TJ 25056, 30 juin 2025, RG 24/02306

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER
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AFFAIRE N° RG 24/02306 - N° Portalis DBXQ-W-B7I-E27C
Minute n°

Copie certifiée conforme délivrée le
à
- Me HAKKAR
Copie exécutoire délivrée le
à
- Mme [Y]

CONTENTIEUX CIVIL - PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT

RENDU LE 30 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [X] [R] [T] [E] épouse [Y]
née le 15 Juillet 1961 à BESANÇON (25000)
4 rue des gélinottes
25300 DOUBS
comparante en personne

ET

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [N]
97 chemin des prés de VAUX
25000 BESANÇON
comparante en personne assistée de Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANÇON

Monsieur [I] [N]
26 rue de DOLE
39350 DAMPIERRE
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND Juge

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée le 02 Décembre 2024, et mise en délibéré pour jugement devant être rendu le 30 Juin 2025.

JUGEMENT Réputé contradictoire, en DERNIER ressort rendu par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 septembre 2020, Mme [X] [Y] a donné en location à Mme [Q] [N] un logement situé 4 rue de Broglie à Pontarlier (25 300), moyennant un loyer mensuel initial de 630 € charges comprises (555 euros de loyer et 75 euros de provisions pour charges).

Selon acte distinct non daté, M. [I] [N] s'est porté caution solidaire des locataires pour la durée initiale du bail soit trois ans.

Un dépôt de garantie d'un montant de 555 € a été versé par Mme [Q] [N] lors de l'entrée dans les lieux.

L'état des lieux d'entrée a été effectué le 08 septembre 2020. Mme [Q] [N] a résilié son bail à la fin de l'année 2021. L'état des lieux de sortie a eu lieu le 6 janvier 2022.

Par requête déposée au greffe le 10 septembre 2024, Mme [X] [Y] a fait assigner Mme [Q] [N] devant le Tribunal de proximité de Pontarlier aux fins d'obtenir le paiement des arriérés de loyers et de charges, ainsi que les réparations locatives.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 04 novembre 2024 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties.

L'affaire a été retenue à l'audience du 02 décembre 2024.

Mme [X] [Y], a comparu et s'en est remis à sa requête. Elle demande la condamnation solidaire de la locataire et de sa caution au paiement des sommes suivantes :
148 euros pour le loyer partiel de janvier 2022. 647.37 pour les charges locatives. 532.84 euros pour la réfection du mur du séjour. 185.46 euros pour le remplacement des poignées de la baie vitrée. 143 euros pour la faïence de la cuisine. 50 euros pour le ménage. 800 euros de dommages et intérêts (recherche d'un huissier et embêtements). Mme [X] [Y] précise qu'elle n'a pas rendu la caution (555 euros) et qu'elle a aussi des frais d'huissier (393.80 euros).

Mme [X] [Y] indique à l'audience qu'elle a mis à disposition un logement dans un bon état, et notamment la porte-fenêtre qui était neuve. Or, la poignée a été cassée et le constructeur a refusé la garantie, estimant qu'il y avait eu un mauvais usage de cette poignée.
Elle indique que les devis sont déjà anciens et qu'il est probable que les prix aient augmentés depuis.

Lors de l'audience, les parties se sont accordées sur :
Le montant du prorata pour janvier 2022 (120.96 euros)Le montant des charges qui est celui fixé par Mme [X] [Y] (647.37 euros).Le montant de la caution, qui n'a pas été remboursée (555 euros).
Mme [Q] [N], assistée par son conseil, Maître HAKKAR, a comparu et a déposé des conclusions. Elle sollicite le rejet des demandes de réparations locatives et de dommages et intérêts, et la condamnation de Mme [X] [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700, outre les entiers dépens.

Mme [Q] [N] souligne que l'état des lieux entrant montre des dégradations à l'entrée dans le logement. Le logement n'était pas neuf et a été rendu en bon état, et propre. Des dégradations étaient déjà présentes, notamment la faïence de la cuisine qui était abîmée. Concernant la poignée de la porte-fenêtre, la dégradation ne figure pas dans l'état des lieux sortant.
Concernant les frais d'huissier, ils ne seraient pas justifiés dès lors que Mme [X] [Y] a déposé une requête.
Sur la demande de dommages et intérêts, Mme [Q] [N] souligne qu'elle a toujours payé ses loyers, et que Mme [X] [Y] n'a pas de préjudice.

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 03 février 2025 pour y être rendue la présente décision. Le délibéré a ensuite été prorogé à plusieurs reprises jusqu'au présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, les parties ont donné leur accord à l'audience pour retenir le montant de 120.96 euros, qui correspond au prorata recalculé du bail du mois de janvier 2022.

Ce montant sera donc retenu.

Sur le paiement des arriérés de charges :

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans ", s'applique aussi aux régularisations de charges remontant à plus de trois ans.

En l'espèce, les parties sont d'accord sur le montant de la régularisation de charges, fixé à la somme de 647.37 euros.

Ce montant sera donc retenu.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du contrat, dispose en ses deux derniers alinéas que : " lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce M. [I] [N] s'est constitué caution solidaire de Mme [Q] [N] par engagement non daté. Cet engagement respecte les exigences prescrites par l'article 22-1 susvisé et M. [I] [N] sera donc condamné solidairement au paiement des sommes dues par Mme [Q] [N].

Sur les frais de remise en état du bien loué :

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 "le locataire est obligé (...) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Par ailleurs en vertu de l'article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. S'agissant des dégradations locatives le bailleur n'est pas tenu de produire une facture, il suffit qu'il précise le fondement des sommes qu'il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes.

La comparaison des états des lieux d'entrée du 08 septembre 2020 et de sortie du 6 janvier 2022, la durée de l'occupation par Mme [Q] [N], et les documents fournis par le bailleur permettent de déterminer les points suivants :

1/ Sur la réfection des murs du séjour : L'état des lieux entrant indique que le mur du séjour comporte 21 trous et des tâches côté canapé. Le papier est rayé et a des petits trous. L'état des lieux de sortie indique 'trous rebouchés et murs non repeind ou retapissé ". Or, la locataire n'avait pas à refaire une peinture déjà abîmée.

2/ Sur les poignées de baie vitrée coulissante : aucune mention n'apparaît dans l'état des lieux sortant, et il convient donc d'écarter cette demande.

3/ Sur la faïence de la cuisine : l'état des lieux entrant indique " éclat carrelage vers meuble rouge " et l'état des lieux sortant indique " trous éclat faïence cuisine ". Cet ajout indique bien qu'il ne s'agit pas des mêmes éclats que ceux qui se trouvent vers le meuble rouge.
Le devis étant raisonnable, la somme de 143 euros sera retenue.

4/ Sur le ménage : l'état des lieux de sortie ne porte aucune mention faisant référence à de la saleté ou des zones à renettoyer. La formule péremptoire en fin d'état des lieux (supplément de 50 euros de frais de ménage) ne permet pas d'établir un accord des parties sur ce point. Il convient donc d'écarter la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] [Y] :

Mme [X] [Y] sollicite la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts pour le retard et les problèmes posés. Elle n'apporte aucun élément particulier au soutien de sa demande et Mme [Q] [N] sollicite de la débouter.

Toutefois, il sera retenu que Mme [Q] [N] a reçu en juin 2022 un décompte de charges, supérieur au montant de la caution. Le décompte des charges était clair et elle ne l'a jamais contesté. Elle ne pouvait donc ignorer qu'elle avait une dette, au moins à ce titre, et elle a effectivement fait une résistance abusive au paiement, qui a causé un préjudice à Mme [X] [Y]. Ce préjudice sera justement indemnisé par l'octroi de la somme de 60 euros.

Sur le montant des sommes dues à Mme [X] [Y] :

Mme [Q] [N] doit donc verser à Mme [X] [Y] les sommes suivantes :
120.96 euros au titre de l'arriéré de loyer.647.37 euros au titre de la régularisation des charges. 143 euros au titre des travaux locatifs. 60 euros au titre des dommages et intérêts. Soit un total de 971.33 euros.

En conséquence, Mme [Q] [N] ayant initialement versé une caution de 555 euros lors de l'entrée dans les lieux, les sommes seront compensées et la locataire sera condamnée solidairement avec M. [I] [N] au paiement de la somme de 416.33 euros à Mme [X] [Y] avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [Q] [N], partie perdante, sera condamnée solidairement avec M. [I] [N] aux entiers dépens, en précisant que cela ne comprend pas les frais d'huissiers de Mme [X] [Y] qui ne sont pas justifiés dans la procédure.

Sur les frais non compris dans les dépens :
La demande de Mme [Q] [N], partie perdante, à l'égard de Mme [X] [Y] sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire :
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : " Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige, il n'y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS