TJ 27229, 28 août 2025, RG 25/00684

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JUGE DE L’EXECUTION

MINUTE N° : 2025/

N° RG 25/00684 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IBHX

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. MARCHE
demeurant [Adresse 1]
ayant pour avocat postulant Me Emilie HILLIARD, avocate au barreau de l’EURE
représentée par Me Isabelle VIGNOLLE, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

DEFENDEURS :

Madame [Z] [K] épouse [J],
demeurant [Adresse 2]
ayant pour avocat postulant Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [M] [J] épouse [W],
demeurant [Adresse 3]
ayant pour avocat postulant Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [I] [J],
demeurant [Adresse 4]
ayant pour avocat postulant Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE
représenté par Me Pierre AMIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [R] [J],
demeurant [Adresse 5]
ayant pour avocat postulant Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [C] [J] épouse [D],
demeurant [Adresse 6]
ayant pour avocat postulant Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [F] [J],
demeurant [Adresse 7]
ayant pour avocat postulant Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

JUGE : Madame Marine DURAND Président

GREFFIER : Mme Audrey JULIEN

DEBATS :

En audience publique du 03 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 31 juillet 2025 puis prorogée au 28 août 2025

JUGEMENT :

- mis à disposition au greffe
- premier ressort
- contradictoire
- rédigé par Madame Marine DURAND
- signé par Madame Marine DURAND Président et Mme Audrey JULIEN Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier du 8 décembre 2023, l’indivision [J] composée de Madame [Z] [J] née [K], Madame [M] [W] née [J], Monsieur [I] [J], Madame [R] [J], Madame [C] [D] née [J] et Madame [F] [J], a fait pratiquer des saisies conservatoires de créances détenues à l’encontre de la SARL MARCHE pour paiement des sommes de 30.507,10 euros et 60.326,56 euros.

Par actes d’huissier du 14 décembre 2023, lesdites saisies conservatoires ont été dénoncées à la SARL MARCHE.

Par actes d'huissier en date des 3, 6, 8, 10 et 28 février 2025, la SARL MARCHE a fait assigner chacun des membres de l’indivision [J] susmentionnés devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evreux aux fins notamment de mainlevée desdites saisies conservatoires.

L'affaire appelée à l'audience du 1er avril 2025 a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue à l’audience du 3 juin 2025.

A l’audience, la SARL MARCHE, représentée par son avocat, maintient ses seules demandes indemnitaires consécutivement à la mainlevée en cours desdites saisies. Elle sollicite, ainsi, de :
Condamner in solidum l’indivision [J] à lui payer la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par les saisies-conservatoires ; Juger que les frais de saisies-conservatoires resteront à la charge de l’indivision [J] ; Condamner in solidum l’indivision [J] à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de sa demande indemnitaire, la SARL Marche invoque la situation de blocage des sommes saisies pendant 18 mois alors que le caractère sérieux des contestations avait été relevé par le juge des référés saisi dès le mois d’août 2024 avant d’être confirmé par la juridiction d’appel au cours de la présente procédure. Ainsi, elle précise que cette situation a considérablement impacté sa trésorerie alors qu’elle fait face à des difficultés financières depuis 2021. Elle évalue enfin sa perte financière au titre des intérêts applicables aux sommes saisies placées sur un compte à terme.

En défense, l’indivision [J], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions récapitulatives et sollicite de débouter la SARL Marche de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’indivision [J] estime avoir fait pratiquer de bonne foi les saisies litigieuses. A ce titre, elle considère que l’exception d’inexécution dans le paiement des loyers opposée par la demanderesse n’était pas justifiée par la circonstance de la fermeture administrative au public des locaux donnés à bail dès lors que cette dernière n’a jamais cessé d’exercer son activité de brocanteur dans lesdits locaux accessibles aux professionnels.
En tout état de cause, elle tire du caractère tardif de l’engagement de la présente procédure la mauvaise foi de la SARL Marche rappelant, à ce titre, qu’avait été relevé par le juge des référés depuis le mois d’août 2024 le caractère sérieux des contestations soulevées par les parties.

Les parties étaient autorisées à justifier par note en délibéré des mainlevées des saisies litigieuses.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, puis prorogée au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 23 juin 2025, le conseil de l’indivision [J] a produit les actes du 3 juin 2025 de mainlevée des saisies conservatoires pratiquées au préjudice de la SARL Marche.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

A titre liminaire, il sera rappelé que les saisies conservatoires litigieuses et dont il a été donné mainlevée au cours de la présente procédure par actes d’huissier du 3 juin 2025 ont été pratiquées en application de l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution excluant l’autorisation préalable du juge en cas de loyer resté impayé résultant d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

Toutefois, même pratiquée sans autorisation judiciaire préalable, une mesure conservatoire suppose d’établir que la créance est fondée en son principe ainsi que des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement conformément aux dispositions de l’article L. 511-1 du même code.

Si de telles circonstances n’ont pas été remises en cause par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure, force est de constater qu’elle dénie aux créances réclamées tout caractère fondé en leur principe s’estimant bien-fondée à opposer à sa bailleresse l’exception d’inexécution dans le paiement de ses loyers consécutivement à la fermeture administrative des locaux donnés à bail.

Il s’évince, en effet, des pièces versées aux débats que suivant arrêté n°2021-0304 du 1er février 2021, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a ordonné la fermeture au public de l’établissement « Entrepôts de l’usine » sis [Adresse 8] à [Localité 1] dans lequel sont exploités les locaux loués par la SARL Marche et conditionné la réouverture dudit établissement à une mise en conformité de celui-ci et à une étude du dossier relatif à la levée des anomalies relevées dans ce dernier.

L’examen de cet arrêté permet de constater que celui-ci a été précédé de visites des lieux les 30 avril 1996, 21 décembre 2016 et 2 juin 2020 à l’issue desquelles des avis défavorables ont été émis par la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur. Il est également établi que l’exploitant a été mis en demeure de procéder à la levée des réserves par courrier du 11 juin 2020 outre qu’il n’a jamais adressé à la sous-commission susmentionnée l’audit de sécurité sollicité lors de la visite du 21 décembre 2016.

Il est, dès lors, constant que l’indivision [J], en sa qualité de bailleresse, ne pouvait ignorer, depuis la première visite des lieux le 30 avril 1996 à l’issue de laquelle a été émis le premier avis défavorable de la sous-commission départementale précitée, le risque de fermeture de l’établissement.

Si, aux termes de ses écritures, l’indivision [J] rappelle que les dispositions des baux confient au locataire la responsabilité et la charge financière de la mise en conformité des lieux aux normes de sécurité et réglementations en vigueur, force est de constater que les correspondances postérieures à l’arrêté précité émises par le gestionnaire de l’établissement ne font nullement état de cette prise en charge par le locataire. Au contraire, dès sa correspondance du 11 février 2021, ledit gestionnaire indique ce qui suit : « nous sommes déterminés à tout mettre en œuvre afin de lever les anomalies relevées et mettre un terme à cette décision préfectorale ». Dans son courriel du 5 août 2021, le même gestionnaire indique être toujours dans l’attente de la validation par la Préfecture pour débuter les travaux de mise en conformité et avoir d’ores et déjà pris toutes les dispositions nécessaires pour débuter rapidement ces travaux précisant qu’un calendrier et un descriptif des travaux sera communiqué.
En tout état de cause, outre que ce courriel informatif à destination des locataires de l’établissement ne rappelle nullement l’obligation de prise en charge de tels travaux par ces derniers, il contient, au contraire, information d’une réduction de 20% du montant du loyer eu égard à l’impact de la fermeture sur l’activité.

En outre, il n’est pas démontré l’existence d’une quelconque réaction de l’indivision [J] entre la notification de l’exception d’inexécution par courrier du conseil de la demanderesse du 29 avril 2021 et la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire en septembre et octobre 2023.

Ainsi qu’il a été relevé par la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 9 mai 2025, en délivrant par acte d’huissier du 27 février 2023 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, l’indivision [J] n’entendait pas se prévaloir d’un comportement fautif de son locataire en dépit d’une absence de paiement des loyers depuis près de deux ans.

Partant, il est constant que la fermeture de l’établissement est imputable à la seule négligence de l’indivision [J] pourtant avisée dès le 30 avril 1996 de l’avis défavorable émis par la sous-commission susmentionnée et du risque subséquent de fermeture des locaux. Cette situation a été dûment constatée par le Tribunal Administratif de Montreuil dans sa décision du 1er juin 2023 ayant rejeté la requête présentée par l’indivision [J] aux fins d’annulation de l’arrêté du 1er février 2021 après avoir relevé notamment que la requérante « ne critique pas utilement la totalité des nombreuses anomalies relevées à son encontre à l’issue de la visite de la commission du mois de juin 2020, lesquelles étaient pour un grand nombre d’entre elles déjà présentes dès 1996 ». A toutes fins utiles, il sera rappelé que la conscience de sa responsabilité dans cette fermeture administrative et, par voie de conséquence, dans la dégradation de l’exploitation de l’activité exercée par la demanderesse émane du courriel précité du 5 août 2021 octroyant une réduction de loyer dans les conditions précitées.

Néanmoins, la SARL Marche ne conteste pas avoir pu, malgré cette fermeture administrative, continuer son exploitation de façon partielle et générer un chiffre d’affaires minimum.

Si cette dernière produit, à ce titre, des rapports non contradictoires émis par Madame [Q] [S], experte près la Cour d’appel de Paris, force est de constater à la lecture de ces derniers qu’au titre de sa mission attachée au calcul des indemnités d’éviction, il a pu être relevé un chiffre d’affaires fluctuant en reprise en 2022 ainsi qu’un excédent brut d’exploitation négatif en 2018 puis élevé en 2022 tandis que dans sa mission de chiffrage de la perte d’exploitation, était relevé l’impact de la fermeture administrative sur les exercices 2021 et 2022.

Dans ces circonstances démontrant la responsabilité de l’indivision [J] dans la situation de fermeture administrative et subséquemment dans l’exploitation de l’activité exercée par la demanderesse dans les locaux mais également la poursuite de l’activité de cette dernière, il n’est pas établi que l’exception d’inexécution dans le paiement intégral des loyers opposée par cette dernière à sa bailleresse se trouvait totalement justifiée.

A ce titre, il sera fait observer que tant en première instance qu’en cause d’appel, le juge de référés n’a pas remis en cause le principe d’une créance de l’indivision [J] à l’encontre de la SARL Marche. En effet, tandis que dans sa décision du 7 août 2024, il relève que l’appréciation de l’étendue des obligations contractuelles respectives des parties et de leurs éventuels manquements dans l’exécution de ces obligations se heurte à d’évidentes contestations sérieuses, il ressort de l’arrêt précité du 9 mai 2025 l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la créance revendiquée après avoir rappelé que les locaux sont restés ouverts depuis la fermeture administrative et que ceux-ci n’ont pu être exploités conformément aux conditions du bail.

Ainsi, si le principe de créance n’a pas été remis en cause, il est constant que depuis le 7 août 2024, son montant se heurtait à une contestation sérieuse eu égard aux circonstances rappelées ci-avant et qu’il revenait, ainsi en considération du caractère exécutoire par provision d’une telle ordonnance, à l’indivision [J] d’en tirer toutes conséquences en procédant à la mainlevée des saisies conservatoires nonobstant l’appel interjeté par cette dernière.

Or, il a été constaté ci-avant que ces mainlevées ne sont intervenues qu’à la date du 3 juin 2025. Il s’ensuit que le maintien des saisies litigieuses postérieurement au 7 août 2024 revêt un caractère abusif justifiant l’octroi de dommages et intérêts au profit de la SARL Marche qu’il convient d’évaluer à la somme de 4.000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’indivision [J], succombant en ses demandes, sera condamnée in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais attachés aux saisies conservatoires du 8 décembre 2023.

Elle sera également condamnée à payer in solidum à la SARL Marche la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS