TJ 93008, 18 sept. 2025, RG 25/00705

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00705 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RNO

Minute : 25/00289

SDC [Adresse 2]
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [K] [B] [P]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2]
[Adresse 2], demeurant agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS
[Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012024005872 du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [B] [P],
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [K] [B] [P] est propriétaire de lots n°270, 558 et 846 au sein d’un immeuble dépendant de la [Adresse 2] situé à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, a par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [K] [B] [P] de régler la somme de 19429,77 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété impayées.

Par acte du commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a fait assigner Madame [K] [B] [P] devant le tribunal de proximité aux fins de la voir condamner à lui payer :
3.350,33 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 05 janvier 2024 au 02 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
540,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4149,64 euros au titre d’arriéré des charges impayées, 2ème trimestre 2025 inclus. Il s’en rapporte au tribunal pour les délais de paiement.

Il expose que Madame [P], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise qu’elle a déjà fait l’objet deux condamnations antérieures pour charges impayées et qu’elle a été condamnée par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 mai 2023, et par un jugement du tribunal de proximité du Raincy du 27 juin 2024. Il indique que son compte individuel présente un solde débiteur des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [P] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500,00 euros.

Madame [K] [B] [P] comparaît en personne. Elle ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement.
Elle expose que lors de l’acquisition du bien, la question du paiement de charges n'a pas été portée à sa connaissance et déclare souhaiter vendre son bien immobilier. Elle précise qu’elle a deux enfants âgés respectivement de 3 et 5 ans, qu’elle perçoit 1800 euros de revenus mensuels. Elle demande de délais de paiement et offre d’apurer la dette en réglant 175,00 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 31 mai 2022, du 27 juin 2023, et du 13 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire défaillante.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 4149,64 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 540,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Certes, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat, le 22 octobre 2024, mais son coût n’a pas été demandé.
En revanche, la somme de 351,6 euros au titre de « frais suivi dossier » ainsi que la somme de 188,4 euros au titre de « frais d’hypothèque » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que Madame [K] [B] [P] qui a déjà fait l'objet deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées par jugements du tribunal judiciaire de Bobigny du 25 mai 2023 et du tribunal de proximité du 27 juin 2024 et qu’elle n'a versé aucune somme aucune somme au titre de ces condamnations.
Les manquements systématiques et répétés de Madame [K] [B] [P] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient dès lors de condamner Madame [K] [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [K] [B] [P] sollicite de délais de paiements avec mensualités de 175,00 euros.
Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Madame [K] [B] [P] des délais afin de s'acquitter de sa dette de 4149,64 en 24 versements de 172,90 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [B] [P] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [K] [B] [P] à lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS