CA Rouen, 25 sept. 2025, RG 24/03058

N° RG 24/03058 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JX36

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123000259

Jugement du Tribunal de proximité de Bernay du 03 juillet 2024

APPELANTE :

Madame [N] [V] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me François DELACROIX de la SELARL SELARL DELACROIX, avocat au barreau de l'EURE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007578 du 26/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [X] [O]

né le 23 Mai 1942 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Me Laurent GOMIS de la SELEURL unipersonnelle d'avocat LG LEX, avocat au barreau de l'EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 26 mai 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 25 septembre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

M. [X] [O] est propriétaire d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 1]), dont il a laissé la jouissance à Mme [N] [V] épouse [J] et à son défunt époux pendant de nombreuses années.

Sur saisine de M.[O] par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay a, par jugement contradictoire du 3 juillet 2024 :

- débouté M. [X] [O] de ses demandes tendant à :

1. voir déclarer Mme [N] [V] épouse [J] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2]);

2. lui faire libérer les lieux ;

3. ordonner son expulsion avec le concours de la force publique ;

4. la condamner au versement d'une indemnité d'occupation ;

5. la condamner à verser des dommages et intérêts pour 23 400 euros au total ;

- constaté l'existence d'un bail d'habitation verbal consenti par M. [X] [O] à Mme [N] [V] épouse [J] sis [Adresse 2]) ;

- enjoint à M. [X] [Y] et à Mme [N] [V] épouse [J] de régulariser un bail d'habitation écrit, conformément aux dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, portant sur le bien immobilier sus-mentionné incluant sa partie vétuste avec les caractéristiques suivantes :

' prise d'effet du bail renouvelé au 14 juin 2021, les obligations du bailleur comme du preneur prenant rétroactivement effet à compter de cette date ;

' loyer mensuel hors charges de 650 euros ;

' les charges seront perçues annuellement sur base de justificatifs présentés par le bailleur ;

- débouté M. [X] [O] de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts ;

- débouté M. [X] [O] et Mme [N] [V] épouse [J] de leurs demandes indemnitaires respectives formées en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné M. [X] [O] et Mme [N] [V] épouse [J] chacun pour moitié aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d'aide juridictionnelle ;

- rappelé que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Par déclaration électronique du 26 août 2024, Mme [J] a interjeté appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées le 22 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [N] [V] épouse [J] demande à la cour de voir :

- infirmer le jugement du 3 juillet 2024 en ce qu'il a enjoint à M. [X] [O] et Mme [N] [V] épouse [J] de régulariser un bail d'habitation écrit, conformément aux dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, portant sur le bien immobilier [Adresse 2]) incluant sa partie vétuste avec les caractéristiques suivantes :

' prise d'effet du bail renouvelé au 14 juin 2021, les obligations du bailleur comme du preneur prenant rétroactivement effet à compter de cette date ;

' loyer mensuel hors charges de 650 euros ;

' les charges seront perçues annuellement sur base de justificatifs présentés par le bailleur;

En conséquence,

retenir comme date de prise d'effet du bail renouvelé la décision à

venir ;

A titre subsidiaire,

retenir comme date de prise d'effet du bail renouvelé la date du 3

juillet 2024 ;

En tout état de cause,

fixer le loyer à la charge de Mme [J] à la somme maximale de

350 euros mensuelle hors charges ;

condamner M. [X] [O] à lui payer la somme de 2000 euros

au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Mme [J] fait valoir qu'elle occupait le logement appartenant à M. [O] avec son époux sans qu'aucun loyer n'ait été convenu entre les parties, en contrepartie de la réalisation de travaux conséquents tout au long de l'occupation de l'habitation,

que M. [O] s'est désintéressé de son bien jusqu'au décès de son époux, entreprenant de le faire estimer une fois les travaux terminés,

qu'elle n'est pas opposée à la rédaction d'un bail écrit mais conteste les modalités de fixation des loyers ainsi que la date d'effet du bail retenu, qui aboutirait à lui réclamer des loyers sur plus de trois ans, ce qui constituerait un enrichissement indu compte tenu des investissements effectués.

Elle ajoute que le projet de bail daté du 14 juin 2021 n'a pas été contresigné et ne comporte aucune mention officielle, que s'agissant du loyer, il repose sur une seule et unique estimation réalisée à l'initiative de M. [O], et le montant fixé n'apparaît pas justifié, prenant en considération la partie vétuste, alors qu'ils ont pris en charge certains travaux liés à cette partie.

Dans ses conclusions communiquées le 18 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. [O] demande à la cour de voir :

- accueillir ses écritures ;

- débouter Mme [N] [V] épouse [J] de l'intégralité de ses demandes ;

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Bernay (RG n°11-23-000259) rendu le 03 juillet 2024 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- rappeler que le bail s'est par conséquent renouvelé à la date du 14 juin 2021, au loyer mensuel de 650 euros hors charges payées annuellement ;

- juger que Mme [N] [V] épouse [J] est redevable d'une somme de 23.400 euros correspondant à la période de trois années de loyers pour la période s'écoulant avant signification de l'assignation de la présente affaire et au besoin l'y condamner ;

- préciser que Mme [N] [V] épouse [J] devra s'acquitter du loyer mensuel échu à hauteur de 650 euros par mois échu à partir de la date de signification de l'assignation de première instance le loyer de 650 euros ;

- condamner Mme [N] [V] épouse [J] à lui verser une somme de 2 000 euros ;

- condamner Mme [N] [V] épouse [J] aux entiers dépens.

M. [O] expose qu'il est propriétaire d'un ensemble immobilier qui était occupé par M. et Mme [J] depuis octobre 1983, puis par Mme [J] suite au décès de son époux à compter de novembre 2020,

que M. [J] avait demandé à occuper les lieux sans payer de loyer au motif qu'il ne disposait pas de ressources et proposait d'effectuer des travaux intérieurs dans l'attente d'un retour à meilleure fortune, puis de verser un loyer,

qu'il n'a jamais été convenu de bail à titre gratuit entre les parties contre des travaux tel que soutenu par Mme [J], qui en tout état de cause ne démontre pas que son époux a réalisé lesdits travaux qu'il a au demeurant financés,

qu'il a vainement tenté de régulariser la situation en soumettant à Mme [J] un projet de bail, puis de vendre le logement, même occupé,

que c'est dans ces circonstances qu'il a saisi la juridiction aux fins de voir dire Mme [J] occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion.

Il sollicite la confirmation du jugement en ses dispositions ayant fixé la date de renouvellement du bail et le montant du loyer dû.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que la reconnaissance de l'existence d'un contrat de bail entre les parties n'est pas remise en cause. Restent discutés les points relatifs à la date d'effet du bail et au montant du loyer.

Sur le montant du loyer

Mme [J] critique la décision du premier juge ayant fixé le montant du loyer à la somme de 650 euros pour l'ensemble immobilier, en retenant la seule estimation fournie par M. [O], sans tenir compte des améliorations qui ont pu être effectuées dans le logement.

Elle ajoute à hauteur d'appel qu'ils ont également réalisé des travaux qui se sont avérés nécessaires du fait de la vétusté de la seconde partie de la maison qui était précédemment louée.

Elle explique qu'en 2005, ils ont dû prendre en charge des travaux de raccordement d'une nouvelle pompe à leur propre compteur électrique, M. [O] ayant refusé de maintenir l'installation existante antérieurement pris en charge par le précédent locataire, alors même qu'elle n'occupait pas cette partie du bien, qu'elle a en outre dû prendre en charge la destruction des nids de frelons qui envahissaient cette partie de la propriété.

Elle observe que selon l'estimation de Maître [E], le loyer ne devrait pas excéder 550 euros maximum mais estime que ce montant doit être revu à la baisse dans la mesure où ils se sont plus comportés comme de véritables propriétaires que M. [O] ne l'a jamais été.

M. [O] s'oppose à cette demande faisant observer s'agissant des problèmes d'évacuation allégués au niveau du logement occupé par le précédent locataire, qu'il ne pouvait se rendre sur les lieux du fait de cette occupation. S'agissant de la destruction du nid de frelons, il indique que cette charge incombe à l'occupant, et que la commune a d'ailleurs pris en charge la moitié de son coût.

Le premier juge, a relevé que les pièces produites par les deux parties ne permettaient pas d'établir avec exhaustivité la nature et le coût des travaux assumés par chacune d'elles, mais qu'il ressort de ces pièces, notamment de plusieurs factures au nom de M. [J] et de multiples attestations versées par Mme [J] émanant du voisinage que du vivant de M. [J] et pendant de nombreuses années, des travaux importants ont été réalisés par les occupants en vue de la réhabilitation du bien,

que M. [O] produit une attestation de Maître [E], notaire, établi le 12 janvier 2023, estimant que la valeur locative du bien peut se situer entre 600 et 650 euros pour l'ensemble,

que Mme [J] ne produisait aucune pièce au soutien de ses prétentions

que les améliorations effectuées par le couple au cours des 40 dernières années, si elles ont contribué à la valorisation actuelle du bien ne peuvent conduire à diminuer le montant du loyer qui est la contrepartie de l'occupation du bien par Mme [J] dans l'état où il se trouve,

que Mme [J] pendant plus de 40 ans n'a versé aucun loyer en contrepartie de son occupation, qu'aucun enrichissement injustifié du propriétaire n'est établi.

La cour ajoute que la seconde estimation proposée par Maître [E] oscillant entre 500 et 550 euros correspondait à la valeur locative après exclusion de la partie vétuste, à laquelle, M. et Mme [J] avaient manifestement accès pour y avoir effectué des travaux en 2005.

En tout état de cause, pas plus à hauteur d'appel qu'en première instance, elle ne justifie de travaux effectués postérieurement à 2020, ni ne produit d'éléments au soutien de sa demande de réduction du loyer à une somme de 300 euros.

C'est par conséquent justement que le premier juge a fixé le loyer, au visa des articles 1716 et 1353 du code civil, à la somme de 650 euros hors charges, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la date d'effet du bail

Le premier juge a relevé que M. [O] a sollicité la rédaction d'un bail écrit le 14 juin 2021 proposant un loyer mensuel de 550 euros, produisant un document non signé se basant sur un modèle de contrat de location de bail à usage d'habitation, dont les mentions laissent clairement penser à une proposition de bail, et produisant en outre un document daté du 14 juin 2021 pouvant constituer un état des lieux d'entrée, également non signé,

qu'il a versé aux débats les lettres adressées à Mme [J] aux fins de régulariser un bail écrit et notamment la lettre qu'il lui a adressée le 14 septembre 2022 par la voie de son conseil l'informant de sa volonté de vendre son bien, l'invitant à lui faire connaître si elle souhaitait se porter acquéreur et dans la négative, si elle acceptait de régulariser un bail d'habitation afin de pouvoir vendre le bien même occupé et à défaut d'accord qu'il envisageait de saisir la juridiction aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement d'indemnités d'occupation et son expulsion.

Il a par ailleurs retenu que M. [O] n'établissait pas que la contrepartie onéreuse à l'occupation consistant en la réalisation de travaux d'amélioration et d'entretien ait pris fin avant le décès de M. [J] survenu en 2020 et qu'il ne fait état d'une demande tendant au versement d'un loyer sous forme monétaire qu'à compter du projet de bail du 14 juin 2021.

En se fondant sur l'ensemble de ces éléments, le premier juge a exactement pu considérer que la date d'effet du bail pouvait être fixée au 14 juin 2021.

La cour ajoute qu'il importe peu que le projet n'ait pas été signé par Mme [J], alors même qu'elle a opposé un refus ainsi que cela résulte du procès-verbal de conciliation établi le 26 novembre 2021, faisant état d'un différend relatif à une « occupation sans droit ni titre (') et au refus de signer un bail d'habitation » et qu'elle échoue à démontrer l'existence de travaux, qui seraient la contrepartie de son occupation, postérieurement à cette date.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Mme [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.

Il est inéquitable de laisser à la charge de M. [O] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1000 euros, Mme [J] étant déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS