TJ 85194, 16 sept. 2025, RG 25/00115

50B
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00115 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C346
AFFAIRE : [V] [Z], [G] [N], [O] [E], [Q] [M], [R] [H], [Y] [K], [S] [U], [I] [X], [W] [P], [L] [B], [F] [J], [C] [D], [A] [T] C/ Société CREDENDO - GUARANTEES & SPECIALITY RISKS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 3]

Madame [Q] [M], demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 5]

Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 6]

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 8]

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 9]

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 9]

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant et Me Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société CREDENDO - GUARANTEES & SPECIALITY RISKS société de droit étranger, anciennement dénommée CREDENDO EXCESS & SURETY, ayant son siège à [Adresse 11], et un établissement en France sis [Adresse 12], immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 484 146 253, représentée par son Responsable en France, domicilié audit établissement en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Me Henri BODIN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulatn et Me Armelle MONGODIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, présente lors des débats et Isabelle MASSON, présente lors du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  21 Juillet 2025
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 16 Septembre 2025
Ordonnance mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

grosse délivrée

le 16 09 2025

à Me Bodn Iffenecker

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EXPOSE DU LITIGE

La S.C.C.V. DES ALOUETTES a entrepris la construction des 22 maisons individuelles sur un terrain sis [Adresse 13], en signant des contrats de vente en l’état futur d’achèvement, entre autres, avec Monsieur [V] [Z] et Madame [Y] [K], Madame [O] [E]-[PR], Monsieur [I] [X] et Madame [W] [P], Monsieur [A] [T] et Madame [G] [N], Madame [S] [U], Madame [C] [D], Madame [R] [H], Madame [Q] [M], Monsieur [L] [B] et Madame [F] [J].

Aux termes des contrats, la livraison des constructions était prévue pour le 10 octobre 2023.

La S.C.C.V. DES ALOUETTES a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 13 mars 2023, Me [UV] [WM] étant désignée en qualité de mandataire liquidateur.

La garantie d’achèvement financière a été souscrite auprès de la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS.

La société VERSPIEREN TECHNIQUE ET PREVENTION a été désignée en qualité d’administrateur ad hoc par ordonnance du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne du 19 juin 2023, afin d’exercer la mission de maitrise d’ouvrage.

Un audit de l’état des constructions a été réalisé et a établi l’existence des nombreux désordres, des études complémentaires étant menées par la société WATSONN.

Les conclusions de la société WATSONN mettent en avant des désordres d’ordre parasismiques qui nécessitent des « réparations lourdes ou une démolition/reconstruction à l’identique ».
Les acquéreurs en VEFA déplorent depuis lors l’absence d’avancée de la reprise des travaux par le garant d’achèvement, malgré les nombreuses relances.

C’est dans ce cadre que, par actes de commissaire de justice en date du 09 mai 2025, Monsieur [V] [Z], Madame [Y] [K], Madame [O] [E]-[PR], Monsieur [I] [X], Madame [W] [P], Monsieur [A] [T], Madame [G] [N], Madame [S] [U], Madame [C] [D], Madame [R] [H], Madame [Q] [M], Monsieur [L] [B] et Madame [F] [J] ont assigné, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS afin de voir obtenir :
Sa condamnation à régler aux consorts [Z]-[K] la somme provisionnelle de 13.260,00 €, sauf à parfaire au jour de la décision, et la somme mensuelle de 780,00 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler à Madame [U] la somme provisionnelle de 17.524,96 €, sauf à parfaire au jour de la décision, et la somme mensuelle de 930,00 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler aux consorts [X]-[P] la somme provisionnelle de 12.240,00 €, sauf à parfaire au jour de la décision, et la somme mensuelle de 720,00 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler aux consorts [B]-[J] la somme provisionnelle de 16.092,42 €, sauf à parfaire au jour de la décision, et la somme mensuelle de 1.026,33 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler à Madame [D] la somme provisionnelle de 15.300,00 €, sauf à parfaire au jour de la décision, et la somme mensuelle de 900,00 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler aux consorts [T]-[N] la somme provisionnelle de 17.732,02 €, à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir au regard du tableau d’amortissement, outre une somme mensuelle de 1.043,06 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler à Madame [E] la somme provisionnelle de 15.336,46 €, à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir au regard du tableau d’amortissement, outre une somme mensuelle de 900,00 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler à Madame [M] la somme provisionnelle de 19.533,00 €, sauf à parfaire au jour de la décision, et la somme mensuelle de 1.149,00 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation à régler à Madame [H] la somme provisionnelle de 16.802,80 €, à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir au regard du tableau d’amortissement, outre une somme mensuelle de 1.087,40 € à compter de la décision à intervenir jusqu’à la livraison de la maison ;Sa condamnation au paiement à chacun des requérants de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Sa condamnation aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 juillet 2025.

Les demandeurs ont comparu et maintenu toutes leurs demandes. Ils ont fait valoir que, la plupart ont souscrit des contrats de bail ou de location meublée en attendant la livraison de leurs maisons, prévue contractuellement au 10 octobre 2023. En plus, ils ont expliqué avoir commencé à rembourser le capital de leur acquisition, sans bénéficier de la maison promise.

Ils ont soutenu que le retard du chantier était imputable à la société CREDENDO qui n’aurait pas supervisé les travaux ni mis en œuvre sa garantie pour l’achèvement des travaux.

De plus, les demandeurs ont souligné que la situation est bloquée entre la société CREDENDO et la société ABEILLE – l’assureur dommages-ouvrages, en l’absence de communication des factures de la société MCM, titulaire du lot gros-œuvre, société qui est en liquidation judiciaire depuis le 13 septembre 2023.

Ils ont fait valoir que la société CREDENDO leur a indiqué, par un courrier du 19 juin 2024 provenant de leur conseil, le cabinet EQUITY JURIS, de saisir directement l’assureur dommages-ouvrages pour le financement des désordres de nature décennale, sans tenir compte que les acquéreurs en VEFA n’étant pas des maîtres de l’ouvrage et n’ont pas aucune qualité pour saisir l’assureur dommages-ouvrages.

Les demandeurs ont conclu que le garant financier, la société CREDENDO, aurait manqué à son obligation d’assurer l’efficacité et l’effectivité de sa garantie, et que l’octroi des provisions à valoir sur leurs entiers préjudices s’impose.

La société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS a comparu et demandé :
Dire n’y avoir lieu à référé ;Rejeter les demandes provisionnelles et de frais irrépétibles des demandeurs ;Condamner chaque demandeur à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner les demandeurs aux dépens de l’instance.
La société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS a fait valoir que, en sa qualité de compagnie d’assurances habilitée à se porter caution, a délivré une garantie financière d’achèvement en date du 18 octobre 2021 sous forme d’un cautionnement au profit des acquéreurs.

Elle a soutenu que cette garantie est une obligation strictement financière de payer les travaux nécessaires à l’achèvement des maisons et qu’elle n’a souscrit aucune obligation de faire.

En outre, elle a fait valoir que les éventuels préjudices subis par les acquéreurs ne pourraient pas être mis à sa charge, sa garantie ne couvrant que les travaux nécessaires à l’achèvement et non l’engagement pris par le vendeur de livrer les ouvrages litigieux dans un certain délai.

La société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS a soutenu avoir respecter les obligations qui lui incombent conformément au code de la construction et de l’habitation, en faisant désigner un administrateur ad hoc, qui est investi des pouvoirs du maître de l’ouvrage défaillant, et en informant les acquéreurs de la mise en œuvre de la garantie, par courrier du 16 mai 2023.

Elle a fait valoir que si les travaux n’ont pas été repris, ce n’est pas faute de diligence de sa part, mais du fait de désordres de nature décennale dont la solution de reprise n’est pas aisée et des difficultés techniques empêchant l’achèvement des travaux.

La défenderesse a expliqué qu’elle ne détiendrait pas des moyens juridiques pour « forcer » l’administrateur ad hoc, qui s’est substitué au maître de l’ouvrage, ou des entreprises à achever les ouvrages perclus de désordres graves qui ne respectent pas les règles parasismiques.

Concernant les demandes de provision formulées par les demandeurs, elle a soutenu qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse, n’étant pas établi qu’un prétendu manque d’effectivité et d’efficacité de sa part aurait causé les préjudices allégués.

Le dossier a été mis en délibéré au 16 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d'une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
            De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.
            Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant que le juge des référés ne peut accorder que des provisions, ce sous réserve que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS à leur payer différentes sommes provisionnelles au titre des loyers à partir du mois de novembre 2023, compte-tenu de la date de livraison prévue par contrat au 10 octobre 2023, et, pour certains demandeurs, des sommes provisionnelles au titre des intérêts pour les prêts engagés en vue de leurs acquisitions immobilières.

Les demandeurs soutiennent que le retard de livraison de leurs maisons, après la défaillance financière de la S.C.C.V. DES ALOUETTES qui a été placée en liquidation judiciaire le 13 mars 2023, et le placement en liquidation judiciaire de la société MCM, chargée du lot gros œuvre, le 13 septembre 2023, est imputable au garant financier d’achèvement, la société CREDENDO.

Ils affirment que les désaccords affichés entre la société CREDENDO et la société ABEILLE ASSURANCES, l’assureur dommages-ouvrage, relatifs à la démolition de la presque totalité des constructions entreprises par la S.C.C.V. DES ALOUETTES avant sa liquidation, font trainer les travaux de reprise et aucune perspective ne s’offre pas aux acquéreurs qui subissent des préjudices du fait des loyers et des prêts engagés.
En revanche, la société défenderesse soutient que son obligation est strictement financière de payer les travaux nécessaires à l’achèvement des immeubles des demandeurs et qu’aucune obligation de faire ces travaux, dans le délai contractuel auquel elle est tierce, ne lui incombe.

Sur ce, il convient de rappeler que la société CREDENDO – GUARANTEES & SPECIALITY RISKS a effectivement rempli ses obligations légales immédiates en sollicitant la désignation d’un administrateur ad hoc chargé de réaliser la mission de maitrise d’ouvrage à la place de la S.C.C.V. DES ALOUETTES, en la personne de la société VERSPIEREN TECHNIQUE ET PREVENTION, qui a l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement des lots vendus, travaux que la société CREDENDO paiera dans les limites de sa garantie.

L’attestation du 18 octobre 2021 fournie par la société CREDNDO atteste d’une limitation de sa garantie aux seuls moyens financiers requis par l’achèvement du programme de construction, en visa les dispositions des articles R261-17 et R261-21b du code de la construction & de l’habitation qui confirment la limitation de sa garantie. La société CREDENDO n’a donc pas la qualité et les moyens légaux pour obliger l’administrateur ad hoc de reprendre et achever les ouvrages affectés par des désordres graves, mais seulement d’en faciliter financièrement la reprise.

Or les désordres graves dénoncés par le rapport de la société WATSONN sont de nature à porter atteinte à leur solidité, d’où la nécessité des expertises supplémentaires de la part de l’assureur dommages-ouvrage sur les 22 maisons qui allongent la reprise des travaux et qui ne peuvent pas être imputées à la défenderesse.

Au surplus, le fait que la plupart des demandeurs a conclu des contrats de bail ou de location meublée dans la perspective de leur acquisition ne peut pas être imputé au garant financier CREDENDO sans faute ou inexécution de ses obligations. Or ce point demeure, à ce stade, sérieusement contestable dès lors que l’obligation de garantir le retard de livraison ne résulte pas des textes applicables ou des éléments du dossier et, en outre, qu’il n’est pas justifié que l’éventuelle faute de la défenderesse dans l’exécution de ses obligations financières en serait l’origine, cette appréciation relevant en tout état de cause du juge du fond .

En conséquence, les demandes de provision, ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux titres des dépens, formulées par tous les demandeurs, seront rejetées.

Partie perdante, les demandeurs seront condamnés aux entiers dépens. En revanche, il paraît inéquitable, au regard de la situation économique respective des parties, de prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS