TJ 95500, 22 sept. 2025, RG 23/05109

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

22 Septembre 2025

N° RG 23/05109 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NK34
Code NAC : 50G

[Y] [O]
[V] [O]
[H] [O]
[C] [P] veuve [O]
[M] [O]
C/
[F] [X]
[W] [I] épouse [X]
[L] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 22 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 02 Juin 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDEURS

Monsieur [Y] [K] [O], né le 28 Septembre 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [T] [O], né le 26 Février 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [Y] [U] [O], né le 16 Décembre 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [N] [P] veuve [O], née le 03 Octobre 1943 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [O], né le 25 Juillet 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Christiane ROBERTO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [X], né le 11 Janvier 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

Madame [W] [I] épouse [X], née le 04 Août 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

Madame [L] [Z] [G], née le 11 Mars 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

représentés par Me Fabienne DEHAECK, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Harry BENSIMON, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 septembre 2022 passé devant Maître [B] [R], notaire associé au sein de la SCP Karine de Kerpoisson-Sueur, François-Jérôme Sueur, [B] [R] et Amaury de Kerpoisson, titulaire d'un office notarial à [Localité 4], M. [Y] [O], M. [V] [O], [H] [O], Mme [C] [P], M. [M] [O], en qualité de promettants, ont signé avec M. [F] [X], Madame [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G], en qualité de bénéficiaires, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 8], moyennant le prix de 290.000 €.

La promesse a été consentie sous les conditions suspensives d'obtention d'un ou plusieurs prêts et d'une autorisation de changement d'affectation du bâtiment existant.

Elle prévoyait le versement par les bénéficiaires d'une indemnité d'immobilisation fixée à 29.000 € et stipulait être consentie pour une durée expirant le 28 avril 2023 à 18h00. Une somme de 14.500 € a été versée, le jour de la promesse, en la comptabilité de Maître [R], le solde de l'indemnité d'immobilisation devant être versé par les bénéficiaires au plus tard dans les dix jours de l'expiration du délai de validité de la promesse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 décembre 2022, les consorts [O] mettaient en demeure les consorts [X] [F] de justifier de l'obtention ou la non-obtention de leur prêt et du dépôt de leur demande de permis de construire.

Par courriel du 26 décembre 2022, Maître [R] indiquait à [Y] [O] qu'il n'arrivait pas à obtenir de son confrère de réponses concernant le dépôt de la demande de permis de construire et l'obtention du prêt par les acquéreurs.

Par courriel du 9 mai 2023, il écrivait à [Y] [O] qu'il lui communiquait le refus du permis de construire qu'il venait de recevoir et demandait l'autorisation de restituer l'indemnité d'immobilisation détenue dans sa comptabilité.

Par courriel du 11 mai 2023, [Y] [O] émettait des doutes sur la véracité du document que lui avait transmis Maître [R] en relevant notamment qu'il était daté du dimanche 7 mai 2023 ; par courriel du 30 mai 2023, il s'opposait à la restitution sollicitée en faisant valoir, qu'après vérification auprès des services techniques de la Mairie, il lui avait été confirmé qu'aucune demande de permis de construire n'avait été déposée et en soulignant que sa mise en demeure de justificatifs de la demande de prêt était restée sans réponse.

Par exploit du 15 septembre 2023, M. [Y] [O], M. [V] [O], M. [H] [O], Mme [C] [P] veuve [O], M. [M] [O] ont fait assigner M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 29.000 €, correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 29 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 juillet 2024, M. [Y] [O] - en son nom personnel et venant aux droits de M. [V] [O], M. [H] [O], Mme [C] [P], M. [M] [O], à la suite de son acquisition en pleine propriété du bien immobilier litigieux par acte notarié du 8 janvier 2024 -, demande au tribunal de :
- Juger que l'acte authentique de vente n'a pas été régularisé par la carence fautive de M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] ;
- Juger mal fondés M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] en leurs demandes développées en défense ; les débouter de leurs prétentions ;
En conséquence,
- Les juger solidairement redevables de la somme de 29.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 29 septembre 2022,
- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 29.000 € à son profit,
- Autoriser Maître [R] à se libérer de la somme de 14.500 € augmentée des intérêts légaux produits,
- Condamner solidairement M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] à lui payer la somme complémentaire de 14.500 € augmentée des intérêts au légal à compter du 6 juillet 2023,
- Condamner solidairement M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] aux dépens.

Il expose que les consorts [X] [G] n'ont pas justifié du dépôt de demandes de prêt comme le stipulait la promesse de vente ; que ce n'est qu'en juin 2023 qu'ils ont fait parvenir au notaire un courrier de refus de prêt daté du 7 décembre 2022 ; qu'ils ne justifiaient pas non plus avoir déposé une demande de permis de construire, le document transmis au notaire n'étant qu'un courriel interne des services de la mairie évoquant un projet de construction au [Adresse 9], étrangement daté du 7 mai 2023 qui se trouve être un dimanche.

Il fait valoir que les conditions suspensives ont défailli par la faute des bénéficiaires de la promesse qui ne justifient pas avoir respecté les obligations leur incombant en vertu des stipulations contractuelles tant en ce qui concerne le dépôt des demandes de prêts que du permis de construire.

Dans leurs dernières conclusions en défense signifiées par RPVA le 6 novembre 2024, M. [F] [X], Mme [W] [I] épouse [X], Mme [Z] [G] demandent au tribunal de :
- débouter les consorts [O] de leurs prétentions,
- ordonner la restitution de la somme de 14.500 € séquestrées, avec indemnité au taux légal majoré,
- condamner les consorts [O] au versement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens.

Ils soutiennent avoir parfaitement rempli leurs obligations en tant que bénéficiaires de la promesse de vente ; que la condition suspensive de financement n'a pu être levée en raison du refus de la banque dont les promettants ont été avisés dès le 7 décembre 2022; qu'aucun document ne justifie de la qualité de M. [Y] [O] à la date d'envoi de la mise en demeure.

En ce qui concerne le dépôt d'une demande de permis de construire, ils font valoir que la promesse de vente mettait à leur charge une obligation qu'ils n'avaient pas à supporter, les travaux visant au changement de destination d'un bâtiment ou de la structure osseuse relevant de la simple autorisation préalable ; qu'en tout état de cause, le permis de construire ne leur aurait jamais été délivré au regard de la servitude du plan d'urbanisme local ; que les consorts [O] sont de mauvaise foi en sous-entendant que la correspondance de la commune de [Localité 1] serait un faux.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt

La condition suspensive prévue dans un contrat est réputée accomplie si c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.

S'agissant d'une promesse de vente d'un bien immobilier, consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il appartient au bénéficiaire de la promesse de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte. Faute pour lui de justifier avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive est réputée accomplie.

La promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022 stipule que l'acte est soumis à la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par le bénéficiaire, répondant aux caractéristiques suivantes :
- montant global maximum : 232.000 € ;
- durée maximale de remboursement : 20 ans ;
- taux d'intérêt maximal hors frais de dossier, d'assurance et de garantie : 2,15 %.

La promesse précise l'obtention du prêt devra intervenir au plus tard le 16 décembre 2022 et stipule que le bénéficiaire :
- s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer son dossier d'emprunt dans un délai raisonnable ;
- devra justifier à son notaire et au promettant, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l'attestation de demande de prêt, l'offre de prêt qui lui a été faite ou le refus opposé à sa demande de prêt ;
- en outre, s'oblige à adresser à son notaire copie des documents.

Elle stipule également qu'en cas de non-obtention d'une offre de prêt, [le bénéficiaire] devra justifier d'au minimum deux refus de prêt, provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.

Pour justifier de la non-obtention de leur prêt, les consorts [X] [G] ont communiqué un courrier daté du 7 décembre 2022, signé par [Q] [J], directeur du CREDIT MUTUEL d'Asnières sur Seine, ainsi libellé " Nous, soussignés Caisse de Crédit Mutuel d'Asnières sur Seine sommes au regret de ne pouvoir vous accompagner dans votre projet situé [Adresse 10] ".

Les consorts [X] [G] ne justifient pas de la date d'envoi de ce courrier aux promettants qui, selon ces derniers, n'est parvenu au notaire qu'en juin 2023.

En tout de cause, ce courrier ne démontre aucunement que les consorts [X] [G] ont sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse puisqu'il n'y est fait mention ni de la somme empruntée, ni du taux d'intérêt, ni de la durée d'amortissement. Cette lettre de refus qui ne renvoie à aucune demande de prêt précise, ne peut dès lors suffire à justifier de la non-obtention d'un prêt répondant aux caractéristiques stipulées dans l'acte du 29 septembre 2022. Elle ne saurait non plus établir, comme le soutiennent les défendeurs, qu'ils ne disposaient pas d'une capacité financière suffisante pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Outre cette absence de toute précision relative tant aux caractéristiques de la demande de prêt sollicité qu'à sa date, les consorts [X] [G] ne produisent aucune pièce justifiant du dépôt d'une demande de prêt, contrevenant ainsi aux clauses de la promesse de vente stipulant qu'ils s'obligeaient à en justifier à première demande du promettant.

A cet égard, le tribunal observe qu'ils sont mal venus à soutenir que M. [Y] [O] ne justifie pas avoir eu la qualité à agir pour le compte des indivisaires, lors de l'envoi de la lettre du 22 décembre 2022 réclamant des justificatifs, alors qu'un indivisaire tire de la loi le droit de prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis et est censé avoir reçu mandat tacite de prendre tout acte de gestion et d'administration dudit bien, en l'absence d'opposition des autres indivisaires.

Il convient enfin de constater que les consorts [X] [G] ne démontrent pas avoir essuyé deux refus de prêt émanant de deux établissements bancaires différents, comme le stipulait la promesse du 29 septembre 2022.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les consorts [X] [G] ne justifient pas avoir respecté les obligations mises à leur charge en contrepartie du bénéfice de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt. Dès lors, cette dernière sera réputée réalisée.

Sur la condition suspensive relative au permis de construire

La promesse de vente du 29 septembre 2022 stipule que la convention est soumise à la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 17 janvier 2023 d'un permis de construire autorisant le changement de destination du bâtiment existant et son aménagement intérieur et extérieur respectant les règles d'urbanisme prescrites par le PLU et par l'architecte des bâtiments de France le cas échéant, en vue de la création de deux logements existants.

Elle précise que le bénéficiaire s'engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 17 octobre 2022 et à l'afficher sur le site dans les dix jours de sa délivrance.

Les consorts [X] [G] ne justifient pas avoir déposé une demande de permis de construire portant sur le changement de destination du bâtiment existant et son aménagement intérieur et extérieur.

Or, ils ne peuvent valablement s'affranchir de leurs engagements relatifs au dépôt de cette demande en soutenant que la promesse mettait à leur charge une obligation qu'ils n'avaient pas à supporter - à savoir l'obtention d'un permis de construire- les travaux portant sur le changement de destination d'un bâtiment n'étant soumis qu'à une obligation de déclaration préalable.

Le tribunal rappelle à cet égard que la condition suspensive relative à l'obtention dudit permis avait été octroyée à leur seul profit et qu'il leur était loisible d'y renoncer (comme le précise d'ailleurs la promesse en sa page 11 ) s'ils estimaient que celui-ci n'était pas nécessaire et qu'une demande d'autorisation de travaux suffisait, étant relevé qu'ils ne justifient pas non plus avoir effectué une telle demande d'autorisation. Il observe également que, contrairement à ce qu'ils soutiennent, il ne leur aucunement reproché de ne pas avoir obtenu de permis de construire mais seulement de ne pas avoir déposé une demande de permis de construire comme ils s'étaient engagés à le faire dans la promesse.

En effet, le document qu'ils ont transmis au notaire pour justifier du refus de construire est un courriel interne, daté du dimanche 7 mai 2023, correspondant à un échange entre le chargé d'études de la ville de [Localité 1] et un autre employé de la ville, relatif à un projet de construction de deux logements au [Adresse 11]. Si la polémique relative à la date du document, envoyé un dimanche, ne saurait suffire pas à établir sa fausseté, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un simple courriel interne, ne pouvant valoir refus d'un permis de construire et justifier du respect par les consorts [X] [G] de leurs engagements pris en contrepartie du bénéfice de la condition suspensive.

En outre, il sera relevé que le projet dont fait état ce courriel n'apparaît pas se rapporter au type de travaux pour lesquels la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de changement d'affectation, avait été accordée.

En effet, il est indiqué dans ce courriel que le projet de construction de 2 logements au [Adresse 12] ne pouvait être réalisé car il comportait plusieurs non-conformités de la zone UA du PLU, s'agissant d'une démolition reconstruction d'un bâtiment prévoyant notamment l'implantation de l'immeuble en limite séparative, sans retrait par rapport à l'immeuble voisin.

Ainsi, le projet visé dans le courriel ne correspond pas aux modifications prévues dans la promesse qui ne concernaient qu'un changement de destination du bâtiment existant avec des aménagements en vue de la création de deux logements dans l'existant, le tout dans le respect des règles d'urbanisme prescrites par le PLU. Les consorts [X] [G] ne démontrent donc pas - contrairement à ce qu'ils le soutiennent - qu'au regard du PLU, ils n'auraient jamais pu être autorisés à réaliser les travaux visés dans la promesse.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la défaillance de la condition suspensive relative à l'autorisation de changement d'affectation est imputable aux manquements fautifs des consorts [X] [G] qui ne justifient pas avoir déposé de demande de permis de construire répondant aux conditions posées dans la promesse.

Sur l'indemnité d'immobilisation

M. [Y] [O] - en son nom personnel et venant aux droits des autres promettants - demande la condamnation des consorts [X] [G] au paiement de la somme de 29.000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente, laquelle stipule qu'en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l'acte, la somme restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation du bien.

Dans la promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle se distingue de la clause pénale - au demeurant également prévue à la promesse du 29 septembre 2022 -, correspondant à une évaluation forfaitaire et par avance de l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. L'indemnité qualifiée d'immobilisation mais qui vise à sanctionner un manquement contractuel, correspond une clause pénale. Le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Cette somme doit être appréciée en fonction du préjudice réellement subi.

En l'espèce, au regard des circonstances de l'espère ci-dessus rappelées, caractérisées par les manquements fautifs des consorts [X] [G] ci-dessus relevés, il convient de dire que la somme demandée présente le caractère d'une indemnité forfaitaire destinée à réparer le préjudice de M. [Y] [O] - en son nom personnel et venant aux droits des autres promettants- qui a vu son bien inutilement immobilisé en raison du comportement fautif des bénéficiaires de la promesse.

Or, la somme de 29.000 € réclamée par ce dernier, égale à 10 % de la valeur du prix de vente du bien, apparaît manifestement excessive au regard de la durée d'immobilisation inutile du bien immobilier et de sa valeur. Il convient de la réduire à hauteur de la somme de 14.500 €, égale à 5 % de ce prix et correspondant au montant versé lors de la signature de la promesse .

Les consorts [X] [G] seront condamnés à payer à M. [Y] [O] la somme de 14.500 €, correspondant à celle séquestrée entre les mains du notaire.

La demande des consorts [X] [G] aux fins de se voir restituer la somme séquestrée ne pourra qu'être rejetée, la non-réalisation des conditions suspensives leur étant imputable.

Maître [R], notaire séquestre, sera autorisé à se libérer de la somme de 14.500 € entre les mains de M. [Y] [O]. Il n'y a pas lieu de dire que cette somme sera augmentée des intérêts légaux produits dès lors que cette demande est présentée à l'encontre du notaire qui n'est pas dans la cause, la convention du 29 septembre 2022 stipulant que la somme versée ne portera pas intérêts.

Sur les dépens, l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et l'exécution provisoire

Les consorts [X] [G] qui succombent dans la présente instance seront condamnés au paiement des dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser à M. [Y] [O], la charge de l'ensemble de ses frais irrépétibles. Les consorts [X] [G] seront condamnés à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS