TJ 78646, 25 sept. 2025, RG 24/06896

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06896 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQ6H
Code NAC : 72A
LCD

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 6] et représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sabrina DOURLEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nadia MOGAADI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [M] [J]
demeurant [Adresse 5],

2/ Madame [D] [Y] épouse [J]
demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Aurélie LEROUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et par Maître Selim BERTHELOT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 20 Novembre 2024 reçu au greffe le 16 Décembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Juin 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 25 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [J] et Mme [D] [Y], son épouse, sont propriétaires des lots n°90 et 159 au sein de la Résidence MOZART [Localité 9] sise [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1], laquelle est soumise au statut de la copropriété régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Faisant grief aux époux [J] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé, par l’intermédiaire du syndic, après plusieurs relances, une mise en demeure le 15 novembre 2023 et une sommation de payer le 9 février 2024.

A défaut de règlement des charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] sise [Adresse 4] (78990) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, fait assigner M. [J] et Mme [Y], son épouse, devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; 1231-1 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
- condamner solidairement M. [M] [J] et Mme [D] [J] à lui payer les sommes suivantes :
* 14.117,28 euros au titre des charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 12.349,73 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner M. [M] [J] et Mme [D] [J] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs uniques conclusions notifiées par la voie électronique le
4 mars 2025, M. et Mme [J] demandent au tribunal, au visa des dispositions de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, et des dispositions des articles 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal :
- débouter le [Adresse 14] [Adresse 10] [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- fixer la somme due au titre des charges de copropriété non payées, à savoir les travaux de ravalement, à son montant initial, à savoir : 12.523,70 euros,

En tout état de cause :
- condamner le [Adresse 15] à leur régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [J] pour les lots n°90 et 159,
- une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du
15 novembre 2023, par courrier recommandé avec accusé de réception revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, pour un montant de 12.349,73 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure,

- des courriers intitulés “alerte - rappel” ou “relance” “émanant du syndic et datés des 24 juillet 2023, 26 octobre 2023 et 30 novembre 2023,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs le 9 février 2024, pour un montant de 13.247,01 euros dont 185,54 euros de coût d’acte,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au
14 novembre 2024 pour un solde débiteur de 14.117,28 euros dont
1.080,99 euros de frais,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au
31 décembre 2024,
- des répartitions individuelles pour les exercices du 1er avril 2021 au
30 septembre 2023 (ingénierie financière rénovation), du 1er juillet 2022
au 30 septembre 2023 (travaux de remplacement des luminaires bâtiment E) et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (charges courantes),
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
9 mars 2023 et 27 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices clos au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et
du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- le contrat de syndic conclu le 27 mars 2024, prenant effet le 27 mars 2024 et prenant fin le 30 juin 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.036,29 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 novembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais, lesquels ne sont pas des charges.

M. et Mme [J] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal sur la somme de 12.349,73 euros à compter du 15 novembre 2023, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation.

Les défendeurs s’opposent à cette demande, expliquant avoir appris l’existence des travaux ainsi que la somme qu’ils devaient provisionner à ce titre
le 9 juin 2023, et avoir alors entamé des échanges avec le syndic. Ils précisent avoir alors fait part au syndic de leur difficulté à s’acquitter de la somme de 12.523,70 euros dont le prélèvement était prévu un mois plus tard. Ils ajoutent avoir tenté à plusieurs reprises de joindre le syndic sans succès puis avoir eu des échanges avec M. [N], qui leur a promis qu’un échéancier pourrait être mis en place mais s’est ensuite contenté de leur adresser des courriers et mises en demeure.

Ils versent notamment aux débats :
- un courriel adressé à M. [N], “principal de copropriété” au sein du syndic IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, le 9 juin 2023, dans lequel Mme [J] indique qu’ils ont des difficultés à recevoir leur courrier en raison de la ressemblance entre leur adresse et une autre adresse située dans la même ville, et ne pas avoir en conséquence reçu les informations relatives à un prêt collectif pour couvrir les dépenses liées aux travaux de ravalement ; qu’ils ne sont pas en mesure de payer la somme de 12.523,70 euros dans l’immédiat et qu’ils sollicitent un rendez-vous pour chercher une solution ;
- un courriel adressé à M. [N] en date du 15 février 2024 dans lequel Mme [J] évoque un entretien téléphonique intervenu en décembre 2023 au cours duquel M. [N] lui aurait assuré “que le prélèvement de 4.233,83 euros prévu pour le 10 janvier 2024 ne serait [pas] effectué” et ajoute que cependant des tentatives de prélèvements ont été effectuées en janvier et février sans succès. Mme [J] demande enfin à M. [N] de la contacter par téléphone pour discuter de la situation et mettre en place un échéancier ;
- un courriel adressé le 11 avril 2024 aux défendeurs par Mme [L], du service recouvrement du syndic IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE dans lequel elle indique notamment “N’ayant pas reçu votre proposition suite à votre visite en nos bureaux le 3 avril dernier à [Localité 16] et après avoir contacté M. [N] sur le ravalement voté en octobre 2022, il n’est pas possible d’accepter les mensualités de 200 euros” ;
- un courriel adressé à Mme [L] en date du 15 avril 2024 dans lequel Mme [J] reprend l’historique de ses échanges avec le syndic et propose de régler des mensualités de 300 euros maximum ;
- un courriel adressé le 17 avril 2024 aux défendeurs par M. [N] dans lequel ce dernier indique notamment : “Nous avons effectivement échangé téléphoniquement vous et moi au mois de juin concernant les travaux votés depuis 2022, avec toutes les réunions d’informations effectuées sur la copropriété et les différents courriers transmis aux copropriétaires pour les sensibiliser sur l’emprunt collectif.
Vous dites que nous ne vous avons pas répondu à l’email transmis, mais entre-temps, mon service a continué à vous transmettre des courriers dont une mise en demeure en recommandé non réclamé par vos soins.
Aujourd’hui, un échéancier de 300 euros n’est pas possible pour recouvrer la dette actuelle vis-à-vis de la copropriété.”

Il résulte de l’ensemble de ces courriels, lesquels ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires, que les défendeurs ont effectivement contacté le syndic à de multiples reprises, par téléphone, par courriel et en se rendant dans ses locaux aux fins de trouver une solution pour pouvoir régler la somme due au titre des travaux de ravalement, et que le syndic s’est contenté de refuser leurs demandes d’échéancier sans formuler de contre-proposition ou de leur adresser des courriers de relance, ce bien qu’il avait été informé par les défendeurs de difficultés pour recevoir leur courrier.

Par ailleurs, si les défendeurs ne contestent pas devoir les charges liées aux travaux de ravalement, force est de constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas produit le procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle ont été votés lesdits travaux ainsi que les modalités de financement de ces derniers. Dans ces conditions, et alors que les échanges de courriels entre les défendeurs et le syndic démontrent que trois prélèvements de 4.233,83 euros étaient prévus par le syndic pour le règlement desdits travaux, dont le premier en janvier 2024, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier que la somme de 12.349,73 euros - laquelle est en tout état de cause composée au moins pour partie de frais - était effectivement due au 15 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande
tendant à voir condamner les défendeurs aux intérêts légaux à compter
du 15 novembre 2023 sur la somme de 12.349,73 euros.

La somme de 13.036,29 euros au paiement de laquelle sont condamnés solidairement les défendeurs portera toutefois intérêt à compter
du 20 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, il convient de relever que M. et Mme [J] ont toujours été à jour de leurs charges de copropriété jusqu’à la difficulté évoquée ci-dessus et qu’ils ont cherché à de multiples reprises à échanger avec le syndic pour trouver une solution leur permettant de régler leurs charges, notamment en mettant en place un échéancier.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de M. et Mme [J] n’est pas établie et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [J], qui succombent majoritairement en leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [J] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS