TJ 51454, 26 mai 2025, RG 25/00485

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00485 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FATB

Minute 25-

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d'HLM LE FOYER REMOIS agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Madame [T] [Z], salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Comparant en personne

Madame [L] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat en date du 5 mai 2022, la société LE FOYER REMOIS a donné à bail à M. [M] [U] & Mme [I] [L] un logement à usage d’habitation de type 6 situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 505,27 euros augmenté des charges locatives de 161,48 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 2 203,60 euros.
Ce commandement signifié le 30 octobre 2024 étant resté infructueux, la société LE FOYER REMOIS a ensuite fait assigner M. [M] [U] & Mme [I] [L] le 10 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de Reims afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de location, l'expulsion de M. [M] [U] & Mme [I] [L] faute pour eux d’avoir quitté volontairement les lieux et leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative, une indemnité d’occupation des lieux sous la même solidarité, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 24 mars 2024, la société LE FOYER REMOIS, représentée par Mme [Z] [T] dûment habilitée, précise sa demande de paiement de l’arriéré locatif au regard d’un décompte arrêté au 21 mars 2025 et réitère oralement l’ensemble de ses prétentions de :

- constat de la clause résolutoire, en raison du défaut de paiement ;
- d’expulsion de M. [M] [U] & Mme [I] [L] du logement qu’ils occupent ;
- paiement de la somme de 6 189,61 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au 5 mars 2025 outre intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;
- paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;
- paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ;
- des entiers dépens.

La société LE FOYER REMOIS est opposée à des délais de paiement dans la mesure où les locataires n’ont pas procédé à des versements réguliers afin de réduire l’arriéré locatif. Au contraire, celui-ci a augmenté depuis la signification du commandement de payer en date du 30 octobre 2024.
Elle fait valoir que M. [M] [U] & Mme [I] [L] ne se sont pas acquittés des causes du commandement qui leur a été signifié.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été donnée. Aux termes de ce rapport, les ressources mensuelles du foyer sont de 2 868,67 euros. Il est précisé que le couple rencontre des difficultés dans la gestion de leur budget et ce, malgré de nombreuses aides sollicitées.
Le couple serait dans une situation d’endettement consécutif à des impayés de crédits, d’énergie et de restauration scolaire.

Les locataires, présents à l’audience, font valoir au soutien de leur demande de délais de paiement suspensifs, leur désir de conserver leur appartement.

Ils reconnaissent leur dette locative et ne pas avoir acquitté les causes du commandement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, puis prorogée au 26 août 2025.

Motifs de la décision

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, aux termes du contrat de location, il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est constant qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié 30 octobre 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 2 203,60 euros.
Or, il ressort des éléments versés aux débats, notamment l’historique des versements, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai conventionnel de deux mois suivant la signification du commandement visant la clause résolutoire.
M. [M] [U] & Mme [I] [L], sur qui pèsent la charge de la preuve du paiement libératoire, ne contestent pas cette situation et reconnaissent ne pas avoir réglé les causes du commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de location au 31 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LE FOYER REMOIS, au titre d’un contrat de location, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
En l'espèce, le décompte des loyers impayés joint à l’acte introductif d’instance est précis, il correspond au montant du loyer initial augmenté des charges, indemnités d’occupation et démontre que M. [M] [U] & Mme [I] [L] restent devoir la somme de 3 075,14 euros, selon décompte arrêté au 21 mars 2025.
S’agissant de la dette locative, M. [M] [U] & Mme [I] [L] n‘en contestent ni le montant ni le principe.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une somme de 3 075,14 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges impayés à la date du 21 mars 2025, une clause de solidarité étant stipulée au bail d’habitation.

Sur les délais de paiement supensifs

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
En l'espèce, M. [M] [U] & Mme [I] [L] sollicitent des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et de l’enquête sociale adressé au tribunal avant l’audience que les revenus de M. [M] [U] & Mme [I] [L] sont de nature à permettre un échelonnement de la dette locative sur une période de 36 mois.
Dans ces conditions, il s'en déduit que M. [M] [U] & Mme [I] [L] sont en situation de régler leur dette locative et il convient d’accueillir la proposition d’échéancier, selon les modalités décrites dans le dispositif.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer
Il ressort également de l'examen du relevé de compte que M. [M] [U] & Mme [I] [L] ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu'ils sont éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.
Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d'accorder à M. [M] [U] & Mme [I] [L] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.
Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et M. [M] [U] & Mme [I] [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [U] & Mme [I] [L] supporteront solidairement la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens
L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles

Par ces motifs