sollicite de voir :
- Constater que les travaux mis à la charge des consorts [R] par l’expert dans son rapport en date du 2 septembre 2019 ne constituent pas des réparations locatives,

- Constater que les consorts [R] ont commis une faute de nature à l'exonérer de toute responsabilité,
En conséquence,
- Débouter les consorts [R], venant aux droits de Monsieur [C] [R] décédé le [Date décès 1] 2018, de l’ensemble de leurs demandes portées à son encontre
- Condamner les consorts [R] in solidum à lui verser la somme de 2.413 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner les consorts [R] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions de la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER exerçant l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne «AGENCE ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER» (RPVA 18 avril 2025 ) qui sollicite, au visa des articles 1231-1 du Code civil, et 1991 suite au Jugement avant dire droit du Tribunal judiciaire de NICE du 4 mars 2025, de voir

- ORDONNER la poursuite de la procédure à l’encontre de Monsieur [P] [K] à titre individuel.
- RELEVER que, gestionnaire, elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de gestion locative en faisant toutes diligences utiles dans le cadre de ce dégât des eaux.

En conséquence,
- DEBOUTER les consorts [R], venant aux droits de Monsieur [C] [R] décédé le [Date décès 1] 2018, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions portées à son encontre
- DEBOUTER la compagnie d’assurance PROTEC BTP de sa demande de relevé et garantie à son encontre
- CONDAMNER tous succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la SA COMPAGNIE D’ASSURANCES ALLIANZ IARD recherchée en qualité d’assureur de monsieur [M] (RPVA 9 mars 2022) qui sollicite de voir :
- Débouter les époux [B], et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées contre elle.
- Condamner les époux [B] in solidum entre eux à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum entre eux en tous les dépens, distraits au profit de Maître Alain PATRICOT;

Vu les conclusions de la Compagnie PROTEC BTP recherchée en qualité d’assureur des consorts [R] (RPVA 17 avril 2025 et par huissier le 8 mars 2024) à monsieur [P] [S] [O] exerçant à l’enseigne [P] [K] ) qui sollicite, au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de l’article 1754 du Code Civil, des articles 1231-1 et suivants du Code Civil, de :
- Lui voir donner acte de son intervention volontaire.
- Voir dire que les demandes des consorts [B] sont infondées, mal dirigées et les rejeter.

A titre principal,
- La voir mettre hors de cause

A titre subsidiaire,
- voir condamner solidairement l’entreprise [P] [K], Madame [I] et la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER à la relever et garantir de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre,
- voir condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens ;
 
Monsieur [Q] [M] et la SASU [P] [K] n’ont pas constitué avocat.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022 avec effet différé au 1er septembre 2023.

Vu le jugement avant dire droit en date du 6 février 2024 qui a ordonné la réouverture des débats, enjoint à la Société d’Assurances compagnie PROTEC BTP de justifier de la signification de ses dernières écritures à l’entreprise [P] [K], a réservé l’ensemble des demandes;

Vu le jugement avant dire droit du 4 mars 2025 qui a rappelé que par jugement avant dire droit en date du 6 février 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, aux fins de signification des dernières écritures de la Société d’Assurances compagnie PROTEC BTP à l’entreprise [P] [K], a dit que la signification des dernières écritures de la Société d’Assurances compagnie PROTEC BTP à l’entreprise [P] [K] n’est pas valable, a constaté que cette signification est impossible, cette entreprise immatriculée 538 818 907 étant radiée depuis le 31 décembre 2023, a dit que la procédure n’est pas régulière à son encontre, a enjoint à l’ensemble des parties, y compris les demandeurs principaux (même s’ils ne font pas de demande à l’encontre de l’entreprise [P] [K]) de conclure sur cette difficulté, et uniquement sur celle-ci, a dit que dans l’attente l’ensemble des demandes seront réservées ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le litige :

Les époux [B] sont propriétaires d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].

Les voisins du couple sont les suivants :
▸ Monsieur [M], au 4ème étage de l’immeuble [Adresse 13] ;
▸ Monsieur [C] [R], propriétaire de l’appartement occupé par Madame [T] [I] au 4ème étage de l’immeuble [Adresse 13], désormais décédé .
▸ Monsieur [A] [L] propriétaire de l’appartement situé au 5ème étage de l’immeuble [Adresse 13], occupé par Madame [H] [G] ;
▸ Madame [RN] [RI], propriétaire au 5ème étage de l’immeuble [Adresse 13].

Se plaignant de divers sinistres ayant affecté leur appartement (infiltrations et dégâts des eaux), les époux [B] ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Monsieur [QD] [KZ] a été désigné par l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 3 juillet 2018 et a procédé aux opérations d’expertise dans l’appartement de Monsieur et Madame [B].

Il a rendu son rapport définitif en date du 2 septembre 2019.

Les époux [B] sollicitent la réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance (préjudice locatif) et la condamnation des défendeurs à effectuer les travaux de reprise pour mettre fin aux désordres.

Ils concluent que les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont claires, qu’il n’y a pas lieu de mettre en cause d’autres parties, que les assureurs respectifs de monsieur [M] et des consorts [R] doivent leur garantie, que le défaut d’entretien ne peut être opposé à leurs assurés.

Ils exposent que dès lors que l’entreprise [P] [K] est une entreprise individuelle, sa radiation du registre du commerce n’empêche pas de poursuivre l’entrepreneur en nom personnel notamment en application de l’article L 631-5 du Code du Commerce que la remise des dernières conclusions de PROTEC BTP à la conjointe, qui les a acceptées, de Monsieur [P] [S] [O], à l’enseigne [P] [K], est valable en application de l’article 655 du Code de procédure civile.

En réponse, les consorts [R] venant aux droits de monsieur [C] [R] décédé le [Date décès 1] 2018, expliquent que feu Monsieur [C] [R] avait confié à la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER le soin de gérer le bien immobilier précité, selon mandat du 25 novembre 2012, qu’il était assuré auprès de la compagnie PROTECT BTP.

Ils expliquent que le 25 février 2016, Monsieur [C] [R] a fait changer le cumulus de l’appartement par l’entreprise [P] [K], que le 21 février 2017, un dégât des eaux survenait au préjudice de Monsieur et Madame [B], qui semblait provenir de son appartement.

Ils indiquent qu’il a été informé de ce sinistre par courrier du syndic le 26 mai 2017 et qu’il a sollicité son mandataire, la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, afin que ce dernier gère ce sinistre conformément aux termes du mandat de gestion, mais qu’il semble que le nécessaire n’ait pas été fait.

Ils ajoutent qu’ils ont fait procéder aux travaux indiqués par l’expert le 5 octobre 2020, par la SARL DOG II, selon facture n°20/10/0133 du 5 octobre 2020 pour un montant total TTC de 4.785 euros.

Ils précisent que les travaux n’ont pas pu avoir lieu avant du fait de la succession en cours et de la nécessité d’obtenir l’accord du notaire en charge de la succession et de tous les héritiers pour les faire réaliser.

Ils sollicitent d’être relevés et garantis de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre dans le cadre de l’affaire principale par les sociétés SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, PROTEC BTP, [P] [K] ainsi que Madame [T] [I].

Ils concluent que selon le rapport d’expertise judiciaire, les désordres allégués ne sont pas cantonnés aux appartements [R] et [M], que d’autres appartements sont également concernés, ainsi que les parties communes de l’immeuble et reprochent aux époux [B] de ne pas avoir appelé en la cause les responsables desdits sinistres, notamment les propriétaires des appartements [L] & [RI] , ni le Syndicat de copropriété de l’immeuble, responsable des parties communes.

Ils ajoutent que sur les six sinistres évoqués par les demandeurs dans leur assignation, un seul concerne les appartements [R] et [M], soit 1/6 ème de la sinistralité de l’appartement des demandeurs concernant M. [R].

Ils soutiennent que les sinistres sont dûs à une série de négligences imputables aux différents intervenants, et que le quantum des sommes réclamées est sujet à caution.

Ils font valoir que ce n’est qu’à compter du 21 février 2017 que les époux [B] ont eu à déplorer des venues d’eau en provenance des appartements [R], [L] et [M], qu’auparavant, le 20 janvier 2015, ils ont été victimes de la rupture d’une canalisation collective, partie commune incombant à la responsabilité du Syndicat de copropriété.

Ils sollicitent que la société SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, Madame [I], la société [P] [K] soient condamnées à les garantir de toute condamnation financière, et que la société PROTECT BTP, assureur non occupant de Monsieur [R], soit condamnée à les garantir.

Ils concluent au débouté de la demande des époux [B] à faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert, indiquant qu’ils les ont faits réaliser en octobre 2020.

Ils ajoutent que si un préjudice de jouissance devait être retenu, celui-ci ne pourrait débuter, en ce qui les concerne, avant le 21 février 2017, ni perdurer après le 5 octobre 2020.

Ils concluent que la demande formulée à hauteur de la moitié de la valeur locative de l’appartement n’est pas justifiée, car l’expert judiciaire n’a pas validé cette estimation, qu’il n’a fait que la mentionner dans son rapport, sans la commenter, ajoutant que les désordres consistent essentiellement en une atteinte aux embellissements et que l’utilisation et la jouissance de l’appartement n’est pas empêchée, que les désordres sont essentiellement esthétiques, et concluent au débouté de la demande au titre du préjudice de jouissance, qu’ils jugent disproportionnée.

Ils reprochent à la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER d’avoir failli à ses obligations et de n’être pas intervenue pour gérer ce sinistre et faire en sorte que les travaux nécessaires soient réalisés afin de faire cesser les désordres dans les meilleurs délais.

Ils reprochent à madame [I] la locataire, de ne pas avoir réparé la douche, l’expert ayant stigmatisé une négligence dans l’entretien de la douche, d’avoir manqué à ses obligations en tant que locataire, d’avoir laissé les lieux en très mauvais état.

Ils invoquent la responsabilité du plombier l’entreprise [P] [K], au motif qu’il a changé le cumulus de l’appartement en février 2016, l’expert judiciaire ayant conclu que l’entreprise [P] [K] avait manqué à son devoir de conseil.

Concernant son assureur la compagnie PROTEC BTP, ils concluent qu’elle doit sa garantie, faute de démontrer que feu M. [R] a volontairement recherché la survenance du dommage tel qu’il est survenu.

En réponse, Madame [T] [J] divorcée [I], locataire de Monsieur [R] à l’époque du sinistre, conclut au débouté des demandes à son encontre, considérant que les réparations des causes du sinistre ne relevaient pas des réparations locatives à sa charge.

Elle fait valoir que l’expert se borne à souligner des négligences dans l’entretien de la douche sans apporter aucune explication permettant de saisir la portée d’une telle affirmation, de sorte qu’il n’est en aucun cas établi que des négligences de sa part dans l’entretien de la douche auraient engendré un dommage au sein de l’appartement des demandeurs, qu’au contraire il retient que les malfaçons afférentes au bac de douche fuyard ont contribué aux désordres de l’appartement des demandeurs.

Elle soutient que l’inertie de Monsieur [R] est l’une des causes directes des infiltrations d’eau, qu’il était informé des désordres, que Maître [TZ] l’avait informé des désordres liés à l’étanchéité en l’invitant à faire réaliser les travaux requis par courrier daté du 26 mai 2017, non encore exécutés quand elle a quitté les lieux en mai 2019.

Elle précise qu’elle a passé vingt années dans les lieux, que durant toutes ces années, Monsieur [R] n’a procédé qu’à très peu de travaux dans le logement, de sorte qu’il n’apparaît pas surprenant d’observer l’état de vétusté du bac à douche.

Elle fait valoir que les réparations préconisées par l’expert dans son rapport, ne peuvent constituer des réparations locatives, que le gestionnaire du bien des consorts [R], la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, ne l’a jamais mise en demeure d’effectuer ces travaux.

Elle souligne que lorsque la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER a récupéré la gestion de l’appartement, suivant contrat du 25 novembre 2012, elle a immédiatement constaté que la salle d’eau était vétuste et a imposé au propriétaire d’effectuer des travaux sans délai.

Elle ajoute qu’il ne saurait être tiré aucune conséquence de l’état des lieux de sortie, dans la mesure où les consorts [R] ne produisent pas aux débats l’état des lieux d’entrée.

Elle conclut à sa mise hors de cause.

En réponse, la compagnie ALLIANZ IARD recherchée en qualité d’assureur de monsieur [M] conclut que les trois premiers sinistres et le quatrième dénoncés par les demandeurs, sont manifestement des sinistres imputables aux parties communes de l’immeuble et à un appartement appartenant à monsieur [L], que seul le sixième pourrait être imputable à l’appartement de monsieur [Q] [M], et à celui des consorts [R].

Elle conclut au rejet des demandes à son encontre, au motif que sa garantie ne peut être mobilisée, au motif que le sinistre était apparent et n’a fait l’objet d’aucune réparation de la part de son assuré monsieur [Q] [M], que celui ci s’est empressé de réaliser les travaux lorsqu’il a connu que l’expertise judiciaire allait être diligentée.

Elle ajoute que l’expert a constaté que les travaux étaient en cours, mais que n’étant pas conformes aux règles de l’art, il a demandé à monsieur [M] de les reprendre, en vain.

En réponse, la compagnie PROTEC BTP, intervenante volontaire, recherchée en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de feu Monsieur [C] [R], fait valoir que si l'entreprise [P] [K] a été radiée du registre du commerce depuis le 31 décembre 2023, c’ une entreprise individuelle , que sa radiation du registre du commerce n’empêche pas de poursuivre l’entrepreneur en son nom personnel, que la radiation d’un entrepreneur individuel au registre du commerce ne fait pas disparaître sa capacité d’ester en justice, que la signification de ses écritures à l’entreprise [P] [K] est valable.

Elle soutient que le fait que la signification soit intervenue entre les mains de la conjointe de l’entrepreneur Monsieur [P] [S], exerçant à l’enseigne [P] [K], qui l’a acceptée n’est pas de nature à la rendre irrégulière, en application des dispositions de l’article 655 du code de procédure civile.

Elle rappelle qu’elle ne peut pas être condamnée à une obligation de faire, de sorte que les demandes des requérants afférentes à l’exécution de travaux dans l’appartement [R] ne peuvent la concerner.

Sur le fond, elle soutient que le rapport d’expertise judiciaire démontre que les désordres invoqués par les consorts [B] proviennent des installations privatives des appartements [R] et [M], de celles d’autres appartements ainsi que des parties communes de l’immeuble, qu’ils relèvent également de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, de Monsieur [L] et de Madame [RI], qui n’ont pas été attraits à la procédure.

Elle soutient que la juridiction ne peut statuer sur les responsabilités en cause hors la présence du Syndicat des Copropriétaires, de Monsieur [L] et de Madame [RI], puisqueles parties communes et privatives sont également à l’origine des sinistres en cause.

Elle ajoute qu’à la suite des opérations d’expertise judiciaire, des travaux de rénovation de la salle de bain [R] ont été réalisés, le cumulus de l’appartement [R] réparé et remplacé en 2015 et en 2016, que l’expertise judiciaire caractérise la responsabilité de la locataire de Monsieur [R], à savoir Madame [T] [J] divorcée [I].

Elle fait valoir que sur les 6 dégâts des eaux, objets des prétentions des demandeurs, seul celui du 21 février 2017 concerne l’appartement [R].

Elle indique que l’appartement de Monsieur [R] a été confié en gestion à la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER à qui il incombait de gérer le sinistre invoqué par les consorts [B] conformément au mandat de gestion régularisé par Monsieur [R].

Elle fait valoir que les consorts [R] justifient n’avoir fait réaliser les travaux qui leur incombaient que le 5 octobre 2020, que la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER a failli à ses obligations, comme n’étant pas intervenue pour gérer ce sinistre et faire en sorte que les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres soient réalisés dans les meilleurs délais.

Elle invoque également la responsabilité de la locataire de monsieur [R], pendant 21 ans, pointant sa carence à effectuer les réparations d’entretien locatives qui lui incombaient, et de l’entreprise [P] [K], comme n’ayant pas effectué la mise en conformité de l’évacuation existante du cumulus dans les règles de l’art.

Elle conclut que la responsabilité des consorts [R] et sa garantie ne peuvent être recherchées que s’agissant du dégât des eaux du 21 février 2017, que ce dégât des eaux engage également les responsabilités de l’entreprise [P] [K],de Madame [I] et du gestionnaire la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER qui devront être condamnés à la relever et garantir de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre .

Elle ajoute que les prétentions des demandeurs sont contestables dans leur quantum, notamment sur la durée du préjudice de jouissance, que cette période ne peut commencer à courir qu’à compter de 2017, que ces demandes ne pourront aboutir, en l’absence du Syndicat des Copropriétaires et des consorts [L] et [RI].

Elle conclut que sa garantie en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de Monsieur [R], est insusceptible d’être engagée à plusieurs titres, qu’elle ne garantit pas la réparation de la cause du sinistre qui reste à la charge de l’assuré, mais uniquement l’indemnisation de ses conséquences, si tant est que le sinistre soit accidentel, que sa garantie ne peut pas être mobilisée s’agissant des demandes présentées par les demandeurs concernant les travaux de réfection de la douche de la salle de bain [R], et qu’elle ne peut être engagée que pour la période commençant à courir à compter du 21 février 2017, date de la survenance du sinistre en provenance de l’appartement [R].

Elle soutient qu’au-delà de cette date, et compte-tenu de l’absence de réparations réalisées par Monsieur [R], elle est fondée à invoquer un refus de garantie, dès lors que les sinistres survenus postérieurement et leurs conséquences sont dénués de caractère accidentel.

En réponse, la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER conclut au débouté des demandes des consorts [R] au motif qu’en tant que gestionnaire, elle n’a pas à répondre des travaux que son mandant n’a jamais souhaité engager et qu’il n’a toujours pas effectués depuis le dépôt dun rapport d’expertise judiciaire, dans le cadre d’un dégât des eaux duquel il ressort qu’elle a fait toutes diligences utiles.

Elle soutient que son appel en garantie est abusif et dilatoire, qu’aucune faute de gestion ne peut lui être opposée,qu’il ne peut pallier la carence du propriétaire qui ne souhaite manifestement, ni exécuter les travaux, ni réparer le préjudice causé aux autres copropriétaires de l’immeuble.

Sur la procédure

Aux termes des dispositions de l’article 655 du code de procédure civile si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. La copie peut être remise à toute personne présente, à défaut au gardien de l’immeuble, en dernier lieu à tout voisin. La copie ne peut être laissée qu’à la condition que la personne présente, le gardien ou le voisin l’accepte, déclare ses nom, prénoms, qualité et, s’il s’agit du voisin, indique son domicile et donne récépissé. L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

Aux termes des dispositions de l’article 14 du code de procédure civile nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Madame [Z] [E] veuve [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R] ont fait assigner la SASU [P] [K] prise en la personne de son représentant légal par exploit d’huissier en date du 4 août 2021.

La compagnie PROTEC a fait signifier ses conclusions le 8 mars 2024 à l’entreprise [S] [O] [P] exerçant sous l’enseigne [P] [K]. Il est indiqué sur le procès-verbal de remise que madame [EL], conjointe de monsieur [S] [O], a reçu copie de l’acte.

La société [P] [K] a été radiée du registre du commerce le 31 décembre 2023.

La société [P] DEPANN étant une entreprise individuelle, des poursuites sont possibles à l’égard de l’entrepreneur en son nom personnel.Il est néanmoins nécessaire que la signification le mentionne expressément.

Ni Madame [Z] [E] veuve [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R], ni la compagnie PROTEC n’ont fait assigner monsieur [P] [S] [O] en son personnel, à la différence des demandeurs.

Cette difficulté ayant été déjà signalée dans le jugement du 5 mars 2025 qui a ordonné la réouverture des débats, les demandes formées par Madame [Z] [E] veuve [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R] et la compagnie PROTEC à l’égard de la société [P] [K] et de monsieur [P] [S] -[O] sont irrecevables .

Sur le fond

Le rapport d’expertise de monsieur [KZ] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause , à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Aux termes de ses conclusions, l’ expert, par référence au procès- verbal de constat d’huissier de Maître [GX] du 28 mai 2018, confirme la réalité des désordres allégués.

Il a constaté au 4 ème étage dans l’appartement de monsieur [C] [R] des malfaçons à savoir des non conformités aux règles de l’art, des fuites et des négligences dans l’entretien de la douche. Il indique que le bac à douche fuyard est une cause des désordres dans l’appartement de monsieur et madame [B].

Il a constaté dans l’appartement de monsieur [M] lors de la première réunion d’expertise du 22 octobre 2018 que la salle de bain située au-dessus de celle de monsieur et madame [B] est en cours de travaux, qu’il a demandé à monsieur [M] d’arrêter les travaux, car ceux-ci n'étaient pas conformes aux règles de l’art, que monsieur [M] lui a indiqué réaliser les travaux de la salle de bain pour mettre un terme aux infiltrations dont se plaignent monsieur et madame [B], et avoir enlevé toutes les canalisations courantes sur le sol.

Il indique avoir autorisé monsieur [M] à poursuivre les travaux sous réserve du démontage des travaux défectueux et d’une reprise conforme aux DTU et aux règles de l’art.

Il indique que, lors de la deuxième réunion d’expertise du 20 juin 2019,l’étanchéité sous carrelage et faïences de la salle de bain de Monsieur [M] n’a pas été réalisée , que la canalisation apparente des w.c. doit urgemment être remplacée.

S’agissant de l’appartement de M. [A] [L] au cinquième étage, il indique que dans la salle de bain, des travaux de réparation ont été réalisés, qu’aucune fuite n’est constatée.

Il indique que les désordres dans l’appartement de monsieur et madame [B] dus à des infiltrations d’eau proviennent de :
1° l’appartement de Monsieur [C] [R] en raison de fuites de la douche et de négligences dans l’entretien de la douche .
2° l’appartement de Monsieur [M] en raison d’une négligence dans l’entretien des toilettes (fuites de la canalisation apparente des W.C) et de diverses fuites provenant de la salle de bain.

Il indique que le montant des travaux à réactualiser dans l’appartement de Monsieur [C] [R] est de l’ordre de 4 785,00 € TTC outre un montant de 950,00 € au titre des honoraires du maitre d’œuvre.Il prévoit une durée d'une semaine pour les travaux.

Concernant les travaux de la salle d’eau de Monsieur [Q] [M], il relève que l’étanchéité sous carrelage et faïences n’a pas été correctement réalisée, que le montant estimatif des travaux est de l’ordre d'un montant de 3 080 € pour les travaux, d'un montant de 600 € pour la maîtrise d'œuvre et d'un montant de 300 € pour les WC soit 3 980 € TTC. Il évalue la durée des travaux à une semaine.

Concernant le préjudice de monsieur et madame [B],il évalue le montant estimatif des travaux pour remédier aux désordres à la somme de 10 315,25 euros, à celle de 1800 € au titre de la maîtrise d’œuvre et à celle de 472 euros pour le remplacement d’une armoire, soit 12 587,25 € TTC.

Il indique que monsieur et madame [B] allèguent un préjudice locatif de 400 € par mois de janvier 2015 à janvier 2019 soit 48 mois soit 19 200,00 €, que ce montant correspond à la moitié du prix des loyers environnant et du rapport de l’agence ÉTUDE DES VOSGES du 28 décembre 2018.

Sur les responsabilités

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 544 du Code Civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ;
L’exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage ;

Les demandeurs fondent leur action sur la responsabilité délictuelle de monsieur [C] [R] et de monsieur [Q] [M] et sur la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Le trouble anormal constitue un fait générateur de responsabilité civile extracontractuelle qui engage la responsabilité sans faute de celui qui doit en répondre.

En l’espèce, l’expert a relevé dans leur appartement en haut de cloison de la salle de bain et des w.c et de la chambre des traces d’infiltrations d’eau, au bas de la cloison sur environ 20 cm de hauteur d’anciennes traces d’infiltrations en cours de séchage, sur le plafond du couloir menant aux différentes pièces de la partie Sud de l’appartement des éclatements de peinture et des traces d'infiltrations d’eau, que dans la salle de bain le plafond est humide, noirci sur toute sa surface par les infiltrations d’eau et présente des moisissures.

Il note que le plâtre dégradé par l’humidité est recouvert d’une toile de verre, que dans le WC à gauche de la salle de bain, la peinture des murs et le plâtre très dégradés présentent des moisissures et des traces d’infiltrations d’eau , plus importantes sur le mur de 80 cm de largeur, que le plafond est couvert de traces d’infiltration, de salpêtre et de taches de moisissure.

Dans la chambre des enfants à gauche des w.c. il relève que le mur séparatif entre la chambre et les w.c. actuellement sec, est dégradé par l'humidité, que la peinture s’est décollée de toute la surface du mur, que le plafond le long de ce mur présente de légères traces sèches d’infiltrations .

Au niveau du plafond au-dessus de la porte de la cuisine il note de chaque côté de la cloison séparative de la cuisine et du hall d”entrée , une trace sèche d’infiltration d’eau , trace qui n’est pas décrite dans le constat d’huissier du 28/05/18 établi par Me [GX].

L’ensemble de ces infiltrations, de par leur étendue et de par leur conséquence avec la présence de multiples de moisissures dans l'appartement, permettent de caractériser un trouble anormal.

L’expert identifie comme causes des désordres dans l’appartement de monsieur [C] [R] des négligences dans l’entretien de la douche, des non conformités aux règles de l’art et des fuites.

Dans celui de monsieur [Q] [M] l'expert note une négligence dans l’entretien des toilettes (fuites de la canalisation apparente des W.C) , diverses fuites provenant de la salle de bain et une non conformité aux règles de l’art des travaux.

Par conséquent, la responsabilité de monsieur [C] [R] et de monsieur [Q] [M] doit être retenue dans les désordres intervenus au préjudice de monsieur et de madame [B].

Sur la demande de réalisation des travaux

Monsieur et madame [B] sollicitent de voir condamner, sous astreinte de 150 € par jour de retard Monsieur [Q] [M] et les Consorts [R] à procéder aux travaux de mise hors d’eau de leur appartement respectif en réalisant les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 12 de son rapport d’expertise.

Les consorts [R] produisent une facture de la SARL DOG II de travaux pour un montant de 1914 € du 5 octobre 2020.

Si l’expert a pointé dans son rapport l’étanchéité GOMME visée au devis produit de cette société en cours d’expertise préconisant une natte d’étanchéité, la nécessité d’un cahier des clauses techniques particulières et d’être suivi par un maître d’œuvre. il n’est pas justifié de désordres postérieurs à cette date.

Dès lors, la demande de faire des travaux dans l’appartement des consorts [R] sera rejetée.

Monsieur [Q] [M], en l’absence de justificatifs de réalisation des travaux, sera condamné à procéder aux travaux de mise hors d’eau de son appartement en réalisant les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 12 de son rapport d’expertise à savoir la reprise des travaux de la salle de bain avec réalisation de l’étanchéité sous la faïence et remplacement de la canalisation fuyarde des WC, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

Sur les demandes au titre du préjudice matériel

Monsieur et madame [B] sollicitent la somme de 10.315,25 € au titre des travaux de réparation de leur logement, celle de 1.800 € au titre du suivi des travaux par un maitre d’œuvre et celle de 472 € au titre du remplacement de l’armoire.

Aucun élément objectif ne permet de remettre en cause ces sommes, retenues par l’expert, qui leur seront donc allouées.
Il y a lieu de fixer comme suit les parts de condamnation des parties à ce titre :
- 50% :consorts [C] [R]
- 50%: monsieur [Q] [M]
Les recours entre eux s’effectueront à proportion des parts ainsi fixées.

Monsieur [Q] [M], Madame [Z] [E], veuve de Monsieur [C] [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R], venant aux droits de Monsieur [C] [R], dont les manquements respectifs, ont concouru à la réalisation de ces dommages matériels subis par monsieur et de madame [B], seront condamnés à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités opéré plus haut, qui n’affectent que les rapports réciproques entre eux, et non l’étendue de leurs obligations vis à vis de monsieur et de madame [B].

Madame [Z] [E], veuve de Monsieur [C] [R],Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R] , Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R], tous venant aux droits de Monsieur [C] [R] seront condamnés in solidum à verser à monsieur et madame [B] la somme de 10.315,25 € au titre des travaux de réparation de leur logement, celle de 1.800 € au titre du suivi des travaux par un maitre d’œuvre et celle de 472 € au titre du remplacement de l’armoire.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Monsieur et madame [B] sollicitent la somme de 42.400 € de janvier 2015 à octobre 2023 au titre de leur préjudice de jouissance, à parfaire.

Les consorts [R] soutiennent que leur responsabilité n’est pas établie dans les sinistres antérieurs au 21 février 2017.

L’expert relève que la somme mensuelle sollicitée est de 400 euros soit la moitié du prix des loyers environnants.

L’expert a retenu comme date de point de départ du préjudice de jouissance l’année 2015.

L’expert n’a retenu comme cause des désordres de l’appartement des demandeurs que les infiltrations en provenance des appartements de monsieur [R] et de monsieur [M].
Il a exclu la provenance d’une fuite de l’appartement de monsieur [L] relevant que la fuite a été réparée, les demandeurs situant ce sinistre en février 2017 outre l'existence d' une autre fuite, réparée en mars 2017, en provenance de l’appartement de monsieur [M].

Dès lors, il y a lieu de retenir comme point de départ du préjudice de jouissance le mois de février 2017 date du sinistre déclaré concernant l’appartement des consorts [R] .

Par conséquent, il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance de monsieur et madame [B] à la somme de 400 euros mensuels à compter du mois de février 2017 et jusqu’au mois d’octobre 2023 soit 32400€ au total.

Les consorts [R] justifiant avoir procédé aux réparations et comme il n’a pas été fait état de nouveaux désordres, depuis octobre 2020, il y a lieu de fixer pour la période de février 2017 à octobre 2020 comme suit les parts de condamnation des parties à ce titre :
- 50% : consorts [R]
- 50% : monsieur [Q] [M]
Les recours entre eux s’effectueront à proportion des parts ainsi fixées.

Monsieur [Q] [M], Madame [Z] [E], veuve de Monsieur [C] [R], Monsieur [Y] [R], Monsieur [U] [R], Monsieur [W] [R], Madame [X] [R] et Monsieur [V] [R], venant aux droits de Monsieur [C] [R], dont les manquements respectifs, ont concouru à la réalisation du préjudice de jouissance subis par monsieur et de madame [B]. pour la période de février 2017 à octobre 2020, seront condamnés à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités opéré plus haut, qui n’affectent que les rapports réciproques entre eux, et non l’étendue de leurs obligations vis à vis de monsieur et de madame [B], soit la somme de 18 000 euros au total.

Pour la période du mois de novembre 2020 à celui d'octobre 2023 Monsieur [M] qui ne justifie pas de la réalisation de travaux sera seul condamné à payer à monsieur et madame [B] la somme de 14 400 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Monsieur et madame [B] seront déboutés de leur demande de voir « parfaire »  cette somme, cette demande étant indéterminée.

Sur les recours en garantie formés par les consorts [R]

Les consorts [R] sollicitent d’être relevés et garantis par la locataire de l’appartement madame [T] [I] aux motifs qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles en étant négligente dans l’entretien courant de l’appartement qu’elle a occupé pendant 21 ans.

Selon le rapport d’expertise, les fuites ont pour cause depuis cet appartement l’absence d’étanchéité du bac à douche. L’expert relève que le joint périphérique du bac à douche est dégradé, que les murs faïencés ne sont pas revêtus d'une protection d’étanchéité sous carrelage,qu’une faïence est cassée au passage de la surverse de la vidange du groupe de sécurité du Chauffe eau électrique (cumulus) se jetant dans le bac à douche, que la surface peinte des murs et cloisons du placard contenant le cumulus est très dégradée par l’humidité.

Il note qu’après la mise en vidange forcée du cumulus, l’eau coule sous le bac à douche.

L’expert préconise la réfection de toute la douche y compris la faïence murale avec la protection d’étanchéité.

Il résulte de ces éléments que la nature des travaux dépasse manifestement, de par leur ampleur, ceux de l’entretien courant du logement.

Par conséquent, la demande des consorts [R] d’être relevés et garantis par la locataire de l’appartement madame [T] [I], sera rejetée.

Les consorts [R] sollicitent d’être relevés et garantis par la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, exposant qu’elle ne semble pas avoir été diligente pour la gestion du sinistre. 

Ils se fondent sur l’assignation en référé expertise délivrée par monsieur et madame [B] qui évoque l’absence de réponse à maître [TZ] sur la mise en œuvre et la réparation du sinistre.

La SARL RIVIERA TS IMMOBILIER conteste toute responsabilité exposant avoir enjoint à monsieur [R] d’avoir à procéder à des travaux en l’état de la vétusté de la salle de bain, travaux qui ont été réalisés en 2013, qu’elle a transmis les demandes de la locataire afférente au changement du cumulus puis du chauffe bain qui ont été effectués par monsieur [P] [S]-[O] exerçant sous l’enseigne [P] [K].

En l’espèce, le courrier de Maître [TZ], administrateur de la copropriété, en date du 26 août 2017 relatif au dégât des eaux est adressé à monsieur et madame [R].

Il n’est pas justifié que ce courrier a été effectivement transmis à la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER par ces derniers.

Par conséquent la preuve n’est pas rapportée d’un manquement de la part de la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER dans le cadre de sa gestion.

La demande sera donc rejetée.

Les consorts [R] sollicitent d’être relevés et garantis par la société PROTEC BTP qui leur dénie sa garantie invoquant l’absence d’aléa, l’expert relevant les négligences dans l’entretien de la salle de bain.

En l’espèce il n’est pas établi qu’avant la date du sinistre du 21 février 2017 monsieur [R] ait été avisé de négligences dans l’entretien de sa salle de bain , qu’il est justifié au contraire qu’il a fait effectuer des réparations comme sollicitées par l’agence immobilière et par sa locataire en avril 2013, en 2015 ( cumulus) et en 2016 ( chauffe -bain ).

Dès lors la garantie de la société PROTEC BTP est due, nonobstant le fait que les travaux ayant mis fin aux désordres ont été justifiés le 5 octobre 2020, ce dans la limite de la responsabilité de son assuré soit 50 %.

La société PROTEC sera déboutée de sa demande d’être relevée et garantie par madame [I] et par la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER, en l’absence de démonstration d’une faute de leur part.

Sur la garantie de la SA ALLIANZ recherchée en tant qu’assureur de monsieur [Q] [M]

Aux termes des dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

La SA ALLIANZ conteste devoir sa garantie faisant valoir que l’origine des désordres est un défaut d’entretien qui était visible par monsieur [M] en l’état de l’eau visible au pied des WC et du fait que monsieur [M] a entamé des travaux de réfection peu avant le début des opérations d’expertise le 23 octobre 2018, travaux non conforme aux règles de l’art et qui n’étaient pas réalisés lors de la réunion du 20 juin 2019 .

Il n’est pas justifié que la SA ALLIANZ a signifié ses conclusions de refus de garantie à monsieur [M], partie défaillante.

Les demandeurs soutiennent que la clause de non garantie pour défaut d’entretien n’est pas suffisamment claire.

En l’espèce, est exclu de la garantie dans les conditions générales du contrat, le défaut d’entretien.
Il est défini comme «  les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation vous incombant, caractérisé et connu de vous sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes supprimées d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d’entretien. »

En l’espèce, la faute liée à un défaut d’entretien retenue à l’encontre de monsieur [M] n’est ni intentionnelle en l’absence de recherche volontaire du dommage ni dolosive et la clause susmentionnée qui ne se réfère pas à des critères précis et à d