TJ 13055, 22 sept. 2025, RG 25/01950

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025
Président : Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

N° RG 25/01950 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6K7I

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. COOPEATION [9] [Adresse 4] [Adresse 1], [Adresse 6]
représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BOREAL DU SUD,
dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BOREAL DU SUD est copropriétaire des lots 21, 23, 59, 89, 130 situés aux [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 7], [Adresse 1] et [Adresse 6], dans un ensemble immobilier dénommé Coopération [9] soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 07 avril 2025, le Président du tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] de sa demande de condamnation de la SCI BOREAL DU SUD en raison de l’absence de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COOPERATION RAPHAE représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE, a fait citer la SCI BOREAL DU SUD en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 31 juillet 2025, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande au juge de :
- Dire recevable l’action du syndicat ;
- Condamner la SCI BOREAL DU SUD au paiement de la somme de 51.008,89 euros arrêtée au 16 mai 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du lendemain du jugement ;
- Se réserver compétence pour liquider l’astreinte en cas de besoin ;
- Condamner la SCI BOREAL DU SUD au paiement des intérêts de retard au taux légal dus à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2024 ;
- Constater la mauvaise foi de la SCI BOREAL DU SUD ;
- Condamner la SCI BOREAL DU SUD au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommage-intérêts ;
- Débouter la SCI BOREAL DU SUD de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner la SCI BOREAL DU SUD au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens ;
- Condamner la SCI BOREAL DU SUD au paiement des frais nécessaires au recouvrement, dont frais de mise en demeure et de relance, à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2024,
- Ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 juillet 2024, la SCI BOREAL DU SUD, demande au juge de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la SCI BOREAL DU SUD de ses demandes, fins et conclusions ;
- Subsidiairement,
- Juger que le montant de la créance ne peut excéder la somme de 23.597,42 euros ;
- Accorder un délai de 24 mois à la société pour apurer sa dette ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En l’espèce, la SCI BOREAL DU SUD ne conteste pas le principe du paiement des charges, uniquement le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires COOPERATION [9].

Par jugement du 24 mars 2015, le tribunal d’instance de Marseille a condamné la SCI BOREAL DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] 5.776,44 euros au titre des charges pour la période du 1er octobre 2013 au 1er juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2014, outre la somme de 8,72 euros au titre des frais de recouvrement.

Par arrêt du 8 octobre 2020, la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE a infirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Marseille du 2 octobre 2018 et a condamné la SCI BOREAL DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] :
- 51.121,32 euros au titre de l’arriéré de charges et provisions, décompte arrêté au 25 mai 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,
- 216,82 euros au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 16 mai 2024, présentant un solde de charges à cette date de 44.341,73 euros, outre 5.158,88 euros au titre des provisions sur le budget 2024, 211,08 euros au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 97,20 euros au titre de la signification du jugement du 11 mai 2021 et 1.200 euros au titre des honoraires de l’avocat.

Ce décompte montre que la somme de 51.121,32 euros allouée par la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE a été déduite d’un solde antérieur au 31 décembre 2020 de 63.982,96 euros.

La SCI BOREAL DU SUD fait valoir que le décompte aurait dû repartir à zéro à compter de l’arrêt du 8 octobre 2020.

Il convient de constater que l’arrêt purge la période de charges arrêtée au 20 mai 2020. C’est à cette date que le décompte est revenu à zéro et non au 8 octobre 2020.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce de nature à justifier du montant des charges appelées pour la période comprise entre le 20 mai 2020 et le 20 octobre 2020. En tout état de cause, il ne produit aucune pièce relative à des appels de fonds de travaux à hauteur de 12.861,64 euros.

Cette somme n’est pas justifiée. Elle devra être déduite du montant total dû, ainsi que la somme de 216,82 euros au titre des frais de recouvrement allouée au syndicat des copropriétaires par la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE et qui n’a pas été déduite du solde antérieur.

La SCI BOREAL DU SUD fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas le montant des appels de charges.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit les relevés de compte depuis le 1er janvier 2021 jusqu’au 31 décembre 2024, ainsi que tous les appels de fonds adressés à la SCI BOREAL DU SUD, qui permettent d’apprécier les ventilations des sommes réclamées suivant les tantièmes de chaque lot.

Cette argumentation n’est pas opérante.

La SCI BOREAL DU SUD conteste des frais (792 euros d’honoraires d’avocats 27/12/2023, 300 euros de frais de contentieux 22/04/2024, 1.116 euros d’honoraires 03/09/2024, 57,65 euros de frais 18/11/2024 et 250 euros de contentieux 06/12/2024. Toutefois, ces frais n’apparaissent pas sur le décompte du syndicat des copropriétaires du 16 mai 2024 et ne sont pas réclamés par le syndicat des copropriétaires la SCI BOREAL DU SUD dans le cadre de la présente instance. Il n’y a pas lieu de statuer sur ces derniers.

Au titre des charges au 16 mai 2024, il convient de dire que la somme due est alors de 44.341,73 - 12.861,64 - 216,64 = 31.263,45 euros.

La provision à valoir sur le budget 2024 est de 5.158,88 euros.

Les frais de recouvrement seront validés à hauteur de 211,08 euros.

La somme réclamée au titre des frais de signification du jugement du 11 mai 2021 dans la mesure où le syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] ne produit pas ce jugement et ne justifie pas qu’il doive être mis à la charge de la SCI BOREAL DU SUD.

Il en sera de même au sujet des honoraires d’avocat.

La SCI BOREAL DU SUD fait valoir que le syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] n’a pas imputé les versements qu’elle a effectués.

En premier lieu, elle dit avoir fait deux chèques, l’un de 3.500 euros et l’autre de 2.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] produit ces chèques, mais également le courriel de la CARPA du 14 avril 2023 sollicitant des justificatifs de l’identité du compte sur lequel ils ont été tirés avant toute possibilité d’encaissement.
La SCI BOREAL DU SUD ne démontre pas que ces chèques ont pu être encaissés.

La SCI BOREAL DU SUD déclare avoir réglé par ailleurs :
- 9.500 euros le 23 mars 2023,
- 3.000 euros le 12 décembre 2024,
- 3.000 euros le 17 janvier 2025,
- 4.000 euros le 11 juin 2025.

Toutefois, elle n’apporte pas la preuve des versements qu’elle affirme. Les versements des 23 mars 2023, 12 décembre 2024 et 17 janvier 2025 n’apparaissent sur aucune pièce.

S’agissant du virement du 11 juin 2025, la SCI BOREAL DU SUD verse un ordre de virement au bénéfice du compte de IMMO DE FRANCE. Cette somme devra être prise en compte au titre des versements réalisés.

Au total, la SCI BOREAL DU SUD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] :
- 31.263,45 euros - 4.000 euros = 27.263,45 euros au titre des charges arrêtées au 16 mai 2024,
- 5.158,88 euros au titre de provision sur les charges au 31 décembre 2024,
- 211,08 euros au titre des frais de recouvrement.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que la demande de dommages et intérêts ne peut concerner que la période postérieure au 8 octobre 2020, cette dernière ayant été rejetée pour la période antérieure.

La SCI BOREAL DU SUD a fait face au décès de son gérant le 21 juillet 2021, nécessitant la désignation d’un mandataire ad hoc le 27 octobre 2021. Depuis cette date, des versements ont été réalisés au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Il ne résulte pas des pièces une intention de nuire de la SCI BOREAL DU SUD dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SCI BOREAL DU SUD n’apporte aucune pièce justificative de ses capacités à honorer des mensualités de 1.359 euros. Elle n’indique pas si elle perçoit des loyers et n’en précise pas les montants.

Compte tenu de la grande ancienneté de la dette et de l’absence de justification de remboursement de la somme de 51.121,32 euros mise à sa charge par la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

La SCI BOREAL DU SUD succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] la totalité des frais irrépétibles qu'il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI BOREAL DU SUD à payer la somme de 2.500 € au syndicat des copropriétaires COOPERATION [9] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS