TJ 40192, 10 juill. 2025, RG 25/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

N° Minute : 25/00088
AFFAIRE N° RG 25/00070 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DQU5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue par mise à disposition le 10 Juillet 2025 par Madame Ankeara KALY, Présidente, assistée de Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière,

DEBATS : l’affaire a été appelée à l’audience de référé du 05 Juin 2025 tenue publiquement par
Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet LCDB IMMOBILIER GUY HOQUET, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Stéphanie OLALLO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant Me Paul MARIANI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

S.C.I. LUNACAS, dont le siège social est sis [Adresse 5] [O] [Adresse 1]

n’a pas constitué avocat

---

Après en avoir délibéré conformément à la Loi , il a été rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LUNACAS est propriétaire des lots n°79, 80, 81, 82, 83, 84 et 85 (locaux à usage commercial), de la copropriété " [Adresse 7] ", sise [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice le cabinet LCDB IMMOBILIER GUY HOQUET.

La SCI LUCANAS a donné à bail commercial ses locaux à des locataires qui les exploitent sous la forme d'une salle de sport sous l'enseigne BASIC FIT.

Les membres du syndicat des copropriétaires ont relevé des nuisances et l'irrespect de plusieurs stipulations du règlement de copropriété de la part des locataires de la SCI LUNACAS.

Par courriers en date du 2 août 2023 et du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité auprès de la SCI LUNACAS qu'elle intervienne auprès de ses locataires eu égard à leur comportement.

Dans des procès-verbaux de constatations en date du 17 novembre 2023 et du 11 juillet 2024, Maître [U] [F], commissaire de justice, a listé les désagréments reprochés à la SCI LUNACAS, causés par ses locataires.

Le 22 mars 2024, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont voté une résolution n°54 donnant mandat au syndicat pour engager une procédure judiciaire à l'encontre de la SCI LUNACAS.

Par exploit du 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7]", représenté par son syndic en exercice, le cabinet LCDB IMMOBILIER GUY HOQUET, a fait assigner la SCI LUCANAS, prise en la personne de son représentant légal, devant la présidente du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, aux fins de voir :

- condamner sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de huit jours à compter de l'ordonnance à devoir être rendue sur la présente la SCI LUCANAS à :
o condamner l'issue de secours créée à l'arrière du bâtiment ainsi que l'intégralité des issues nouvellement créées qui ont été constatées dans les procès-verbaux de constat des 17 novembre 2023 et 11 juillet 2024 et remettre l'ensemble dans son état d'origine,
o faire déposer les groupes de climatisation installés de façon illégale,
- dire que la juridiction se réservera la liquidation de l'astreinte qui sera prononcée,
- condamner la SCI LUNACAS aux dépens de l'instance qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 17 novembre 2023 et 11 juillet 2024 outre au paiement d'une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] " fait valoir que les locataires de la SCI LUNACAS qui ont procédé à de multiples aménagements irréguliers, ne respectent pas le règlement de copropriété et engendrent des nuisances, occasionnant ainsi un trouble manifestement illicite.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] " sollicite en outre que la SCI LUNACAS soit condamnée :

- sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de huit jours à compter de l'ordonnance à devoir être rendue, à faire déposer la caméra vidéo installée à l'entrée du local commercial de la SCI LUNACAS,
- sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à devoir être rendue sur la présente pendant un délai de trois mois, dont la juridiction se réservera la liquidation, à solliciter à ses frais la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires à l'effet de faire approuver un devis de remise en état des murs de façade dégradés par les mises en place sauvages des nombreux groupes de climatisation installés sans autorisation, le devis devant être mis en œuvre aux frais exclusifs de la SCI LUNACAS.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] " précise que sa demande est fondée sur le règlement de copropriété dont la SCI LUNACAS est tenue de respecter les obligations en sa qualité de copropriétaire. Il indique que sa demande ne relève pas de la compétence exclusive d'attribution du juge des contentieux et de la protection dont le champ de compétence concerne d'autres domaines, à savoir la protection des majeurs vulnérables et des problématiques impliquant une situation de vulnérabilité particulière. Dès lors, il estime que sa demande relève de la compétence générale d'attribution du tribunal judiciaire conformément à l'article L. 211-3 du code de l'organisation judiciaire, et donc de celle du juge des référés contentieux civil général.

A l'audience du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] " a maintenu ses prétentions.

Régulièrement assignée, la SCI LUNACAS n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la demanderesse, il est expressément renvoyé aux écritures qu'elle a régulièrement déposées au greffe et auxquelles elle s'est référée lors de l'audience des débats, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du Code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la compétence du président du tribunal judiciaire

Aux termes de l'article L. 211-3 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n'est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Aux termes de l'article L. 213-2 du même code, en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou en requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Selon les dispositions de l'article R. 213-9-2 du même code, les règles relatives à la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection sont déterminées par le code de procédure civile, le code de la consommation et les dispositions ci-après ainsi que par les autres lois et règlements.

Il en ressort que le juge des contentieux de la protection est exclusivement compétent pour connaître notamment des litiges relatifs aux baux d'habitation (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire).

En l'espèce, d'une part, le bail dont il s'agit concerne des locaux commerciaux.

D'autre part, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] " fonde son action sur le non-respect par le défendeur de ses obligations telles qu'elles résultent du règlement de copropriété du 19 avril 1989 produit en pièce n° 1.

Dès lors, dans la mesure où le litige n'est pas relatif à un bail d'habitation et où l'action du demandeur est fondée sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il y a de relever que le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, est matériellement compétent pour connaître du présent litige.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En outre, la présente juridiction est compétente dès lors qu'il existe un trouble manifestement illicite résultant de toute perturbation provoquée par un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'agit ainsi de la méconnaissance d'une norme juridique obligatoire, que son origine soit délictuelle ou contractuelle, législative ou réglementaire, de nature civile ou pénale, mais pas une règle morale.

Le caractère " manifeste " du trouble illicite renvoie à la raison d'être initiale du juge des référés, juge de l'immédiat, de l'évident, ce qui paraît impliquer une intervention dans un litige exempt de doute.

Enfin, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que " I. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. ".

L'article 25 de la même loi dispose que " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […] n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ".

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble " LE POINT GASCON " en date du 22 mars 2024 (pièce n° 5 du demandeur), que cette dernière a donné mandat au syndicat pour engager une procédure judiciaire à l'encontre de la SCI LUNACAS concernant les désordres causés par son locataire, la société BASIC FIT.

A cet égard, selon les dispositions des sections II et III du règlement de copropriété de l'immeuble " [Localité 6] POINT GASCON " (pièce n° 1 du demandeur) :

- " 3° Harmonie - Aspect : a) les portes d'entrée des locaux, les fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives et également les garde-corps, balustrades rampes et barres d'appui des balcons, loggias, terrasses, s'il y en a, ne pourront, même en ce qui concernant leur peinture, être modifiés, si ce n'est qu'après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions particulières de majorité ci-après indiquées ",
- " 1° Généralités : Chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise suivant sa destination propre, tel qu'il résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des règles, exceptions, et limitations ci-après stipulées ",
- " 2° Encombrements : Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes et y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité ".

Ainsi, les faits allégués et constatés par les procès-verbaux de constatations en date du 17 novembre 2023 et du 11 juillet 2024 (pièces n° 6 et 7 du demandeur), établis par Maître [U] [F], commissaire de justice, à savoir l'installation non autorisée d'une caméra vidéo à l'entrée du local de la SCI LUNACAS, ainsi que d'une issue de secours, d'issues et de groupes de climatisation à l'arrière du bâtiment, ont engendré des dégradations des murs de façade de la copropriété et constituent des violations manifestes de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété précités.

Or, il résulte des pièces produites par le demandeur que deux courriers ont été adressés au défendeur le 2 août 2023 et le 31 octobre 2023 (pièces n° 2 et 3), l'enjoignant à intervenir auprès de ses locataires afin de faire cesser les troubles occasionnés aux autres copropriétaires, et cela en vain.

Il appert par conséquent, que les agissements de la SCI LUNACAS et de ses locataires au sein de l'immeuble " [Adresse 7] ", occasionnent un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] ", suivant les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, il y a lieu en outre d'assortir la décision, pour en assurer la bonne exécution, d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration du délai de DIX jours.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il y a lieu de condamner la SCI LUNACAS aux dépens de l'instance et à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 7] " la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS