TJ 93008, 18 sept. 2025, RG 25/00834

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00834 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SBU

Minute : 25/00290

S.D.C. “RESIDENCE [Adresse 2]” DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3]
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Monsieur [X] [U]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires “S.D.C. RESIDENCE [Adresse 2]” de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3],
représenté par son Syndic, le Cabinet AMI ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
pris en son établissement sécondaire, AMI VAUJOURS
[Adresse 5]

ayant pour avocat Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U],
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [X] [U] est propriétaire de lots n°62 et n°126 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet AMI ILE de France a, par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure Monsieur [X] [U] de régler la somme de 3.251,89 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » a fait assigner Monsieur [X] [U] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
condamner Monsieur [X] [U] au paiement d’une somme de 1042,61 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4e trimestre 2024 inclus) ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner Monsieur [X] [U] au paiement d’une somme de 4000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Monsieur [X] [U] à verser au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes selon les termes de son assignation. Il signale l’augmentation de la dette.
Il expose que Monsieur [X] [U], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise que de nombreuses relances lui ont été vainement adressées. Il mentionne que Monsieur [U] a déjà fait l’objet d’une condamnation par un jugement du tribunal de proximité du Raincy du 25 janvier 2024. Il indique que le compte individuel de Monsieur [U] présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et précise que la dette a augmenté depuis l’assignation.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 4000,00 euros.
Monsieur [X] [U] cité à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 23 mars 2022, du 12 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 et les attestations du syndic de l’immeuble en date du 30 janvier 2023, et du 12 avril 2023 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [X] [U].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 799,01 euros (1928,40 euros de charges – 1007,59 euros de règlements – 121,80 euros de frais), au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal, à compter du 17 octobre 2024.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 121,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par avocat, le 17 octobre 2024, facturée à 120,00 euros.
Cependant, la relance du 22 mai 2023 facturée à 1,80 euros, ne constitue pas de frais nécessaires de recouvrement, dès lors qu’elle est antérieure à la mise en demeure 17 octobre 2024.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 120,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [X] [U] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 25 janvier 2024 n’est pas à jour dans le règlement des charges de ses lots. Son comportement et sa résistance entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [U] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [U] à lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 799,01 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal, à compter du 17 octobre 2024.
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 120,00 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RESIDENCE [Adresse 2] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT