CA Aix Provence, 25 sept. 2025, RG 21/10442

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 25 Septembre 2025

Rôle N° RG 21/10442 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZB7

[W] [U]

C/

S.A.R.L. PANORAMA DU LAC

Copie exécutoire délivrée

le : 25 Septembre 2025

à :

Me Romain CHERFILS

Me Layla TEBIEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 27 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00743.

APPELANT

Monsieur [W] [U]

né le 17 Février 1936 à [Localité 4] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 10]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Florence DNIDNI-FRANCOIS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.R.L. PANORAMA DU LAC

, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Pierre andré MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, puis avisées par message le 19 Juin 2025, que la décision était prorogée au 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 novembre 1999, M. [W] [U] a donné à bail à la SARL Panorama du lac des locaux commerciaux à usage d'hôtel restaurant situés à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 26 novembre 1999, moyennant un loyer de 150000 francs hors taxes.

Le bail s'est poursuivi tacitement après le 25 novembre 2008.

Par acte du 30 janvier 2019, la SARL Panorama du lac a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer annuel de 12000 euros hors taxes et hors charges.

M. [U] a fait connaître son accord pour le renouvellement moyennant un loyer de 36899 euros hors taxes et hors charges et la prise en charge par le locataire du paiement de la taxe foncière.

Après avoir fait signifier un mémoire en fixation du loyer la SARL Panorama a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Digne-les-Bains qui par jugement du 26 décembre 2019 a désigné M. [P] [K] en qualité d'expert avec mission de :

- donner son avis sur le caractère monovalent des locaux, dans l'affirmative, proposer une évaluation de la valeur locative par application de la 'méthode hôtelière' fondée sur le chiffre d'affaires théorique,

- en tout état de cause, déterminer à partir du loyer d'origine le montant du loyer plafonné à la date du dernier renouvellement du bail par application de l'article L.145-34 du code de commerce,

- fournir tous éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux loués définie par les articles L.145-33, 1° à 5° et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

- rechercher s'il s'est produit une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 et aux articles R.145-3 à R.145-6 et R.145-8 du code de commerce, de nature à écarter l'application du taux de variation prévu par l'article L.145-34 du même code.

L'expert a déposé son rapport le 30 octobre 2020, aux termes duquel :

- il est d'avis que les locaux sont partiellement monovalents mais laisse le soin au tribunal de se prononcer sur cette question, considérant que l'article R.145-10 du code de commerce n'interdit pas de fixer la valeur locative selon d'autres règles que la méthode hôtelière,

- il indique que le montant du loyer plafonné à la date du dernier renouvellement est égal à 36150 euros HT par an,

- il propose une estimation de la valeur locative de 23475 euros HT par an par application de la méthode hôtelière et de 26422 euros HT par an par application la méthode définie par les articles L.145-33, 1° à 5° et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

- il considère qu'il n'y a pas eu de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 et aux articles R.145-3 à R.145-6 et R.145-8 du code de commerce, de nature à écarter l'application du taux de variation prévu par l'article L.145-34 du même code.

La SARL Panorama du lac a sollicité du juge des loyers commerciaux la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la somme de 18261 euros HT et HC, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

M. [W] [U] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 36899 euros HT par an et subsidiairement à la somme de 31236 euros HT par an.

Par jugement du 27 mai 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :

- débouté la SARL Panorama du Lac de sa demande tendant à voir fixer le loyer annuel des locaux dont s'agit à la somme de 18261,13 euros,

- débouté M. [W] [U] de sa demande reconventionnelle tendant à voir fixer le loyer annuel du même bien à titre principal à la somme de 36899 euros annuel et subsidiairement à la somme de 31236 euros,

- dit que le montant du loyer annuel est fixé à la somme annuelle de 23475 euros hors taxes et hors charges à compter de son renouvellement le 1er avril 2019,

- dit que la présente décision ouvre droit au remboursement du trop-perçu de loyer depuis la date du renouvellement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

- débouté M. [W] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [U] aux dépens qui comprennent le coût de l'expertise judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux a retenu le caractère monovalent des locaux au regard de l'indivisibilité des activités d'hôtel et de restaurant et l'impossibilité structurelle d'une exploitation autonome, caractérisées par la configuration des locaux, la quasi équivalence des deux activités par rapport au chiffre d'affaires global, l'indivisibilité des infrastructures (réseau électrique, citerne à fioul, buanderie, compteur unique pour l'eau et l'électricité) qui nécessiterait le recours à une convention d'utilisation et de répartition des charges.

Le juge a entériné l'évaluation faite par l'expert par application de la méthode hôtelière pour déterminer la valeur locative de la partie hôtel en considération de taux d'occupations fondés sur des sources pertinentes, et, selon les usages de la profession, par application d'un taux d'effort pour la partie bar restaurant, tenant compte de l'état des locaux.

M. [W] [U] a interjeté appel de cette décision le 9 juillet 2021.

Par conclusions déposées et notifiées le 13 janvier 2025, M. [U] demande à la cour de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains en date du 27 mai 2021 en ses dispositions qui ont :

- débouté M. [W] [U] de sa demande reconventionnelle tendant à voir fixer le loyer annuel du même bien à titre principal à la somme de 36899 euros annuel et subsidiairement à la somme de 31236 euros,

- dit que le montant du loyer annuel est fixé à la somme annuelle de 23475 euros hors taxes et hors charges à compter de son renouvellement le 1er avril 2019,

- dit que la présente décision ouvre droit au remboursement du trop-perçu de loyer depuis la date du renouvellement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

- débouté M. [W] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [U] aux dépens qui comprennent le coût de l'expertise judiciaire,

À titre principal,

- voir fixer le loyer du nouveau bail conformément aux stipulations du précédent bail consenti, accepté et reçu devant Maître [T], notaire, en date du 27 novembre 1999, au montant actuellement révisé de 36899 euros HT/an,

À titre subsidiaire, vu le jugement avant dire droit du tribunal de grande instance de Digne-les-Bains du 26 décembre 2019, vu le rapport d'expertise judiciaire du 30 octobre 2020,

Vu la valeur locative par application de la 'méthode hôtelière' de 23475 euros HT/an (pour la partie hôtel : 17618 euros et pour la partie bar restaurant : 10874 euros),

Vu le montant du loyer plafonné à la date du dernier renouvellement du bail par application de l'article L.145-34 du code de commerce de 36150 euros HT/an,

Vu la valeur locative des lieux loués définie par l'article L.145-33 1° à 5° et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce de 29068 euros HT/an,

- voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la moyenne des trois soit :

[(23475 + 36150 + 29068) / 3] = 29564 euros HT / an

à compter du 1er avril 2019, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

En tout état de cause,

- débouter la SARL Panorama du lac de son appel incident, et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la SARL Panorama du lac au paiement de la somme de 7000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Panorama du lac aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire de M. [P] [K] ayant conduit au rapport du 30 octobre 2020, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 26 décembre 2021, la société Panorama du lac demande à la cour de :

- déclarer M. [W] [U] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l'en débouter,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- débouté M. [W] [U] de sa demande reconventionnelle tendant à voir fixer le loyer annuel du même bien à titre principal à la somme de 36899 euros annuel et subsidiairement à la somme de 31236 euros,

- dit que la présente décision ouvre droit au remboursement du trop-perçu de loyer depuis la date du renouvellement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

- débouté M. [W] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [U] aux dépens qui comprennent le coût de l'expertise judiciaire,

- déclarer la SARL Panorama du lac recevable et bien fondée en son appel incident,

- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SARL Panorama du lac de sa demande tendant à voir fixer le loyer annuel de l'hôtel restaurant 'Le Sestrière', section B [Cadastre 1] (46 a et 26 ca) [Adresse 6], commune d'[Localité 2] (04) à la somme de 18261,13 euros,

Et statuant de nouveau,

- fixer le loyer annuel de l'hôtel restaurant 'Le Sestrière'section B [Cadastre 1] (46 a et 26 ca) [Adresse 6], commune d'[Localité 2] (04) à la somme de 18261,13 euros à compter du 1er avril 2019,

- condamner M. [W] [U] à restituer à la SARL Panorama du lac le trop-perçu de loyer depuis la date de renouvellement avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

Et y ajoutant,

- condamner M. [W] [U] à payer à la SARL Panorama du lac la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

La procédure a été clôturée le 1er avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteur locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces critères sont plus précisément définis par les articles R.145-3 à R.145-8 du même code.

L'article R.145-10 dispose toutefois que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Le bailleur conteste le caractère monovalent des locaux, retenu par le premier juge, et prétend que l'immeuble peut être affecté à deux activités différentes d'hôtel et de restaurant.

Il fait valoir que le bâtiment comporte trois niveaux et que la partie bar restaurant occupe un niveau complet, que l'expert a constaté l'existence de deux entrées indépendantes dont l'une pourrait constituer l'entrée exclusive de l'hôtel sans importants travaux d'aménagement, que le bar restaurant attire une clientèle distincte qui génère 50% du chiffre d'affaires.

L'expert rappelle que l'immeuble, construit dans les années 1970 avec une architecture très moderne pour l'époque en forme d'escargot, a été conçu et construit dès l'origine pour une activité d'hôtel restaurant.

Le bien loué est désigné au bail comme 'une construction à usage d'hôtel restaurant (...) comprenant hall, bar, salle de restaurant, cuisine, 14 chambres, chaufferie et pièces de service diverses, et le terrain attenant.'

Le bail précise également que 'le bien loué devra servir exclusivement à usage de hôtel restaurant.'

Si, comme le souligne le bailleur, le rez-de-chaussée du bâtiment est occupé par le bar, la salle de restaurant et la cuisine, il comporte également le hall d'entrée commun et l'accès aux chambres.

L'existence d'une seconde entrée pouvant être utilisée par les clients de l'hôtel, avec l'inconvénient, relevé par l'expert, de devoir traverser la terrasse du restaurant pour rejoindre le parking, et le fait qu'une partie de la clientèle du restaurant soit extérieure à l'hôtel, sont insuffisants à remettre en cause le caractère indissociable des deux activités et la monovalence des locaux, dès lors qu'ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge :

- il ressort du descriptif des locaux que l'organisation du bâtiment ne dissocie pas la clientèle du restaurant et celle de l'hôtel, cette dernière pouvant accéder aux espaces communs que sont la zone de restauration et celle de détente (bar et salon) qui leur sont accessibles dans le cadre de leur séjour,

- les locaux de la partie restauration (salle de restaurant et cuisine) sont nécessaires au fonctionnement de l'hôtel qui propose à sa clientèle des petits déjeuners et des séjours en pension ou demi-pension,

- il ressort du rapport d'expertise une quasi équivalence des activités restaurant bar (51%) et hôtel (49%) par rapport au chiffre d'affaires global,

- la nécessité, reconnue par l'expert, de devoir recourir à une convention d'utilisation et de répartition des charges pour résoudre la difficulté liée à l'indivisibilité d'équipements et infrastructures communes, à savoir le réseau électrique, la citerne à fioul et la chaudière, l'accès à la buanderie, l'existence d'un compteur unique d'eau et d'électricité, confirme l'impossibilité structurelle d'une exploitation autonome.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu le caractère monovalent des locaux.

Conformément aux dispositions de l'article R.145-10 du code de commerce, la valeur locative des locaux sera déterminée, selon les usages en vigueur, par l'application de la 'méthode hôtelière' pour la partie hôtel avec l'application d'un taux d'effort pour la partie restaurant.

La demande du bailleur tendant à fixer le montant du loyer renouvelé à la moyenne de la valeur obtenue par application de la méthode hôtelière, du montant du loyer plafonné à la date du dernier renouvellement du bail par application de l'article L.145-34, et de la valeur obtenue par application des articles L.145-33 1° à 5° et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, qui ne correspond ni aux textes, ni aux usages, sera écartée.

Pour la partie hôtel, l'expert a déterminé la valeur locative par référence à la recette théorique globale hors taxes, sur laquelle il a appliqué un taux d'occupation, une déduction pour la rémunération des [Localité 5], un abattement sur recettes et un taux d'effort.

La recette théorique globale, retenue par l'expert à hauteur de 218464 euros HT en considération des tarifs moyens appliqués par l'exploitant en 2019 en distinguant la période estivale (71394 euros HT) et la période hivernale (147070 euros HT), n'est pas contestée par les parties.

La SARL Panorama du lac conteste les taux d'occupation appliqués par l'expert sur ces valeurs, à hauteur de 45,60 % arrondi à 45% pour l'été et 39,80 % arrondi à 40% pour l'hiver, fondées sur des statistiques portant sur l'ensemble du département des Alpes de Haute Provence comportant des secteurs touristiques très fréquentés en période estivale et inadaptées à une station de ski alpin plus fréquentée en hiver.

Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, la critique n'est pas pertinente en ce que les chiffres retenus par l'expert fournis par l'agence de développement des Alpes de Haute Provence et l'observatoire du tourisme concernent le secteur Alpes regroupant les régions de montagne particulièrement occupées par les stations de skis (Blanche Serre-Ponçon, [Localité 9] et Vallée de l'Ubaye) et non pas l'ensemble du département.

S'agissant des documents produits par la preneuse pour se prévaloir d'un taux de remplissage de 29,52% en hiver et de 26,77% en été, établis par l'office de tourisme du [Localité 8], l'expert les a justement écartés après que l'office de tourisme lui ait précisé que les taux annoncés correspondaient à un taux prévisionnel et non réel, que ces données, uniquement basées sur les informations communiquées par les hébergeurs eux-mêmes, ne tenaient pas compte des réservations de dernière minute et des désistements et que seuls 5 établissements hôteliers répondaient au questionnaire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a entériné la proposition de l'expert sur ce point.

Après application de ces coefficients, l'expert opère une déduction de 7,5% au titre de la rémunération des [Localité 5], non critiquée par les parties.

L'expert applique ensuite un abattement sur recettes de 10% s'agissant d'un immeuble ancien qui requiert des travaux importants et à cause du problème du parking limitant les possibilités d'exploitation de l'hôtel.

Il relate en amont que le parking de l'hôtel situé sur la parcelle est relativement restreint et comporte environ 7 places, que jusqu'à présent les clients de la résidence pouvaient se garer sur le parking de la résidence située en face mais que les exploitants de la résidence ont mis fin à cette tolérance.

Pour la première fois en cause d'appel, M. [U] critique cet abattement appliqué par l'expert et qui n'avait fait l'objet d'aucun dire de sa part, affirmant que l'absence d'accord sur la mise à disposition du parking de la résidence hôtelière située en face était imputable à la SARL Panorama du lac.

Outre le fait qu'il n'est apporté aucun élément de preuve à l'appui de cette allégation, l'existence d'une tolérance de stationnement sur une parcelle extérieure à l'assiette du bail et appartenant à un tiers est sans incidence sur la valeur locative des locaux objet du bail, dont l'expert indique qu'ils comportent un nombre de places de parking insuffisant par rapport à l'activité de l'hôtel restaurant.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a entériné la valeur locative de 13507 euros pour la partie hébergement.

S'agissant de la partie restaurant, l'expert retient un chiffre d'affaires moyen de 90615 euros sur la base des comptes de résultat fournis par l'exploitant sur les exercices 2015 à 2019.

Il indique que pour ce type d'activité, les taux usuels d'effort varient dans une fourchette de 8 à 15% du chiffre d'affaires et retient un taux de 11%, soulignant, en réponse au dire du preneur qui considère que ce taux ne peut excéder 10% compte tenu de la part de travail de l'exploitant, que les installations affectées à l'activité bar restaurant sont importantes en terme de surface (181 m² pour le bar restaurant, 265 m² pour les terrasses et 57 m² pour la cuisine) et que si les ouvertures montrent des signes de vétusté, l'ensemble est en état correct, fonctionnel et facile à exploiter.

Le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu'il a entériné le calcul de l'expert faisant ressortir la valeur locative de la partie restaurant à 9968 euros, soit une valeur locative totale de 23475 euros (13507 + 9968).

Le fait que la taxe foncière ne soit pas mise à la charge du preneur ne saurait justifier une majoration de la valeur locative, cet impôt incombant au propriétaire de l'immeuble.

Les travaux effectués par le bailleurs en 2023 et 2024 sont également sans incidence possible sur la valeur locative au 1er avril 2019.

Chacune des parties succombant partiellement sur ses prétentions en appel supportera la charge des dépens par elle exposés sans qu'il y ait lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS