TJ 13055, 10 juill. 2025, RG 25/02738

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025
Président : Mme LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :
Le 26 septembre 2025
à Me ARDITTI Eric
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EXPEDITION :
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N° RG 25/02738 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6NEL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [P]
né le 12 Mars 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me ERIC ARDITTI, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [T] [M]
né le 26 Janvier 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [G] [D]
né le 21 Octobre 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 juillet 2018 à effet au 1er septembre 2018, M. [F] [P] a donné à bail à M. [Y] [M] et Mme [H] [O] un appartement à usage d’habitation non-meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1.030 euros, outre 160 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 27 juillet 2018, M. [G] [D] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par les locataires.

Mme [H] [O] a quitté le logement le 31 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [P] a fait signifier à M. [Y] [M] et Mme [H] [O] par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025 un commandement de payer la somme de 3.828 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, M. [F] [P] a fait assigner M. [Y] [M] ainsi que M. [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement M. [Y] [M] et M. [G] [D] à lui payer, à titre de provision, les loyers et charges impayés de décembre 2024 à février 2025 visés par le commandement de payer, soit la somme de 3.828 euros ;
- fixer à la somme de 1.276 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [M] et la caution M. [G] [D] jusqu’au complet délaissement des lieux avec indexation annuelle de l’indemnité d’occupation selon le même indice de référence servant de base à la révision des loyers stipulé dans le contrat de location ;
- condamner M. [Y] [M] et la caution M. [G] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- condamner M. [Y] [M] et la caution M. [G] [D] au paiement de toutes sommes pouvant revenir au commissaire de justice au titre de l’article 10 dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] [P] expose qu’il a fait délivrer un commandement de payer le 12 février 2025 qui visait la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties. Il indique qu’en dépit de ce commandement, plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, et ce pendant plus de deux mois après le 12 février 2025.

Appelée à l'audience du 10 juillet 2025, l'affaire a été retenue. M. [F] [P], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 9.572,13 euros, selon décompte en date du 3 juillet 2025, terme de juillet inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, ni M. [Y] [M], locataire, ni M. [G] [D], caution, n’ont comparu.
M. [Y] [M] a adressé un email au tribunal le jour de l’audience pour demander un renvoi en faisant valoir « un gros souci de santé » de son père l’ayant amené à se déplacer en Charente Maritime, précisant que « les loyers dus seraient soldés sous 30 jours. » M. [F] [P] s’est opposé à cette demande de renvoi.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

Conformément à l'autorisation donnée par la présidente avant la clôture des débats, M. [F] [P] a adressé, le 10 juillet 2025, le titre de propriété portant sur le bien donné à bail au défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Partant, la demande aux fins de constatation de résiliation du bail est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail d’habitation, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 19 juillet 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2025, pour la somme en principal de 3.828 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, puisque la dette locative ne s’est pas résorbée. Elle a même continué de s’aggraver, selon le décompte actualisé produit par le demandeur à l’audience.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies deux mois après la signification du commandement de payer, soit à la date du 12 avril 2025.

Il s’en déduit que M. [Y] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [Y] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Y] [M] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 1.276 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée et de condamner M. [Y] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni par le demandeur que M. [Y] [M] reste redevable de la somme de 9.572,13 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [Y] [M] et M. [G] [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [Y] [M] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.572,13 euros, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2294 du code civil, « le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. »

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par M. [G] [D] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 42.840 euros et jusqu’au 31 août 2027.

Le commandement de payer, délivré au locataire le 12 février 2025 lui a été signifié le 14 février 2025.

En conséquence, M. [G] [D] sera condamné avec M. [Y] [M] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur la demande relative à l’exécution forcée

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001, la partie demanderesse n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

La demande de condamnation aux sommes retenues pour une éventuelle exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [M] et M. [G] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [P] les frais qu’il a exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

PAR CES MOTIFS